第二章 相關理論與文獻回顧
第四節 經營型態
由於本研究對象為不動產經紀業，其為連鎖體系之經營型態業者占近半數，
其連鎖體系又區分為直營連鎖及加盟連鎖，不動產經紀業者在以往在連鎖體系之 研究，缺乏詳盡之分析，本節除了探討獨立經營型態外，並將連鎖體系內涵作逐 一檢視。
一、連鎖體系的定義
依據國際連鎖加盟協會（International Franchise Association , IFA）之定義：「連 鎖為一種存在於連鎖總部與加盟者的持續關係。總部給予加盟者經的執照、權利，
並給予組織、訓練、採購和管理的協助，同時要求加盟者相對支付代價做為報酬。」
日本連鎖加盟協會（Japanese Franchise Association , JFA）對連鎖加盟定義如 下：「總公司和加盟者成立契約，將總公司的商標及其他足以象徵營業的東西和 營運之Know-how授與對方，使其在同一企業形象下販售商品；而加盟店在獲得上 述權的同時必須相對的付出一定的代價給總公司，在總公司的指導及授權下，經 營事業的關係。」
Kotler（1991）將連鎖系定義為擁有或控制兩家以上的商店，這些商店盡可能 銷售相同的產品/服務，並且統一採購及定價，在店面裝潢佈置上一致化。
Mason，Mayer＆Ezell（1988）對連鎖體系提出下列四個應有的特徵：在一個 以上的銷售據點銷售類似的商品、類似的建築格式、及統一採購與共同的所有權。
而戴照煜（1990）認為，連鎖經營為一種經營上的體制，所有在該體制下的 商店舉凡店面裝潢、商品結構、商品陳列、服務品質、促銷活動與管理控制等，
都要做到單純化、規格化及標準化。
林振順（1990）以連鎖店須具備內在與外在條件作為對連鎖店的定義，內在 條件指能發揮連鎖中心之功能，統一管理、訓練、廣告、促銷，在企業機能及管 理機能各方可應做到制度化、系統化；外在條件為至少有兩家以上的店舖，且在 商店外觀、裝潢佈置、商品結構、商品陳列、服務水平等各項商店形象與格調皆 應做到標準化、規格化。
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二、連鎖體系分類
而連鎖型態的劃分依據其內容有不同的方式。連鎖體系可依經營、行銷型態 分為美國式分類及日本式分類。美國式分類可分為兩大類：
「商標商品的連鎖加盟」（Product and Tradename Franchising）簡稱P＆T型連 鎖，其關係如經銷商及代理商，加盟店銷售其公司特定之產品，總公司獲利來源 為商品的供應和商標的借用。
「營利公式的連鎖加盟」（Business Format Franchising）簡稱BF型連鎖，其除 了提供商品、商標外，還提供加盟店全套的管理和行銷制度及財務上的融資。
而日本式的分類為連鎖店（Chain Store）及直營連鎖（Regular Chain）、自願 加盟（Voluntary Chain）及特許加盟（Franchise Chain）。
在國內的加盟制度以委託加盟、特許加盟以及自願加盟三種型態為主。而「加 盟」為一種從事企業活動及確保收益的特殊方式，其涉及加盟者給付加盟主的權 利金、費用等事件。加盟對小公司而言，建立加盟可以更快速成長和進行融資；
對大公司而言，能快速成長與有效節省成本。而加盟經營模式中，加盟主會提供 加盟者開始、持續性的服務。
（一）開始性服務：1.市場調查和店址選舉2.設備計劃和佈置3.租賃談判建議 4.融資建議5.經營手冊6.管理訓練計劃7.加盟者員工訓練。
（二）持續性服務：1.現場管理2.視覺陳列和促銷器材3.管理和再教育4.品質 檢驗5.全國性廣告6.中央規劃7.市場資訊8.稽核和記錄9.管理報告10.集體保險劃。
黃俊英（1983）則依據連鎖店之所有權的不同，將連鎖體系分為直營連鎖與 加盟連鎖兩種型態，而加盟連鎖又可細分為自願加盟連鎖、特許加盟連鎖與合作 加盟連鎖，陳位存（2000）敘述如下：
（一）直營連鎖（Regular Chain, RC）：凡是經營兩家或兩家以上的零售商店，
經營性質相同，且屬於同一資本、管理與商品政策下所組成的公司組織，即可稱 為直營連鎖。此一連鎖型態的形成，是批發商或零售商經營發展，逐漸擴大規模 後的必然結果；此外製造商為了控制行銷通路及獲取經營綜效和規模利益，而向 前整合並擴增店數，也會形成直營連鎖。
（二）自願加盟連鎖（Voluntary Chain, VC）：批發商為了協助所屬零售商對 抗大規模的連鎖店而發起加盟連鎖，連鎖總部與加盟者依契約明訂彼此的權利與
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義務。加盟者以自有或承租的店面，出資裝潢及購買機器、用具等硬體設備來加 盟，以建立類似形象的商店群。總部則提供經營Know-how 給加盟者，加盟者必 須支付費用給連鎖總部，並採購一定比例的商品。
（三）特許加盟連鎖（Franchise Chain, FC）：權利授與者（總部）和被授與 者（加盟者）雙方，以契約界定彼此之權利與義務。授與者提供各種經營技術、
教育訓練等項目給被授與者，以協助其經營；被授與者得享有使用授權者的商標、
商號或經營技術之權利，且必須支付特許權的使用金及技術報酬。特許加盟連鎖 興起的目的在於使技術創新者或製造商擴大經營版圖，並可收取加盟權利金，另 一方面可結合資金與雙方的管理技術，不動產經紀業多以特約加盟為主。
（四）合作加盟連鎖（Cooperate Chain, CC）：由許多零售店共同建立一個統 一的企業識別（CIS），且出資籌設發貨中心，以求在進貨成本或聯合促銷上形成 規模經濟效果，並達資訊分享與技術交流之目的。連鎖總部與各加盟店間之權利 與義務則以契約明訂，各零售店均以股東身分參與決策，總部不以營利為目的。
此乃零售店為對抗大型連鎖店而自行發起的組織。
史惠慈（2003）依連鎖體系依連鎖加盟策略模式與經營型態整理如表2-4；連 鎖體系依授權內容及管理方式不同，可區分為以下型態，茲分述如下：
（一）直營連鎖-由總公司完全獨立投資、設立分店（分公司、營業所），並 負責經營，分店依規定使用相同商標、商品、服務及經營模式或技術，進行專業 分工、集中管理經營方式。
（二）委託加盟-由加盟者締結契約經營分店（分公司、營業所），總公司負 責資金與技術，加盟者負責經營並依規定使用相同商標、商品、服務及經營模式，
但是總公司會對加盟者採取集中管理的方式來經營該分店。
（三） 特許加盟（特許連鎖）-加盟者負責分店（分公司、營業所）設立所需 要的大部份（或全部）資金且負責經營，但是加盟者必須與加盟總公司締結契約 以取得授權使用商標、商品、服務及經營模式或技術。
（四） 自願加盟（自由連鎖）-加盟者負責分店的所有權、資金並且經營，加 盟者須締結契約以取得授權，並且依規定使用相同商標及選擇性使用商品、服務 及經營模式或技術。但是自願加盟者在產品、技術以及行銷策略的自主權較高。
22 表 2-4 連鎖加盟策略模式與經營型態比較表
項目 直營 委託加盟 特許加盟 自願加盟 投資模式 總公司投資 總公司投資 總公司或雙方
共同投資 加盟者投資 所有權 總公司 總公司 以加盟者為主 加盟者所有
決策權 總公司 總公司 總公司 加盟者
產權 與 決策
經營權 總公司 加盟者 加盟者 加盟者
商標模式 統一 統一 統一 原則統一
供應鍊模式 總公司統一 總公司統一 總公司統一 原則統一 利潤模式 歸總公司 雙方共享 加盟者為主 歸加盟者 訂價模式 統一售價 統一售價 統一售價 售價彈性大 技術模式 總公司供應 總公司供應 總公司供應 自由利用 人力資源與培訓 總公司供應 總公司供應 總公司供應 自由利用
促銷模式 統一實施 統一實施 統一實施 自由加入
資料來源:史惠慈（2003）
三、不動產經紀業連鎖體系
而在不動產經紀業之連鎖體系中，其以太平洋房屋於民國1985年為第一家成 立連鎖體系之不動產經紀業者，依加盟之區域陸續有全國加盟、區域加盟等方式，
而依經營策略之不同也發展出直營連鎖、加盟連鎖、或直營、加盟並行連鎖，其 加盟方式以特約加盟為主，本文依據其經營之型態，將整理如表2-5：
23 表 2-5 房屋仲介連鎖體系
連鎖體系 經營
型態 品牌名稱 成立年份 總店數
直營 加盟 發展區域 東森房屋 1988 400 0 400 全省 住商不動產 1989 240 0 240 全省 中信房屋 1985 200 0 200 全省 21 世紀不動產 1997 157 0 157 全省 永春不動產 1996 111 0 111 全省 惠雙房屋 1996 58 0 58 中部 加盟
有巢氏 2003 50 0 50 全省 信義房屋 1981 161 161 0 全省 北區房屋 1986 36 36 0 北部 台北夢享家 2001 20 20 0 北部
明義房屋 1995 3 3 0 北部
大師房屋 1995 4 4 0 北部
直營
透明房屋 1986 6 6 0 北中南部 永慶不動產 1988 219 72 147 全省 太平洋房屋 1985 99 63 36 全省 群義房屋 2003 10 7 3 北中南部 寬頻房屋 2000 18 3 15 全省 大豐富房屋 1994 25 2 23 中南部 加盟與直
營 並行
惠仲不動產 1993 3 2 1 中部
資料來源：2006 連鎖店年鑑。本研究整理。
三、獨立經營型態
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綜上所述，連鎖店經營的策略，其由不同的個體發展專業長才相互結合而成，
為其必要的策略，現今規模經濟的發展，連鎖型態儼然成為經營型態的主流，Frew and Jud（1986）更指出加盟體系（franchise system）之商譽保證對不熟悉區域性市 場的消費者來說非常重要。由於加盟常可以提供服務品質的保證，故加盟具有全 國性知名度的系統常可提高不動產經紀業的生產力。而本研究所探討之經營型 態，其在連鎖體系部份僅就直營連鎖及加盟連鎖兩種模式探討及獨立經營型態等 三種經營模式為本研究之研究對象，並不加以探究細分其個別經營型態。