第四章 實證結果分析
第三節 不動產經紀業經營型態選擇模式之實證分析
本研究以核心資源為模型基礎，並考慮選擇經營型態時之個人屬性差異、公 司屬性之差異等研究變數，運用多項羅吉特迴歸模式建立加盟、直營及獨立經營 之經營形態選擇模式，據以預測不同個人屬性、公司屬性、核心資源對其經營形 態之選擇行為及檢視選擇模式變數之判中率。
一、多項羅吉特迴歸模型（Multinomial Logit, MNL）
1970年Mcfadden以最大效用理論發展出MNL模型，由於個體選擇模式（discrete choice model）是以行為理論為基礎所建立的因果模式，模式理論基礎來自經濟學 的消費者行為及心理學的選擇行為，其中以經濟學的消費者行為理論應用較廣且 說明易為一般人所採用，強調個體對方案的偏好與選擇行為，並將效用函數引入 模式中，具有較強的理論基礎，且能納入的解釋變數亦較多，其中並以羅吉特模 式（logit model）為最具代表性之一（Maddala, 1989）。
傳統迴歸模型不適用於虛擬變數。在真實社會中，有許多問題常會有二種可 能的結果，如成功、不成功；或多分項（polytomous）變數，例如加盟、直營、獨 立經營；一級品、二級品、三級品。這些反應值均是類別（nomial）或序列（ordinal）
資料，此反應變數（Y）永遠與獨立變數（X）平行，由於迴歸模型的不適宜性，
則以非線性函數來分析二元因變數。而最常用的為羅吉特分佈。羅吉特模型為假 設事件發生機率服從羅吉特分佈，而其因變數y不如線性迴歸中所要求的連續變數 且服從常態分佈，而是屬於二元變數。
而如品牌、職稱別、規模大小等為解釋變數，雖然羅吉特模型及區別分析
（Discriminant analysis）均可用來解釋此類問題；不過，區別分析需在滿足解釋變 數量為多變量常態性、各群體共變數矩陣要相等的假設下，才能有最適之預測規 則（prediction Rule），以達到最佳的預測分類效果。而羅吉特模型不僅只針對多 種被解釋變數做出分類，並也可對定量、定性，連續或不連續的資料均可做為分 析，當解釋變數同時存在有間斷型（discrete）及連續型（continuous）均可採用，
並可計算出事件發生的機率。羅吉特模型是由行為效用的架構所導出，假設當個 體面對有限之方案集合，將選擇效用最大方案。效用函數可為下式：
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二、參數校估與檢定
多項羅吉特模型建立後，模型可有效描述反應變數及模型匹配程度，而羅吉 特模型的參數校估，一般採用最大概似法（Maximum Likelihood Method）其主因 在於最大概似法能使各觀測之數據有較大發生機率之參數方法，且所估計之參數 具有一致、漸進有效及漸進常態之特性，偏誤也會隨著樣本的增加而減少。
參數校估之統計特性包括檢定參數值是否不為零及模型的適合度，前者以概 似比統計量及漸進t作檢定，後者以概似比指標及判中率來衡量。分別闡述如下：
（一）、概似比統計量（Likelihood Ratio Statistic）
概似比統計量可以一次檢定模式中所有參數之顯著性。若虛無假設為所有欲 檢定參數均不顯著的情況下，概似比統計量大於對應之卡方統計量，則拒絕虛無 假設，反之亦然。而最常用來檢定MNL模型的是相對等佔有率與相對市場佔有率。
（1）相對等佔有率模型之檢定
用以檢定模式全部參數是否顯著之概似比統計量，如式：
-2㏑λe=-2[㏑L（0）-㏑L（β）]
其中㏑L（0）：等佔有率模式之對數概數值，
㏑L（β）：包含所有參數之最大對數概數值。
若 -2㏑λe ≦ x （N），模式參數全部不顯著， 2 -2㏑λe ＞x （N），模式參數不全部不顯著。 2
（2）相對市場佔有率模型之檢定
其用以檢定模式中除了方案特定變數外知參數值是否全部顯著，如式：
-2㏑λm=-2[㏑L（m）-㏑L（β）]
其中㏑L（m）：市場佔有率模式之對數概數值，
㏑L（β）：包含所有參數之最大對數概數值。
λm= L（m）/ L（β）
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若-2㏑λm ≦ x （N），除方案特定常數外，模式參數全部不顯著。 2 -2㏑λe ＞x （N），除方案特定常數外，模式參數不全部不顯著。 2
（二）、漸進t檢定（Asymptotic t Test）
概似比檢定對模型中所有變數之參數值作檢定，漸進t檢定則分別對每一變數 之參數值作檢定。漸進t值等於參數係數除以標準差。
（三）、概似比指標為檢定模型適合度（Goodness of Fit）指標，可分為兩種：
1.相對等佔有率模式
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66 表 4-29 進入多項羅吉特變數說明
變數名稱 變數說明
公司滿意形象
x
1 物件流通系統x
2 實體資產 x3 財務資產x
4 個人能力 x5 組織經驗配合 x6 相關領域經驗之配合 x7因素析後簡化之核心資源
性別 x8 0為女，1 為男
年齡 x9 1：30 歲以下 2：30 歲-40 歲 3：40 歲-50 歲 4：50 歲以上
工作資歷 x10 1： 3 年以下，2： 3-6 年、3：7 年以上
教育程度
x
11 1：為高中職以下、2：為專科、3：為大學以上公司規模 x12 1：10 人以下 2：11-20 人 3：20 人以上
公司區域 x13 1：為高雄縣、2：為高雄市、3：為屏東縣
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經營型態選擇行為
選取變數進入多項羅吉特迴歸：
個人屬性 公司屬性 核心資源
檢視配適度：
建立模式 參數估計
模式檢定：
適合度檢定
模型解釋 模型選取 模型正確度
是
圖 4-2 多項羅吉特模型流程圖
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五、整體模型適合度
在影響經營型態模式適合度評估方面，則以概似比指標（Likelihood – Ratio Index）檢視，從表4-30中得知「公司滿意形象」、「財務資產」、「個人能力」等核 心因素及年齡、教育程度、工作資歷、及公司區域、公司規模等變數之達顯著性。
表 4-30 模型之概似比檢定
變項 -2 對數概似值值 卡方 自由度 顯著性
截距 226.784 .
公司滿意形象 238.230 11.446 2 .003**
物件流通系統 229.987 3.203 2 .202 實體資產 229.597 2.813 2 .245 財務資產 232.128 5.344 2 .069* 個人能力 232.743 5.959 2 .051* 組織經驗配合 226.925 .141 2 .932 經驗及領域之配合 226.821 .038 2 .981
性別 228.602 1.819 2 .403
年齡 245.166 18.382 6 .005**
教育程度 234.051 7.268 4 .122 工作資歷 234.844 8.060 4 .089* 公司區域 236.569 9.785 4 .044**
公司規模 313.436 86.653 4 .000**
* 在 .10 水準上的平均差異顯著，* * 在.05 水準上的平均差異顯著。
就整體模式適合度而言，P值為0.00<0.05，顯示其適合度良好。-2對數概似值 為226.784、卡方值為260.615。由投入自變數之多項羅吉特迴歸模型之Cox & Snell R平方及Nagelkerke分別為0.676及0.770，表示投入自變數與經營型態存在者高度關 係。整體來說模型之預測能力良好，模型整體適合度如表4-31：
表 4-31 模型之整體模式適合度
-2對數槪似 卡方值 自由度 顯著性 Nagelkerke Cox ＆SnellR2 226.784 260.615 38 .000 .770 .676
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六、模型變數之顯著性分析
本研究利用SPSS12.0套裝軟體校估多項羅吉特迴歸模型，建立3個替選方案，
兩個迴歸模型， 在模型變數之顯著分析中，選擇直營經營型態方案與虛擬方案（獨 立經營型態）間，各方案中影響變數之顯著性分析如表4-32：
（一）、在選擇直營經營型態中，各變數之「公司滿意形象」、「個人能力」、「年 齡」、「公司區域」、「公司規模」等5個變數在此方案中分別具顯著性。
（二）、在為選擇加盟經營型態中，各變數之「公司滿意形象」、「物件流通系統」、
「財務資產」、「個人能力」、「公司區域」、「公司規模」等6個變數在此 方案中具顯著性。
表 4-32 顯著變數表
選擇方案
（虛擬方案為獨立經營型態） 達顯著水準之變數
直營經營型態 公司滿意形象、個人能力、年齡、公司區域、公司規模。
加盟經營型態 公司滿意形象、物件流通系統、財務資產、個人能力、
公司區域、公司規模
七、模型變數之係數分析
就以上表4-32中，各經營型態顯著之各變數與模型係數間分析結果如表4-37、4-38：
選擇 選擇選擇
選擇直營經營型態直營經營型態直營經營型態方案與虛擬方案直營經營型態方案與虛擬方案方案與虛擬方案（方案與虛擬方案（（（獨立經營型態獨立經營型態獨立經營型態獨立經營型態））））間之變數關係間之變數關係間之變數關係間之變數關係：：：：
（一）在「公司滿意形象」方面，於各方案選擇直營經營型態、獨立經營型態之 係數為 0.627，為傾向選擇直營經營型態。此即表示當不動產經紀業從業人 員對「公司滿意形象」此項核心資源認同度高時，不動產經紀業者從業人員 於未來決策選擇直營經營型態機率高於獨立經營型態。
（二）在「個人能力」方面，於各方案選擇直營經營型態、獨立經營型態之係數 為 -0.393，為傾向不選擇直營經營型態。此即表示當不動產經紀從業人員對
「個人能力」此項核心資源之認同程度低時，不動產經紀業者從業人員於未 來決策選擇直營經營型態機率低於獨立經營型態。
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（三）在年齡結構方面，年齡層在30歲以下、30-40歲之係數為 3.954、4.291，表 示年齡層在30歲以下、30-40歲之不動產經紀業從業人員，於未來決策選擇直 營經營型態此方案之機率高於50歲以上者。
（四）在公司區域方面，在高雄縣及高雄市之係數為1.843及1.910，表示公司區域 為高雄縣及高雄市之不動產經紀業從業人員，於未來決策選擇直營經營型態 此方案之機率高於屏東縣。
（五）在公司規模方面，在小規模及中規模之係數為-7.938及-6.348，表示公司規 模為小規模及中規模之不動產經紀業從業人員，於未來決策選擇直營經營型 態此方案之機率低於大規模者。
選擇加盟經營型態方案與虛擬方案 選擇加盟經營型態方案與虛擬方案選擇加盟經營型態方案與虛擬方案
選擇加盟經營型態方案與虛擬方案（（（（獨立經營型態獨立經營型態獨立經營型態獨立經營型態））））間之變數關係間之變數關係間之變數關係間之變數關係：：：：
（一）在「公司滿意形象」、「物件流通系統」方面，於各方案選擇加盟經營型 態、獨立經營型態之係數為 0.240、0.231，為傾向選擇加盟經營型態。此即 表示當不動產經紀業從業人員對「公司滿意形象」、「物件流通系統」此二 項核心資源認同度高時，不動產經紀業者從業人員於未來決策選擇加盟經營 型態機率高於獨立經營型態。
（二）在「財務資產」、「個人能力」方面，於各方案選擇加盟經營型態、獨立 經營型態之係數為 -0.160、-0.147，為傾向選擇獨立經營型態。此即表示當 不動產經紀業從業人員對「財務資產」、「個人能力」此二項核心資源認同 度低時，不動產經紀業從業人員於未來決策選擇加盟經營型態機率低於獨立 經營型態。
（三）在公司區域方面，在高雄縣及高雄市之係數為1.258及1.533，表示公司區域
（三）在公司區域方面，在高雄縣及高雄市之係數為1.258及1.533，表示公司區域