國內不動產經紀業經營型態

在國內不動產經紀業相關研究中，有關經營方面，如陳高邈，黃營杉（2003）

對智慧資本（intellectual capital）與其三項構面（即人力資本、組織資本與關係資 本）做深入的分析探討，建立了六項研究假設，並以國內中部地區的不動產經紀 業作為實證對象，驗證智慧資本是否真可為業者帶來競爭優勢。經由實證結果證 明，智慧資本與其人力資本、組織資本等二項構面，對企業競爭優勢具有顯著影 響。關係資本構面，對企業競爭優勢的影響，僅獲得部分支持。

彭建文（2003）從經營規模與流通效率、企業形象與服務品質、以及不同經 營型態之利潤誘因等三個觀點，探討經營型態對於不動產經紀業經營績效的影 響，研究發現不論以個別分店或是平均每人的開發物件數量與營業額來衡量不動 產經紀業的經營績效，連鎖直營店的經營績效均明顯較連鎖加盟店與非連鎖店為 高，顯示品牌形象與服務品質高度受到不動產交易雙方的重視。

林建志（2005）探討房仲業特許加盟系統之管理要素，研究對象以加盟總部 主管及加盟體系的店長，搜集加盟總部與加盟店的問題，以深度訪談後設計問卷，

發放問卷予各大加盟店，統計得知加盟店最重視加盟總部提供協助的前三大事 項，依序為教育訓練、客戶服務及廣告宣傳。在面對市場激烈競爭下，加盟總部 應朝全面性ｅ化服務、法制化的管理、強力的品牌經營及多方面的策略聯盟等四 大方向去經營，才能有效領導加盟店創造佳績。

林敏益（2005）以連鎖體系生活服務類作為研究標的，第一階段由生活服務 類中選取12家具有代表性的連鎖體系共113店之店長訪填專家問卷，進 7大衡量構 面56項連鎖體系經營要件（評估準則）之因素分析，萃取出7大構面41項連鎖體系 經營管理的關鍵成功因素，第二階段選7家連鎖體系共13位高階主管（副總經理級）

訪填專家問卷，運用層級分析法（AHP）探討關鍵成功因素之重要性及其優先次 序。實證結果顯示：

一、 在AHP 架構第二層衡量構面中重要性依序為（一）、立地條件（二）、

連鎖總部的能力（三）、顧客服務（四）、行銷策略規劃（五）、經營規劃運作

（六）、營業設計（七）、組織文化與能力； 二、在AHP 研究架構第三層之評

17

估準則中，前五項權重超過或將近0.05的重要性排序分別為（一）、消費習慣與能 力（二）、人口數量統計（三）、停車方便性（四）、設計符合顧客需要的服務 流程（五）、總部教育訓練和支援能力。

何建文（2003）為探討企業核心能力對連鎖形式選擇之影響，其就企業核心 能力中重要的因素，品牌、產品、經營知識等構面進行分析，了解是否因此影響 連鎖企業中加盟比例的關係。研究範圍以台灣地區連鎖產業總部專業經理人作為 調查研究對象，包含業種有便利商店、服飾鞋類、餐飲類、補教業、百貨超市量 販、房屋仲介、電器電腦與其他類等產業型態。依經營型態分為：直營、加盟兩 種。研究結果顯示產品能力、品牌能力、經營知識與加盟比例呈負相關；品牌能 力與加盟比例呈負相關，表示品牌能力越好的連鎖體系，越不傾向建立加盟店。

李春長（2002）在「不動產經紀業市場上仲介業經營型態對其經營績效之影 響」中首先建構房屋仲介會加盟系統模型，然後驗證加盟仲介業之營業額是否較 非加盟仲介業之高，即驗證直營與加盟系統兩者績效的差異性，其以信義不動產 企劃研究室所編著之「台灣地區房地產產業年鑑」中資料，以1987至1996年間十 家房屋仲介公司共48個觀察值，並分為直營系統與加盟系統觀察其營業額，實證 結果顯示，加盟系統與直營系統之每人平均營額沒有達到顯著性之差異，而直營 系統之每人平均營業額大於加盟系統。

謝萬雄（2004）研究不動產經紀業組織內因素進行分析研究，結果顯示，直 營連鎖體系不動產經紀業關鍵成功因素為：直營體系不動產經紀業強調「創新能 力」、「品牌價值」、「人才培育」、「資訊化標準管理作業流程」是其關鍵成 功因素。

黃炯發（2003）探討房仲業未來發展趨勢及威脅因素，以個案研究方式及信 義房屋為研究對象，研究結果指出：房仲業未來發展趨勢為聯賣制度的盛行，產 業上、下游整合成集團化、網路運用普及化、拓展中國大陸與創新服務及新產品 上市。而房仲業的威脅為供過於求、業務人員流動率高，房屋買賣交易風險大及 資產管理公司瓜分房市交易量。

郭淑貞（1992）在「房屋仲介業不同競爭策略;經營型態與績效之實證比較」

以台北市及台中市二大仲介公會會員名冊為實證樣本，探討房屋仲介業競爭策略 與經營型態和績效間的關係。實證之結果顯示房仲業不同的策略型態與經營型

18

態、不同的經營型態與績效間、不同的經營型態與績效水準有顯著關係。

張嘉智（2000）研究針對台灣地區房屋仲介事業單位，將其區分為直營體系 與加盟體系進行績效評估與分析，以資料包絡分析法建立房屋仲介業經營績效評 估模式。並得到下列之研究結果：有效率業者整體營運表現佳。直營店整體效率、

純技術效率優於加盟店。

李玉平（2002）分析仲介經紀人在不同給薪制度間的選擇，以檢測Lazear（2000）

之自我選擇效果⁷（self-selection effect）是否存在，實證結果顯示業績獎金比例對 經紀人的業績呈顯著的正向影響，顯示「誘因效果」存在，而經驗豐富的經紀人 傾向選擇高專制，顯示「自我選擇效果」存在。

連慶雄（2002）從行銷面及社會資本論以個案研究大型房屋仲介公司，探討 社會資本、行銷智慧資本與績效⁸之間的關係，研究結果發現：（一）、社會資本 之社會互動、共同願景與信任與流程智慧資本呈正相關，而流程智慧資本的交換 與整合程度越高時，會進而使銷售績效表現越好。（二）、社會資本之共同願景 會對顧客導向智慧資本產生正向影響，而顧客導向智慧資本的交換與整合程度越 高時，會使銷售績效與顧客滿意度表現越好。（三）、社會資本之社交互動、共 同願景會對產品知識資本、顧客知識資本產生正向影響，而產品知識資本、顧客 知識資本的交換與整合程度越高時，會使顧客滿意度表現越好。

7 Lazear（2000）以美國某大汽車玻璃製造公司內部員工相關資料，探討此企業由按時薪計酬制改 採按件計酬制後，對員工生產力（productivity）、公司利潤的影響效果。實證結果發現，在給薪方 式改變後，員工的生產力明顯提昇，其中有半數的效果歸因於給薪方式的改變使得高生產力的勞工 願意選擇到這家企業工作。此項效果被稱為自我選擇效果（self-selection effect）或篩選效果（sorting effect）。

8研究構面之社會資本指結構、認知與關係資本；而行銷智慧資本以流程智慧資本、顧客導向智慧 資本、產品知識資本與顧客知識資本；績效則以銷售績效為衡量指標。

19