不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之

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(1)國立屏東商業技術學院不動產經營系（所）碩士論文. 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響 -以資源基礎理論觀之 The Influence of Core Resource on Type of Real Estate Broking From the Resource-Base Theory. 指導教授：白金安研究生：江如英中華民國九十六年七月.

(2) 國立屏東商業技術學院不動產經營系（所）碩士論文. 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響 -以資源基礎理論觀之 The Influence of Core Resource on Type of Real Estate Broking From the Resource-Base Theory. 指導教授：白金安研究生：江如英中華民國九十六年七月.

(3) The Influence of Core Resource on Type of Real Estate Broking From the Resource-Base Theory. Advisor：Dr. Jin-An Pai By：Ju-Ying Chiang. A Thesis Submitted to the Granduate Program of Real Estate Management In Partial Fulfillment of the Requirements For the Degree of Master of Business Administrator National Pingtung Institute of Commerce. Pingtung, Taiwan, R.O.C. July, 2007.

(4) 摘. 要. 本文旨在以探討不動產經紀業之核心資源，以高高屏三縣（市）不動產經紀業為研究對象，建構不動產經紀業之核心資源指標。首先從資源基礎理論相關文獻回顧中架構不動產經紀業之核心資源及能力，進一步分析影響不同經營型態之核心資源因素為問卷之基礎指標，針對現有從事不動產經紀業之業者為抽樣對象，以求得核心能力指標之優先關係，並以核心資源為多項羅吉特迴歸模型之基礎，建立不動產經紀業不同經營型態（加盟、直營及獨立經營）之選擇模型。經實證發現不動產經紀業從業人員的看法中，核心能力之五大構面上「個人能力」構面為最重要的核心能力，其次是「組織能力」構面。在影響經營型態之實證結果發現，在各項解釋變數中有「公司滿意形象」、「財務資產」、「個人能力」、「年齡」、「工作資歷」、「公司區域」及「公司規模」等 7 個變數達到顯著水準，為影響經紀業者在經營型態加盟與否的顯著變數。而「公司滿意形象」、「個人能力」二項影響不動產經紀業不同經營型態對核心資源的差異程度最大。. 關鍵字：核心資源、多項羅吉特、不動產經紀業、經營型態. I.

(5) ABSTRACT This study is aimed to discuss the core resources of real estate broking industry.. The. real estate agencies in Kaohsiung and Pingtung Areas are used as subjects of this study in order to establish a core resource index for the real estate broking industry.. First of all, the. core resources and abilities of the real estate broking industry were constructed through review of literature related to resource-based theories.. Next, the factors affecting core. resources of real estate agencies with different types of operation were further analyzed and used as the basic indexes of questionnaire.. The researcher took samples from real estate. agencies and used them to obtain the priority relationship of the core ability index. Moreover, the core resources were adopted as the basis of Multinomial Logit Model（MNL） to establish a choice model for real estate agencies with different types of operation ( franchise stores, direct-sale stores, and stores of independent operation).. The empirical. results revealed that, in the opinions of the real estate brokers, “personal ability” is the most important core ability among the five core abilities, and “organizational ability” is the next. In the aspect of factors affecting the type of operation, there are seven variables being proven to have significant influences on whether a company would join in a franchise system or not, they are “satisfactory corporate image”, “financial asset”, “personal ability”, “age”, “working seniority”, “area where the company is located”, and “scale of company”. However, according to the results of this study, the two variables which influence the type of operation of real estate agencies, i.e., “satisfactory corporate image” and “personal ability”, showed the greatest difference in core resources.. Key word：core resource、MNL、Real Estate Broking、type. II.

(6) 謝. 誌. 首先誠摯的感謝指導教授白金安博士悉心的教導，使我得以一窺不動產領域的深奧，不時的討論並指點我正確的方向，而老師對學問的嚴謹更是我輩學習的典範，使我研究所二年中獲益匪淺，更使學生對人生的學習態度、方向及為人處世之啟發。感謝葉英斌老師、黃名義老師於論文評審之精闢指正。感謝高高屏不動產經紀商業同業公會及屏東縣不動產經紀人公會對本研究的支持，並特別感謝張光屏先生的協助。感謝賴碧瑩老師引導學生進入不動產之領域，使學生的人生開啟不同的視野。感謝鄭博文老師、李春長老師、呂宗盈老師、張桂鳳老師、楊宗憲老師、康來詠老師等系上所有老師授於學生在研究所期間對不動產相關專業知識細心指導與關懷。感謝合裕學長、有志學長、景林學長、世雄學長於研究所期間之指導與鼓勵。感謝同窗好友乃文、雲英、曙匡、閔龍、詠程、貽玲、議中、旭帆、勁廷、炘君、正華、怡君、逸珊、幸蓉、如山於研究所期間之切磋與扶持。感謝學弟妹們在校關懷與協助。最後謹將研究努力成果，獻我最摯愛的人，感謝白老師、爸媽、慶主及家人。. 如英謹誌予屏東商業技術學院 2007 年 7 月 III.

(7) 目錄第一章緒論 ................................................. 1 第一節研究動機與目的 ...................................................................................... 1 一、研究動機 .................................................................................................. 1 二、研究目的 .................................................................................................. 2 第二節研究問題說明 .......................................................................................... 3 第三節研究限制 .................................................................................................. 4 第四節研究流程 .................................................................................................. 5. 第二章相關理論與文獻回顧 ..................... 7 第一節資源基礎理論 .......................................................................................... 7 第二節核心資源的內涵與分類 ........................................................................ 13 第三節國內不動產經紀業經營型態 ................................................................ 16 第四節經營型態 ................................................................................................ 19 一、連鎖體系的定義 .................................................................................... 19 二、連鎖體系分類 ........................................................................................ 20 三、不動產經紀業連鎖體系 ........................................................................ 22 三、獨立經營型態 ........................................................................................ 23 第五節小結 ........................................................................................................ 24. 第三章研究設計 ....................................... 25 第一節樣本選取 ................................................................................................ 25 一、問卷對象 ................................................................................................ 25 二、抽樣方式 ................................................................................................ 25 第二節研究架構說明 ........................................................................................ 26 第三節研究假設 ................................................................................................ 27 第四節問卷設計 ................................................................................................ 29 第五節羅吉特模型之應用 .................................................................................. 33. 第四章實證結果分析 ............................... 36 第一節描述性統計 ............................................................................................ 36 第二節不動產經紀業從業人員看法差異之分析 ............................................ 44 一、信度分析 ................................................................................................ 44 二、獨立樣本 t 檢定 ..................................................................................... 44 三、因素分析 ................................................................................................ 48 四、單因子變異數分析（One-way ANOVA） ........................................... 52 五、小結 ........................................................................................................ 60 第三節不動產經紀業經營型態選擇模式之實證分析 .................................... 61 一、多項羅吉特迴歸模型（Multinomial Logit, MNL） ............................ 61 二、參數校估與檢定 .................................................................................... 63 IV.

(8) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之三、模型建立 ................................................................................................ 64 四、變數說明 ................................................................................................ 65 五、整體模型適合度 .................................................................................... 68 六、模型變數之顯著性分析 ........................................................................ 69 七、模型變數之係數分析 ............................................................................ 69 八、模型變數之 Exp(B)分析 ( 邊際效應分析) ......................................... 71 九、判中率分析 ............................................................................................ 76 十、小結 ...................................................................................................... 76. 第五章結論與建議 ................................... 77 第一節結論 ........................................................................................................ 77 第二節建議 ........................................................................................................ 79 第三節後續研究建議 ........................................................................................ 79. 參考文獻 ..................................................... 81 附錄 ............................................................. 88. V.

(9) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之圖目錄圖 1-1 研究流程圖 ........................................................................................................... 6 圖 2-1 資源基礎理論的基本模式架構 ........................................................................... 7 圖 2-2 資源特性與持久競爭優勢間之關係 ................................................................. 10 圖 2-3 公司長期競爭優勢的獲得 ................................................................................. 11 圖 2-4 核心能力的層次概念 ......................................................................................... 14 圖 3-1 研究架構圖 ........................................................................................................ 26 圖 3-2 不動產經紀業者核心指標層級圖 ..................................................................... 32 圖 4-2 多項羅吉特模型流程圖 ..................................................................................... 67. VI.

(10) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之表目錄表 2-1 國外資源基礎理論相關定義彙整 .................................. 8 表 2-2 國內資源基礎理論相關定義彙整 .................................. 9 表 2-3 策略性資源的內涵 ............................................. 15 表 2-4 連鎖加盟策略模式與經營型態比較表 ............................. 22 表 2-5 房屋仲介連鎖體系 ............................................. 23 表 3-1 無形資產構面 ................................................. 29 表 3-2 實體資產構面 ................................................. 30 表 3-3 財務資產構面 ................................................. 30 表 3-4 個人能力構面 ................................................. 30 表 3-5 組織能力構面 ................................................. 31 表 3-6 羅吉特模型相關應用 ........................................... 34 表 4-1 回收樣本表 ................................................... 36 表 4-2 描述性統計量 ................................................. 37 表 4-3 不動產經紀業從業人員對核心構面看法分析 ....................... 38 表 4-4 不動產經紀業從業人員之核心資源次數分配表 ..................... 40 表 4-5 加盟型態從業人員之核心資源次數分配表 ......................... 41 表 4-6 直營型態之從業人員核心資源次數分配表 ......................... 42 表 4-7 獨立經營型態之從業人員核心資源次數分配表 ..................... 43 表 4-8 核心資源構面信度分析 ......................................... 44 表 4-9 主管與非主管人員對無形資產看法差異分析 t 檢定表 ............... 45 表 4-10 主管與非主管人員對實體資產看法差異分析 t 檢定表 .............. 45 表 4-11 主管與非主管人員對財務資產看法差異分析 t 檢定表 .............. 46 表 4-12 主管與非主管人員對個人能力看法差異分析 t 檢定表 .............. 46 表 4-13 主管與非主管人員對組織能力看法差異分析 t 檢定表 .............. 47 表 4-14 無形資產構面因素分析表 ...................................... 49 表 4-15 實體資產構面因素分析表 ...................................... 49 表 4-16 財務資產構面因素分析表 ...................................... 50 表 4-17 個人能力構面因素分析表 ...................................... 50 表 4-18 組織能力構面因素分析表 ...................................... 51 表 4-19 性別與核心資源之 t 檢定表 .................................... 52 表 4-20 年齡結構與核心資源之 ANOVA 分析表 ............................ 53 表 4-21 教育程度與核心資源之 ANOVA 分析表 ............................ 53 表 4-22 教育程度對核心資源 Scheffe`比較結果 .......................... 54 表 4-23 工作資歷與核心資源之 ANOVA 分析表 ............................ 54 表 4-24 工作資歷對核心資源 Scheffe`比較結果 .......................... 55 表 4-25 公司規模與核心資源之 ANOVA 分析表 ............................ 56 表 4-26 公司規模對核心資源 Scheffe`比較結果 .......................... 57 表 4-27 區域與核心資源之 ANOVA 分析表 ................................ 58 表 4-28 區域對核心資源 Scheffe`比較結果 .............................. 59 表 4-29 進入多項羅吉特變數說明 ...................................... 66 VII.

(11) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之表4 表4 表4 表4 表4 表4. -30 模型之概似比檢定 ........................................... -31 模型之整體模式適合度 ....................................... -32 顯著變數表 ................................................. -33 多項羅吉特直營經營型態選擇模式 ............................. -34 多項羅吉特加盟經營型態選擇模式 ............................. -35 判中率 ...................................................... VIII. 68 68 69 74 75 76.

(12) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之第一章緒論第一節研究動機與目的一、研究動機台灣自民國八十八年二月三日公佈「不動產經紀業條例」之後，過渡條例已於九十一年二月四日屆滿，至此之後，從事不動產經紀業必需具備專業角色。證照在專業分工潮流下，不動產經紀業取代以往的「中間人」角色及發展，成為不動產專業化的象徵，也為炙手可熱的行業。根據內政部統計，台灣地區在 2005 年房屋買賣移轉案件高達 43.4 萬件，依據信義房屋成交統計，全台房價上漲了 6.2%，而在 2006 年 1-9 月房屋買賣移轉案件更高達 33 萬 5387 戶。在低利率時代來臨及政府政策性的優惠房貸實行，高鐵通車及捷運紛紛加入交通運輸中，台灣已進入「一日生活圈」的生活形態，而購屋行為也逐漸改變。在家戶數人口逐年減少之下1，以往購屋人口正由購屋自住轉換成購屋投資為主，至此，不動產經紀業業者紛紛進入不動產交易市場，而依據全國仲介全聯會調查，不動產經紀業者從 2001 年由原來的 57 家至 2006 年 8 月增加成長至為 3114 家。業者數增加了百分之 546%。在競爭劇烈的市場中究竟不動產經紀業之核心資源為何？從經營的層面來看，其與成功的關鍵因素又有何連結？檢視過去的研究卻很少直接探討此項課題。在國內外以往有關於探討不動產經紀業之經營的相關文獻，如以研究滿意度及服務品質部份王中仁（1997）、吳佳昇（1999）、王淑紅（2004）、曾義明（1989）、毛昭凱（1994）或不動產經紀業之績效為主題，如連慶雄（2001）、尤靖雅（2004）；而以不動產委託房屋買賣意願的研究，有王永杰（1990）、林國俊（1991）、余萬益（2005）。於研究不動產經紀業之經營型態或管理部份卻甚少涉及，如李東敏（1996）、李韋達（1995）針對直營或加盟經營型態，以個案研究房仲業之經營。林建志（2004）、林敏益（2005）以連鎖體系為研究對象，房屋仲介業為其研究對象之一；陳高貌、黃營杉（2003）在智慧資本2（intellectual capital）與其三. 行政院主計處調查之 1988 年平均每戶人口為 4.1 人，至 2006 年 8 月時平均每戶人口降為 3.2 人，減少 0.9%。智慧資本一詞，由經濟學家 John Kenneth Galbraith 提出（Bontis, 2001; Edvinsson ＆ Sullivan, 1996；林燦螢，2001）。而學者專家認為，智慧資本是企業重要的要素稟賦（endowment），也是企 1. 2. 1.

(13) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之項構面（即人力資本、組織資本與關係資本）對不動產仲介業之實證研究中，驗證智慧資本與競爭優勢關係。在核心資源的部份卻未有全面相關提及。對眾多不動產經紀業者加入經營之下，究竟各個不同經營型態的不動產經紀業其競爭優勢為何?核心資源為何?而不同經營型態核心資源是否異同?近年來資訊科技與全球化的競爭影響，高度的不確定性競爭，促使企業由原來的外部環境分析進而轉變成省視內部資源與能力分析，藉由自省本身的資源與能力優劣之處，從而累積獨特的資源並建構發展創造能力。綜上所述，本研究動機從資源基礎理論觀點來探討不動產經紀業經營業者本身核心資源，藉以清楚了解不動產經紀業之核心資源及經營型態之關係。進而比較不同經營型態的業者的差異性，對不動產經紀業從業人員於未來決策選擇經營型態時是否產生影響?希冀從本研究探知端倪，提供不動產經紀業者經營方針之參考。. 二、研究目的本研究試圖以資源基礎理論文獻回顧中找尋不動產經紀業之核心能力及資源，探討高高屏縣（市）三縣市不同經營型態之不動產經紀業者其核心資源異同之處，最後建立不動產經紀業從業人員，於未來決策選擇經營型態之多項羅吉特模型。研究並針對現有之經營型態做經營策略之擬定，以作為未來不動產經紀業者發展參考方向，並據此提供現有及欲從事不動產經紀業者永續發展之建議及政府規劃指導不動產經紀業者之政策方針。茲就本文研究目的彙整如下： 1.. 剖析不同型態的不動產經紀業其核心資源的種類及彼此間的差異，以作為業者提升競爭優勢的參考。. 2.. 瞭解不動產經紀業在多元並存型態中，其各別競爭優勢為何？以作為政府政策研擬之參考。. 3.. 以核心資源為模型基礎，建立不動產經紀業從業人員，於未來決策選擇經營型態之多項羅吉特迴歸模型供不動產經紀業者參酌。. 業取得競爭優勢之重要來源。從智慧資本的組成構面分析，可分為人力資本（human capital）、組織資本（organizational capital）與關係資本（relationship capital）等三項。 2.

(14) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之第二節研究問題說明經由上述研究動機與研究目的及透過學理與實務的探討，引發本研究針對以往較少著重之不動產經紀業核心資源議題做進一步探討，本研究探討問題有下列四點：一、不同公司區域對經營型態的選擇是否有差異？由於產業結構之不同，都市化程度亦有差異，因此是否造成高雄市、高雄縣與屏東縣之不動產經紀業在經營型態選擇有所不同？二、在資源基礎理論之概念下，不動產經紀業之核心資源為何？以往的研究，多著墨於企業績效、服務品質等相關議題，而由公司內部自省之觀點來看，不動產經紀業之核心源究竟為何？並未明確說明，此正是本研究欲探求之主要的問題。三、不同公司規模對經營型態的選擇是否不同？在不同公司規模下，無論經營方法或資源配置應有不同，而是否致使經營型態之選擇有所差異？. 3.

(15) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之第三節研究限制本研究以理論為基礎，雖力求客觀真實，難免有不足之處，故對本研究做出以下之相關限制： 1.. 本研究所稱之不動產經紀業，依不動產經紀業管理條例規定，對象不包含從事不動產代銷業。. 2.. 本研究雖依理論依據試圖歸納核心資源所有問卷構面及構面問項之選取，卻難免有遺漏之處。. 3.. 因資源基礎理論為本文之價值所在，並以其為論文之觀點，除此外其他如外部因素3等暫不考慮，僅就不動產經紀業本身之內部性作單一探討。. （）將學者對產業經濟觀點分兩類，一為競爭優勢環境模式，認為外部環境對公司競爭優勢會產生影響，為由外而內之思考邏輯：二為資源基礎模式，其強調組織能力之培養，為由內而外的思考，回到公司的環境內，以自省為著眼。. 3. Barney 1991. 4.

(16) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之第四節研究流程本研究主要在於不動產核心資源的探討，並建立不動產經紀業從業人員，於未來決策選擇經營型態之選擇模型。研究擬採個體選擇理論之多項羅吉特迴歸模型來建立不動產經紀業經營型態之選擇模型。首先從文獻回顧資源基礎理論及資源類型，歸納出不動產經紀業之核心資源構面，做為問卷之基礎指標，再選取以現有從事不動產經紀業之業者及從業人員之資料為研究樣本，經過整理比較分析後求得核心能力指標之優先關係，再以多項羅吉特迴歸模型建立不動產經紀業從業人員，於未來決策選擇經營型態選擇模型，最後再針對研究結果進行結論與建議。研究步驟如下：（一）、相關文獻回顧。針對資源基礎理論、資源基礎內涵與分類及連鎖體系、不動產經紀業之連鎖體系進行相關文獻彙整與分析，以做為本研究之理論基礎及實證分析結果之參考依據。（二）、研究設計。本章依據研究動機、研究目的及相關理論與文獻探討，發展出研究架構，對研究之母體做相關範圍界定及樣本選取，並介紹多項羅吉特迴歸模型及參數校估，說明抽樣對象、抽樣方式、研究架構、問卷設計等之分析。（三）、不動產經紀業從業人員，於未來決策選擇經營型態選擇模型之建構。依據模型參數校估結果進行模型檢定及判中率分析，再對模型之係數、顯著性及邊際效應做整理說明，其內容詳見第四章第一節、第二節及第三節。（四）、結論與建議。針對研究之結果做出結論，提出各經營型態之建議以供不動產經紀業者參考，冀此強化不動產經紀業之競爭力和經營績效，進而檢討研究之缺失以供後續研究改進參考，其內容詳見第五章。本研究之研究流程如圖1-1所示，以研究動機擬定研究目的，再進行相關理論基礎及文獻回顧，針對問題進行研究設計，擬定問卷後進行問卷試訪，在試訪後將問項進行修正並發放問卷、回收問卷及對資料進行整理與分析、說明，再以多項羅吉特模型，建立不動產經紀業從業人員，於未來決策選擇經營型態選擇模型，最後提出結論與建議。. 5.

(17) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之研究動機與目的. 研究問題. 理論基礎與文獻回顧. 資源基礎理論. 核心資源內涵建立. 研究設計. 多項羅吉特模型應用. 實證資料分析說明. 建立經營型態選擇模型. 結論與建議. 圖 1-1 研究流程圖. 6. 不動產經紀業經營管理回顧.

(18) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之第二章相關理論與文獻回顧第一節資源基礎理論最早述及資源基礎觀念者為Selznick（1957），其提出組織的獨特能力（distinctive competence）一詞，認為各組織之所以有其與眾不同的獨特能力，是因為不同的組織間具有不同組織的成熟度與組織能力所致。而後英國經濟學家 Penrose（1959）年在其成長理論（The theory of the growth of the firm）一書中提到：「企業不但是一個行政管理單位，事實上是一組有生產力的資源，透過行政上的決策，讓不同的人在不同的時間支配。企業要獲取利潤，不僅要擁有優越的資源，更要有效的利用這資源的獨特能力。」這便是資源基礎理論最早提出的「資源基礎觀點」（Resource-Based View，RBV）。Poter（1992）認為「資源基礎觀點」是對企業本身要的重要的內省觀點，並說明企業核心資源及強調無形資產。Barney （1991）認為資源是企業能夠擁有持續性競爭優勢潛力的重要因素，而企業的績效更端賴於管理者如何有效的來運作組織產生長期可持續之競爭優勢如圖2-1：. NO. 資源有無競爭價值. 資源無競爭價值. NO. 對手有無相同價值. YES. 同流平等優勢. YES. 短暫無法持續的優勢. NO. 對手不容易模仿. 長期可持續的優勢. 圖 2-1 資源基礎理論的基本模式架構 7. 資料來源：Barney（1991）.

(19) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之表 2-1 國外資源基礎理論相關定義彙整作者. 年份. Selznick. 1957. Penrose. 1959. Wernerfelt. 1984. Barney. 1986 1991. Aaker. 1989. Prahalad＆ Hamel. 1990. Dosi. 1990. Barney. 1991. Collis. 1991. Grant. 1991. Porter. 1991. Lado. 1992. Hall. 1992. 本研究整理. 相關定義. 各組織之所以有其與眾不同的獨特能力，是因為不同的組織間具有不同組織的成熟度與組織氣侯所致，是企業優於其他競爭者的獨特能力。企業購買的實體、租賃、物件、供自已使用之生產使企業更有效率運作的事物。公司決策轉變是以「資源」替代「產品」的角度從事策略上之決策對企業將更有意義，此種轉變可稱「資源基礎觀點」認為廠商可藉由本身資源與能力累積與培養，形成長期且持續性的競爭優勢，稱之為「資源基礎的觀點」。事業策略重點在於競爭的方式與競爭的場合，但廠商之長期競爭優勢與績效的基礎，卻是公司內部的「資產」與「能力」，競爭方式與場合之選擇必須與公司資產與能力適切配合，才能產生較佳的競爭績效。核心資源是企業能夠在一群產品或服務上取得領先地位所必需依賴的能力，並且將一多角的組織比喻為一顆樹，核心能力是開發未來產品的泉源，是競爭的根，產品與服務則是果實。是一種差異化技術、互補性資源及組織學習與產能之集合。企業資源包含所有資產、能力、組織程序、屬性、資訊、知識等。為企業所掌握，而且能進行構建並執行策略，進而提升效率與效能。核心能力來自一組不可逆的資源，是相對於競爭者的持有優勢，也是創造公司的利潤來源。資源與能力是公司利潤的基礎，企業要能夠賺取超額利潤，決定於兩項因素：1 企業所處的產業吸引力。2 企業競爭優勢的建立。資源基礎理論觀點是指「核心能力或無形資產」。認為資源為企業具有創造經濟租價值的特有資產。從競爭的角度，探討企業的優勢來源，認為廠商持續性的競爭優勢乃根源於競爭者的能力差異，企業的能力基礎乃是建立於廠商本身的無形資產，不同的無形資產會導致廠商能力不同。 8.

(20) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之本研究將國外相關文獻整理如上表2-1。如Wernerfelt（1984）認為「資源基礎觀點」是資源與產品，為銅板的兩面。而資源是指在某一個特定的時點，那些與公司連結的有形或無形資產，而此資產為公司唯一特定的優勢或劣勢的任何事務。公司以「資源」的觀點來看策略決策則更有積極性意義。Barney（1986）以策略性資源4作為競爭優勢的基礎，主張策略性資源市場的不完全競爭，使企業能在產品市場上建立持久的競爭優勢。而此一主張在學術及實務界形成主流觀念。並引起相關討論。Prahalad & Hamel（1990）認為公司為達長期生存，應將競爭力轉至瞭解本身的「核心能力」，來加以建構和發展策略。. 表 2-2 國內資源基礎理論相關定義彙整. 作者. 年份. 黃營杉等. 1988. 吳思華. 1994. 林晉寬. 1994. 司徒達賢. 1995. 林榮春. 1997. 鄭健雄. 1998. 相關定義認為關鍵成功因素是一門產業的最重要競爭能力或資產，公司唯有把握住產業的關鏈成功因素才能建立持久性的競爭優勢，而這些優勢通常必然與關鍵成功因素相符。資源是企業競爭優勢的重要來源，它具有獨特、專屬、模糊等特性，故可以憑藉來建立持久的競爭優勢核心資源內涵其實非常多，如：特殊技術、專業能力等都可能成為核心資源。資源為公司策略決策的思考邏輯中心，以連結公司之競爭優勢與廠商成長決策。以資源為焦點時，企業的策略思考邏輯，首先應重新觀察組織資源，以不同的角度、組合和用途，重新評估與檢討企業資源的存量，並以此為策略與行為的參考。將核心資源三種特性（具有獨特性、專屬性、模糊性）來檢視掌握的資源是否具有策略意義。故其為建構策略源性資源的基本指標，亦是企業應遵循之原則。核心資源能使企業達到較佳的效率、品質、創新、或顧客反應因而建立低成本或差異化的優勢。擁有獨特競爭能力的企業有差異化優勢，能獲得高於產業平均水準的利潤。. 資料來源：莊尚平（1998），本研究摘錄增補。. 國內相關研究如表2-2，林晉寬（1995）歸納多位相關學者之論述，對資源基礎理論做相關結論：1.資源是企業的地基，是策略思考更深層與更基本的核心所在，公司之策略思考應以為基礎，重新建構思想體系與流程。2.資源基礎觀點主要 Barney 將它假設在兩大前題下：「同一產業或策略群中，各公司所擁有的策略性資源是不同的，這些資源會導致各公司間彼此的差異」。. 4. 9.

(21) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之在連結組織之核心資源與公司長期績效之關係，尤其是對競爭優勢與組織成長之影響。3.核心資源之辨識、累積、培植、發展與管理是不可忽視的重要工作，且應以策略或競爭觀點來運用核心資源。同時核心資源與組織成長有密切的關聯，由資源來決定成長、以成長取得資源均為重要的策略議題。從資源基礎的觀點來看競爭優勢基礎，Coyne（1986）、Grant（1991）、Collis （1995）從資源基礎理論在經濟的觀點來看，均認為公司的超額利潤-租（rent）是來自於其競爭優勢。此即說明了企業擁有異質性資源的重要性。而在眾多學者中 Wernerfelt（1984）認為成功的企業為一個擁有某些獨特資源與能力的組合，若是有效運用便能夠促進組織成長並創造市場地位。Petrraf（1993）資源能形成競爭優勢有四個條件：異質性、不完全移動性、事前阻絕競爭、事後阻絕競爭。Grant（1990） 5. 認為廠商在產品市場的競爭優勢之資源特性有資源模仿障礙、因果關係模糊及不. 完全移轉性，並認為競爭優勢之持續能力視資源是否具有耐久性、透明度、移轉性及複雜性。 Barney（1991）認為競爭優勢之所以能夠持續，乃是因為公司所擁有的異質性（heterogeneity）以及不可移動性（immobility）的資源中，有部份的資源尚具備價值性（value）、稀少性（rareness）、不可模仿性（inimitability）及不可替代性（non-substitutability），並提出了資源特性與持久競爭優勢的架構圖2-2：. 圖 2-2 資源特性與持久競爭優勢間之關係. 資料來源：Barney（1991）. Hill＆Jones（2001）認為組織所擁有之資源與運用的能力是組成組織獨特能力的要素，使組織能產生優異的效率、品質、創新與顧客回應。Aaker（1989）指出事業策略雖然分有競爭的方式及競爭的場合兩個重點，但是廠商之長期競爭優勢與經營績效的競爭基礎卻是存在公司內部的資產與能力；因此競爭的方式與競爭. （）並主張資源需要整合能力來產生效能，而能力必須靠資源的運用，增加資源基礎必需透過公司能力及策略的運用，才能創造競爭優勢產生豐富的利潤。. 5. Grant 1991. 10.

(22) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之的場合之選擇，必須與公司的資產與能力適切配合，才能產生較佳的競爭優勢與經營績效，其關係如下圖2-3：. 圖 2-3 公司長期競爭優勢的獲得. 資料來源：Aaker, D.A. Winter（1989）. 吳思華（1994）認為，對企業有策略性價值的資源特性有三種： 1. 獨特性：指該項資源必需具有使企業在執行策略時增進效能與效率的價值，同時市場供應量非常稀少，又無其他的代替品。 2. 專屬性：指該項資源和企業的設備、人員、組織、文化或管理制度緊密接合，不易移轉分割，其他企業縱然取得該項資源亦不一定能發揮類似的功能，如此才更能確保核心資的價值。 3. 模糊性：指資源的建構過程及其與競爭優勢之間的因果關係不易清楚釐清，使得競爭者不僅無法取得，亦根本無從學習。司徒達賢（1995）認為核心資源是非市場性的，非市場性是因為優勢資源是專屬與不可交易並具有內隱、複雜、不可言傳等需長期培養之特性，一旦企業建構與掌握此項有價資源，其他競爭者一時難以跟進並形成競爭優勢。方至民（1990）指一般所討論的資源基礎理論競爭優勢，主要根據企業擁有某些有形或無形資源，而這些資源具有競爭價值、稀少的、難以模仿、以及無法 11.

(23) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之替代等四項特質。擁有這些特質資的企業便具有持續性競爭優勢，並在市場上具有高度策略競爭力與高度獲利能力，因此企業擁有的資源即是競爭優勢的基礎。莊尚平（1998）認為競爭優勢是指「該公司之目前與潛在競爭對手不僅無法與該公司同步執行的價值創造策略，同時也無法複製並取得此項該公司在此項策略中所得利益。」經過相關文獻探討，我們得知無論是「資源基礎觀點」或「資源基礎理論」，均說明資源為各企業思考之中心，企業不僅應認清資源之特性並以其為企業發展策略之根本基礎，還需辨識、澄清、培植發展與保護核心及獨特資源，而資源更是企業競爭優勢的重要來源。而資源基礎將競爭優勢視為一種「獨特差異」的能力，企業因為擁有優勢以致於能夠勝過它的競爭者。而如何去檢視企業之資源特性，多數學者均認同Barney（1991）所提出的四項特性：價值性（value）、稀少性（rareness）、不可模仿性（inimitability）及不可替代性（non-substitutability）。企業應以核心資源為基礎而了解本身核心資源的重要性，藉以產生與其他競爭者不同之獨特能力進而創造企業獨特的競爭優勢，因此認為「要知道企業經營的重要關鍵成功因素必先了解企業本身的核心資源」。. 12.

(24) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之第二節核心資源的內涵與分類 Barney（1991）將核心資源定義：「公司所能掌控，並且協助公司以建構執行策略，提昇公司效率與效能。」而林晉寬（1995）認為核心資源是使企業能達成使命、改進其效率與效能，調適組織環境改變，並且與組織決策及行為有重要關聯的重要工具。莊尚平（1998）則以由內而外來探討各家公司因應彼此之間異質性的需求與策略規劃，能提昇各自競爭優勢的一切事務為核心資源做出說明。而核心源的分類之內涵，依其內容分類者如下： Hall（1987）認為核心資源以資產與能力兩種型態呈現，並分為使用與擁有（如實體資產、專利權）；從屬於人（如專業能力）及不從屬於人（如知名度、品牌）、受法律保障（如商標、專利權）及不受法律保障（如組織文化、學習）等三類。 Collis（1991）將資源分為三類：1. 核心能力：為公司所擁有的專屬優勢，也是公司創造利潤的來源。如互補性資源、特有的技術等。2. 組織能力：透過管理手段改善公司效率之能力。如企業文化、集體學習、技術資訊的移轉能力。3. 管理傳統：管理傳統為企業策略選擇的限制。包括有形資產與無形資產。亦有學者Grant（1991）對公司的將資源分成有形資產、無形資產、以人員三類為基礎。指出有形資源包括公司所有擁有的資本與實體資產；無形資產如商譽、品牌形象、產品品質等；以人員為基礎的資源包括專業知識與智慧資本，如組織文化、忠誠度等。而Barney（1991）將資源分成三類:第一實體資源，如廠房、設備等；第二是人力資源，如人力、管理團隊、經驗等；第三是組織資源，如文化、信譽等。 Hamel與Prahalad（1994），提出核心專長的三項特性，第一是「顧客價值」：即對顧客所重視的價值有所貢獻，能為顧客提供重要利益的技能。第二是「競爭差異化」：使競爭力獨樹一幟的能力。第三是「延展性」：即利用此核心能力衍生出成群的新產品或服務。 Coyne（1986）透過「擁有」及「使用」將組織資源分類。其認為「擁有」是過去的行動結果，不只有競爭優勢且有防禦性的功能，「使用」是功能上包含來自知識、技術、員工經驗及其他業務相關人員。 Hamel&Prahalad（ 1994 ）將核心能力分為「市場進入能力」、「產品整合能力」、「企業功能的能力」。市場能力指與顧客所有相關技能及服務，如行銷、 13.

(25) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之服務等。產品整合能力指產品送到顧客手中之相關整合能力，如產品設計、供應鏈管理等。企業功能的能力指能提供客戶獨特價值的能力。 Scheomaker（1992）歸納整理包括Itami ＆ Roehl（1987）等人的相關論述，將核心能力分成四種類型，分別是洋蔥型（firm as an onion）、樹狀型（firm as a tree）、策略資產型（strategic assets）、與關鍵成功因素型（key success factors）6。 Mansour Javidan（1998）依企業之價值和運作困難度，將資源和能力層次化，定義出資源（Resource）、能力（Capabilities）、必要能力（Competencies）及核心能力（Core Competencies）的四層架構。. 核心能力. 增加. (Core competencies). Increasing. 必要能力. (Competencies). 能. 力. 資. 源. 價值. Value. 困難度. Difficulty. (Capabilities). (Resources). 圖 2-4 核心能力的層次概念. 資料來源：Mansour Javidan（1998）. 而吳思華（1994）在其策略九說中提出策略性資源的內涵非常多元，其以歸納多位學者的方法區分為資產與能力兩部份如表2-3：. 洋蔥型（firm as an onion）指各功能組成外圍而後決定企業的核心能力如洋蔥般層層分析；樹狀型（firm as a tree）則以樹的方式來分析核心能力，樹根為核心能力，主幹為核心產品，支幹為各事業單位，而枝葉與果實則為最終產品與服務；策略資產型（strategic assets）強調資源的價值性；關鍵成功因素型（key success factors）強調核心能力定存在於企業的關鍵成功因素中。. 6. 14.

(26) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之表 2-3 策略性資源的內涵有形資產. 資產. 實體資產. 土地廠房、機器設備. 金融資產. 現金、有價證券. 無形資產. 品牌/商譽、智慧財產權（商標、專利、著作權、已登記註冊的設計）、執照、契約/正式網路、資料庫等. 個人能力. 專業技術能力、管理能力、人際網路. 組織能力. 業務運作能力、技術創新與商品化能力、組織文化、組織記憶與學習. 能力. 資料來源：吳思華（1994），策略九說，臉譜文化，本研究整理林晉寬（1995）參考Barney（1991）、Colli（1991）等指標，同時考量資源分類的周延性與代表性，組織之核心資源可分為「組織擁有」及「組織能力」，「組織擁有」指實體資產、無形產、財務資產；「組織能力」：個人能力、組織能力。方至民（1990）在企業競爭優勢一書中，將資源分類如下： 1.有形資產（tangible assets）：有形資產主要有土地、廠房建物、設備及其立地條件、財務資產、市場佔有率等。 2.無形資產（intangible assets）：無形資產包括智慧財產權、市場資訊系統、品牌、商譽、上下游之關係與忠誠度的顧客群。 3.人力資源：人力資源是比較特殊的企業資產，它包括了員工的技能、經驗、適應能力及對企業之認同程度與向心力。 4.經營能力（capabilities）：經營能力包括業務相關能力及組織能力兩類：(1). 業務相關能力包含顧客與市場知識體系、開發新市場及開辦新事業能力、研發新產品/製程能力、高效率與彈性之生產/作業/服務/能力、人力資源養成體系、持續改善及合理化能力。(2).組織能力則包括內部之協調、控制、激勵及創新能力；企業文化、組織學習及因應環境變之變革之變能力；領導及管理風格；策略品質及危機處理能力等。據上述之討論，大多數學者都是將資源分類為資產與能力兩部份，再依產業之不同業別定義其內容，本文核心資源之分類，依吳思華（1994）之分類分為資產與能力兩大部份，在資產部份參酌林晉寬（1995）對資產之細分為實體資產及財務資產及無形資產等三類；能力部份則依吳思華（1994）之分類為個人能力及 15.

(27) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之組織能力兩部份，做為本研究之構面。. 第三節國內不動產經紀業經營型態在國內不動產經紀業相關研究中，有關經營方面，如陳高邈，黃營杉（2003）對智慧資本（intellectual capital）與其三項構面（即人力資本、組織資本與關係資本）做深入的分析探討，建立了六項研究假設，並以國內中部地區的不動產經紀業作為實證對象，驗證智慧資本是否真可為業者帶來競爭優勢。經由實證結果證明，智慧資本與其人力資本、組織資本等二項構面，對企業競爭優勢具有顯著影響。關係資本構面，對企業競爭優勢的影響，僅獲得部分支持。彭建文（2003）從經營規模與流通效率、企業形象與服務品質、以及不同經營型態之利潤誘因等三個觀點，探討經營型態對於不動產經紀業經營績效的影響，研究發現不論以個別分店或是平均每人的開發物件數量與營業額來衡量不動產經紀業的經營績效，連鎖直營店的經營績效均明顯較連鎖加盟店與非連鎖店為高，顯示品牌形象與服務品質高度受到不動產交易雙方的重視。林建志（2005）探討房仲業特許加盟系統之管理要素，研究對象以加盟總部主管及加盟體系的店長，搜集加盟總部與加盟店的問題，以深度訪談後設計問卷，發放問卷予各大加盟店，統計得知加盟店最重視加盟總部提供協助的前三大事項，依序為教育訓練、客戶服務及廣告宣傳。在面對市場激烈競爭下，加盟總部應朝全面性ｅ化服務、法制化的管理、強力的品牌經營及多方面的策略聯盟等四大方向去經營，才能有效領導加盟店創造佳績。林敏益（2005）以連鎖體系生活服務類作為研究標的，第一階段由生活服務類中選取12家具有代表性的連鎖體系共113店之店長訪填專家問卷，進 7大衡量構面56項連鎖體系經營要件（評估準則）之因素分析，萃取出7大構面41項連鎖體系經營管理的關鍵成功因素，第二階段選7家連鎖體系共13位高階主管（副總經理級）訪填專家問卷，運用層級分析法（AHP）探討關鍵成功因素之重要性及其優先次序。實證結果顯示：一、在AHP 架構第二層衡量構面中重要性依序為（一）、立地條件（二）、連鎖總部的能力（三）、顧客服務（四）、行銷策略規劃（五）、經營規劃運作（六）、營業設計（七）、組織文化與能力；二、在AHP 研究架構第三層之評 16.

(28) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之估準則中，前五項權重超過或將近0.05的重要性排序分別為（一）、消費習慣與能力（二）、人口數量統計（三）、停車方便性（四）、設計符合顧客需要的服務流程（五）、總部教育訓練和支援能力。何建文（2003）為探討企業核心能力對連鎖形式選擇之影響，其就企業核心能力中重要的因素，品牌、產品、經營知識等構面進行分析，了解是否因此影響連鎖企業中加盟比例的關係。研究範圍以台灣地區連鎖產業總部專業經理人作為調查研究對象，包含業種有便利商店、服飾鞋類、餐飲類、補教業、百貨超市量販、房屋仲介、電器電腦與其他類等產業型態。依經營型態分為：直營、加盟兩種。研究結果顯示產品能力、品牌能力、經營知識與加盟比例呈負相關；品牌能力與加盟比例呈負相關，表示品牌能力越好的連鎖體系，越不傾向建立加盟店。李春長（2002）在「不動產經紀業市場上仲介業經營型態對其經營績效之影響」中首先建構房屋仲介會加盟系統模型，然後驗證加盟仲介業之營業額是否較非加盟仲介業之高，即驗證直營與加盟系統兩者績效的差異性，其以信義不動產企劃研究室所編著之「台灣地區房地產產業年鑑」中資料，以1987至1996年間十家房屋仲介公司共48個觀察值，並分為直營系統與加盟系統觀察其營業額，實證結果顯示，加盟系統與直營系統之每人平均營額沒有達到顯著性之差異，而直營系統之每人平均營業額大於加盟系統。謝萬雄（2004）研究不動產經紀業組織內因素進行分析研究，結果顯示，直營連鎖體系不動產經紀業關鍵成功因素為：直營體系不動產經紀業強調「創新能力」、「品牌價值」、「人才培育」、「資訊化標準管理作業流程」是其關鍵成功因素。黃炯發（2003）探討房仲業未來發展趨勢及威脅因素，以個案研究方式及信義房屋為研究對象，研究結果指出：房仲業未來發展趨勢為聯賣制度的盛行，產業上、下游整合成集團化、網路運用普及化、拓展中國大陸與創新服務及新產品上市。而房仲業的威脅為供過於求、業務人員流動率高，房屋買賣交易風險大及資產管理公司瓜分房市交易量。郭淑貞（1992）在「房屋仲介業不同競爭策略;經營型態與績效之實證比較」以台北市及台中市二大仲介公會會員名冊為實證樣本，探討房屋仲介業競爭策略與經營型態和績效間的關係。實證之結果顯示房仲業不同的策略型態與經營型 17.

(29) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之態、不同的經營型態與績效間、不同的經營型態與績效水準有顯著關係。張嘉智（2000）研究針對台灣地區房屋仲介事業單位，將其區分為直營體系與加盟體系進行績效評估與分析，以資料包絡分析法建立房屋仲介業經營績效評估模式。並得到下列之研究結果：有效率業者整體營運表現佳。直營店整體效率、純技術效率優於加盟店。李玉平（2002）分析仲介經紀人在不同給薪制度間的選擇，以檢測Lazear（2000）之自我選擇效果7（self-selection effect）是否存在，實證結果顯示業績獎金比例對經紀人的業績呈顯著的正向影響，顯示「誘因效果」存在，而經驗豐富的經紀人傾向選擇高專制，顯示「自我選擇效果」存在。連慶雄（2002）從行銷面及社會資本論以個案研究大型房屋仲介公司，探討社會資本、行銷智慧資本與績效8之間的關係，研究結果發現：（一）、社會資本之社會互動、共同願景與信任與流程智慧資本呈正相關，而流程智慧資本的交換與整合程度越高時，會進而使銷售績效表現越好。（二）、社會資本之共同願景會對顧客導向智慧資本產生正向影響，而顧客導向智慧資本的交換與整合程度越高時，會使銷售績效與顧客滿意度表現越好。（三）、社會資本之社交互動、共同願景會對產品知識資本、顧客知識資本產生正向影響，而產品知識資本、顧客知識資本的交換與整合程度越高時，會使顧客滿意度表現越好。. （）以美國某大汽車玻璃製造公司內部員工相關資料，探討此企業由按時薪計酬制改採按件計酬制後，對員工生產力（productivity）、公司利潤的影響效果。實證結果發現，在給薪方式改變後，員工的生產力明顯提昇，其中有半數的效果歸因於給薪方式的改變使得高生產力的勞工願意選擇到這家企業工作。此項效果被稱為自我選擇效果（self-selection effect）或篩選效果（sorting effect）。研究構面之社會資本指結構、認知與關係資本；而行銷智慧資本以流程智慧資本、顧客導向智慧資本、產品知識資本與顧客知識資本；績效則以銷售績效為衡量指標。 7. Lazear 2000. 8. 18.

(30) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之第四節經營型態由於本研究對象為不動產經紀業，其為連鎖體系之經營型態業者占近半數，其連鎖體系又區分為直營連鎖及加盟連鎖，不動產經紀業者在以往在連鎖體系之研究，缺乏詳盡之分析，本節除了探討獨立經營型態外，並將連鎖體系內涵作逐一檢視。. 一、連鎖體系的定義依據國際連鎖加盟協會（International Franchise Association , IFA）之定義：「連鎖為一種存在於連鎖總部與加盟者的持續關係。總部給予加盟者經的執照、權利，並給予組織、訓練、採購和管理的協助，同時要求加盟者相對支付代價做為報酬。」日本連鎖加盟協會（Japanese Franchise Association , JFA）對連鎖加盟定義如下：「總公司和加盟者成立契約，將總公司的商標及其他足以象徵營業的東西和營運之Know-how授與對方，使其在同一企業形象下販售商品；而加盟店在獲得上述權的同時必須相對的付出一定的代價給總公司，在總公司的指導及授權下，經營事業的關係。」 Kotler（1991）將連鎖系定義為擁有或控制兩家以上的商店，這些商店盡可能銷售相同的產品/服務，並且統一採購及定價，在店面裝潢佈置上一致化。 Mason，Mayer＆Ezell（1988）對連鎖體系提出下列四個應有的特徵：在一個以上的銷售據點銷售類似的商品、類似的建築格式、及統一採購與共同的所有權。而戴照煜（1990）認為，連鎖經營為一種經營上的體制，所有在該體制下的商店舉凡店面裝潢、商品結構、商品陳列、服務品質、促銷活動與管理控制等，都要做到單純化、規格化及標準化。林振順（1990）以連鎖店須具備內在與外在條件作為對連鎖店的定義，內在條件指能發揮連鎖中心之功能，統一管理、訓練、廣告、促銷，在企業機能及管理機能各方可應做到制度化、系統化；外在條件為至少有兩家以上的店舖，且在商店外觀、裝潢佈置、商品結構、商品陳列、服務水平等各項商店形象與格調皆應做到標準化、規格化。. 19.

(31) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之二、連鎖體系分類而連鎖型態的劃分依據其內容有不同的方式。連鎖體系可依經營、行銷型態分為美國式分類及日本式分類。美國式分類可分為兩大類：「商標商品的連鎖加盟」（Product and Tradename Franchising）簡稱P＆T型連鎖，其關係如經銷商及代理商，加盟店銷售其公司特定之產品，總公司獲利來源為商品的供應和商標的借用。「營利公式的連鎖加盟」（Business Format Franchising）簡稱BF型連鎖，其除了提供商品、商標外，還提供加盟店全套的管理和行銷制度及財務上的融資。而日本式的分類為連鎖店（Chain Store）及直營連鎖（Regular Chain）、自願加盟（Voluntary Chain）及特許加盟（Franchise Chain）。在國內的加盟制度以委託加盟、特許加盟以及自願加盟三種型態為主。而「加盟」為一種從事企業活動及確保收益的特殊方式，其涉及加盟者給付加盟主的權利金、費用等事件。加盟對小公司而言，建立加盟可以更快速成長和進行融資；對大公司而言，能快速成長與有效節省成本。而加盟經營模式中，加盟主會提供加盟者開始、持續性的服務。（一）開始性服務：1.市場調查和店址選舉2.設備計劃和佈置3.租賃談判建議 4.融資建議5.經營手冊6.管理訓練計劃7.加盟者員工訓練。（二）持續性服務：1.現場管理2.視覺陳列和促銷器材3.管理和再教育4.品質檢驗5.全國性廣告6.中央規劃7.市場資訊8.稽核和記錄9.管理報告10.集體保險劃。黃俊英（1983）則依據連鎖店之所有權的不同，將連鎖體系分為直營連鎖與加盟連鎖兩種型態，而加盟連鎖又可細分為自願加盟連鎖、特許加盟連鎖與合作加盟連鎖，陳位存（2000）敘述如下：（一）直營連鎖（Regular Chain, RC）：凡是經營兩家或兩家以上的零售商店，經營性質相同，且屬於同一資本、管理與商品政策下所組成的公司組織，即可稱為直營連鎖。此一連鎖型態的形成，是批發商或零售商經營發展，逐漸擴大規模後的必然結果；此外製造商為了控制行銷通路及獲取經營綜效和規模利益，而向前整合並擴增店數，也會形成直營連鎖。（二）自願加盟連鎖（Voluntary Chain, VC）：批發商為了協助所屬零售商對抗大規模的連鎖店而發起加盟連鎖，連鎖總部與加盟者依契約明訂彼此的權利與 20.

(32) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之義務。加盟者以自有或承租的店面，出資裝潢及購買機器、用具等硬體設備來加盟，以建立類似形象的商店群。總部則提供經營Know-how 給加盟者，加盟者必須支付費用給連鎖總部，並採購一定比例的商品。（三）特許加盟連鎖（Franchise Chain, FC）：權利授與者（總部）和被授與者（加盟者）雙方，以契約界定彼此之權利與義務。授與者提供各種經營技術、教育訓練等項目給被授與者，以協助其經營；被授與者得享有使用授權者的商標、商號或經營技術之權利，且必須支付特許權的使用金及技術報酬。特許加盟連鎖興起的目的在於使技術創新者或製造商擴大經營版圖，並可收取加盟權利金，另一方面可結合資金與雙方的管理技術，不動產經紀業多以特約加盟為主。（四）合作加盟連鎖（Cooperate Chain, CC）：由許多零售店共同建立一個統一的企業識別（CIS），且出資籌設發貨中心，以求在進貨成本或聯合促銷上形成規模經濟效果，並達資訊分享與技術交流之目的。連鎖總部與各加盟店間之權利與義務則以契約明訂，各零售店均以股東身分參與決策，總部不以營利為目的。此乃零售店為對抗大型連鎖店而自行發起的組織。史惠慈（2003）依連鎖體系依連鎖加盟策略模式與經營型態整理如表2-4；連鎖體系依授權內容及管理方式不同，可區分為以下型態，茲分述如下：（一）直營連鎖-由總公司完全獨立投資、設立分店（分公司、營業所），並負責經營，分店依規定使用相同商標、商品、服務及經營模式或技術，進行專業分工、集中管理經營方式。（二）委託加盟-由加盟者締結契約經營分店（分公司、營業所），總公司負責資金與技術，加盟者負責經營並依規定使用相同商標、商品、服務及經營模式，但是總公司會對加盟者採取集中管理的方式來經營該分店。（三）特許加盟（特許連鎖）-加盟者負責分店（分公司、營業所）設立所需要的大部份（或全部）資金且負責經營，但是加盟者必須與加盟總公司締結契約以取得授權使用商標、商品、服務及經營模式或技術。（四）自願加盟（自由連鎖）-加盟者負責分店的所有權、資金並且經營，加盟者須締結契約以取得授權，並且依規定使用相同商標及選擇性使用商品、服務及經營模式或技術。但是自願加盟者在產品、技術以及行銷策略的自主權較高。. 21.

(33) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之表 2-4 連鎖加盟策略模式與經營型態比較表項目. 直營. 委託加盟. 投資模式. 總公司投資. 總公司投資. 特許加盟總公司或雙方. 自願加盟加盟者投資. 共同投資. 產權與決策. 以加盟者為主加盟者所有. 所有權. 總公司. 總公司. 決策權. 總公司. 總公司. 總公司. 加盟者. 經營權. 總公司. 加盟者. 加盟者. 加盟者. 商標模式. 統一. 統一. 統一. 原則統一. 供應鍊模式. 總公司統一. 總公司統一. 總公司統一. 原則統一. 利潤模式. 歸總公司. 雙方共享. 加盟者為主. 歸加盟者. 訂價模式. 統一售價. 統一售價. 統一售價. 售價彈性大. 技術模式. 總公司供應. 總公司供應. 總公司供應. 自由利用. 人力資源與培訓. 總公司供應. 總公司供應. 總公司供應. 自由利用. 促銷模式. 統一實施. 統一實施. 統一實施. 自由加入. 資料來源:史惠慈（2003）三、不動產經紀業連鎖體系而在不動產經紀業之連鎖體系中，其以太平洋房屋於民國1985年為第一家成立連鎖體系之不動產經紀業者，依加盟之區域陸續有全國加盟、區域加盟等方式，而依經營策略之不同也發展出直營連鎖、加盟連鎖、或直營、加盟並行連鎖，其加盟方式以特約加盟為主，本文依據其經營之型態，將整理如表2-5：. 22.

(34) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之表 2-5 房屋仲介連鎖體系經營型態. 加盟. 直營. 品牌名稱. 成立年份. 總店數. 連鎖體系直營. 加盟. 發展區域. 東森房屋. 1988. 400. 0. 400. 全省. 住商不動產. 1989. 240. 0. 240. 全省. 中信房屋. 1985. 200. 0. 200. 全省. 21 世紀不動產. 1997. 157. 0. 157. 全省. 永春不動產. 1996. 111. 0. 111. 全省. 惠雙房屋. 1996. 58. 0. 58. 中部. 有巢氏. 2003. 50. 0. 50. 全省. 信義房屋. 1981. 161. 161. 0. 全省. 北區房屋. 1986. 36. 36. 0. 北部. 台北夢享家. 2001. 20. 20. 0. 北部. 明義房屋. 1995. 3. 3. 0. 北部. 大師房屋. 1995. 4. 4. 0. 北部. 透明房屋. 1986. 6. 6. 0. 北中南部. 永慶不動產. 1988. 219. 72. 147. 全省. 太平洋房屋. 1985. 99. 63. 36. 全省. 2003. 10. 7. 3. 北中南部. 2000. 18. 3. 15. 全省. 大豐富房屋. 1994. 25. 2. 23. 中南部. 惠仲不動產. 1993. 3. 2. 1. 中部. 加盟與直群義房屋營並行寬頻房屋. 資料來源：2006 連鎖店年鑑。本研究整理。三、獨立經營型態. 23.

(35) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之綜上所述，連鎖店經營的策略，其由不同的個體發展專業長才相互結合而成，為其必要的策略，現今規模經濟的發展，連鎖型態儼然成為經營型態的主流，Frew and Jud（1986）更指出加盟體系（franchise system）之商譽保證對不熟悉區域性市場的消費者來說非常重要。由於加盟常可以提供服務品質的保證，故加盟具有全國性知名度的系統常可提高不動產經紀業的生產力。而本研究所探討之經營型態，其在連鎖體系部份僅就直營連鎖及加盟連鎖兩種模式探討及獨立經營型態等三種經營模式為本研究之研究對象，並不加以探究細分其個別經營型態。. 第五節小結在不動產經紀業的研究中，多以績效為探討中心如李春長（2002）、連慶雄（2002）、張嘉智（2000）；於核心資源相關研究，如何建文（2003）、林敏益（2005）以連鎖產業為研究對象，而房仲業9僅為其研究經營業態之一；謝萬雄（2004）、黃炯發（2003）以個案研究探討直營之關鍵成功因素，並未對不動產經紀業之全部經營型態全面深入探討。在面對全球化時代來臨，台灣正由工業型態轉為服務業型態之轉型時期，如何在不動產經紀業者中找出其重要核心因素，強化其競爭優勢取得領先地位，是本研究的重點。而不動產經紀業者之企業核心能力究竟為何?以往文獻甚少涉及，其中傳統獨立經營型態與直營經營型態、加盟經營型態之核心能力又有何區別?為本研究探討之主旨。. 在不動產經紀業條例實施前通稱為房仲業，而在條例實施後，將其納入條例中第四條第四項經紀業。定義為依不動產經紀業條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。 9. 24.

(36) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之第三章研究設計本章依據研究動機、研究目的及相關理論與文獻探討，設計研究方法，對欲研究之母體做相關範圍界定及樣本選取，逐一分析多項羅吉特迴歸模型，說明抽樣對象、抽樣方式、研究架構、問卷設計。. 第一節樣本選取一、問卷對象由於不動產具有不可移動性（immobility），且不動產之區位（location）差異下不同區域亦會造成不同之競爭狀態，而過去研究實證地區大都集中於北台灣，甚少以高高屏地區為研究範圍，因此本研究擬以地處南台灣之高高屏縣（市）不動產經紀業之從業人員作為研究對象。本研究針對不動產經紀業者所處之總體環境來進行分析，並依據吳思華（1994）及林晉寬（1995）之核心資源的內涵，建立不動產經紀業者的產業構面，以高高屏縣（市）不動產經紀商業同業公會登記之加入之會員10做為調查樣本發放問卷，第一階段試圖找出不動產經紀業者的核心資源萃取出因素，第二階段依萃取出因素做出假設，並以多項羅吉特迴歸模型來分析核心資源，進而建立不動產經紀業從業人員於未來決策選擇經營型態之選擇模式，最後再以分析實證結果做出結論建議與給予相關業者經營上之參考。. 二、抽樣方式本研究視人力、財力及時間等因素採用分層隨機抽樣方式11，因分層隨機抽樣最能全面平均分配樣本，確保所施測之樣本具有代表性。而分層隨機抽樣即母群體可依某一衡量標準分成數個不重疊的子母群體，稱為層。將母群體分層，然後從每一層中選出簡單隨機樣本，再將那些簡單隨機樣本混合為單一樣本，來估計母群體之真正值的過程，稱之為分層隨機抽樣。抽樣原則：分層抽樣原則將會考慮公司區域（高雄縣、高雄市、屏東縣）為對象。第一階段採分層叢集隨機抽樣，. 依據不動產經紀業條例第7條規定，經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加所在地之同業公會後方得營業，故本研究以此為調查樣本。關於抽樣調查方式，一般可考慮四種抽樣方式：（1）簡單隨機抽樣（2）系統隨機抽樣（3）分層隨機抽樣（4）集群隨機抽樣。. 10. 入登記 11. 25.

(37) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之根據縣市進行分層。第二階段則根據所抽取到之樣本公司，進行簡單隨機抽樣。抽樣對象：以依法加入高高屏縣（市）之「不動產經紀商業同業公會」會員公司內之不動產經紀業從業人員，作為施測對象。樣本總數共 450 份，高屏縣（市）各發放 150 份，並對各縣市之加盟經營型態、直營經營型態、獨立經營型態各發放 50 份問卷。. 第二節研究架構說明本研究首先進行相關文獻探討，並搜集資源基礎理論、經營型態及不動產經紀業等相關文獻加以彙整，依其不動產經紀業者之特性，歸納出其資源及能力五個構面及 34 項核心資源問項指標，並建立初步問卷，後與不動產領域專家學者與相關業者（經紀人、地政士、不動產經紀業者）討論，以初步問卷為試訪基礎問卷進行開放性試訪，針對問題加以修正問卷之核心資源問項指標，而後對高高屏縣（市）不動產經紀業其不同經營型態（如加盟、直營、獨立經營）之業者進行問卷發放。. 圖 3-1 研究架構圖. 26.

(38) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之第三節研究假設從「資源基礎觀點」來說明企業之競爭優勢，在不動產經紀業之各種經營型態下，各能存在於競爭市場中，定有其在技術或資源上相對之優勢，如 Grant（1991）主張企業競爭優勢來自於內部的資源與能力；Aaker（1984）認為競爭優勢來自於與競爭者競爭，而優於競爭者之資產或技術；司徒達賢（1994）核心資源具有使競者者看不懂、買不到、學不來的特性，企業擁有此資源優勢，則能成為長期競爭優勢的來源，吳思華（1994）指出核心資源內涵非常多，如特殊技術、專業能力等，企業擁有並形成獨特能力，其攸關企業勝敗。所以不動產經紀業各經營型態定有其核心資源，使其具有長期競爭優勢。至此本文依核心資源分類，做出研究假設如下：一般對於無形資產，通常是無法列於資產負債表當中，其價值也無法反應在財務報表當中，根據 Edvinsson & Malone（1997）對無形資產的描述，無形資產為「智慧資本」、「知識資本」、「非財物資本」、「隱藏資產」、「不可見資產」等。而無形資產為需能為公司帶來競爭優勢的一切知識與能力，也藉由經營者與員工的智慧及知識所產生的公司競爭力。Lev and Sougiannis ( 1996 )認為隱藏於財務報表以外的無形資產才正公司價值的先驅。因此本文作出第一個研究假設：假設一、假設一、無形資產與不動產經紀業之經營型態有正向關係。無形資產與不動產經紀業之經營型態有正向關係。依據 Klein 、Crawford、 Alchian ( 1985)當投入新事業之重要設備愈多而與交易使用之程度關聯性愈高，則與公司的相依程度愈高，若新事業與公司分離會因而衍生公司之投資無法回收，所以本文認為當公司投入的實體資產愈多，則不傾向於及直營經營型態與加盟經營型態。因此本文作出第二個研究假設：假設二、假設二、實體資產與獨立經營型態有正向關係。實體資產與獨立經營型態有正向關係。而充足的財務資源是創業的關鍵成功因素之一，在公司創業之初必需投入大量的資金，在經營時財務資產的運用更為重要。Robert＆Hauptman ( 1987 ) 指出財務資產投入不足，其經營績效較差，所以本文認為當財務資產此項核心資源之認同度較高時，則傾向於及直營經營型態與加盟經營型態。因此本文作出第三個研究假設： 27.

(39) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之假設三、假設三、財務資產與直營經營型態與加盟經營型態財務資產與直營經營型態與加盟經營型態有直營經營型態與加盟經營型態有負向關係負向關係。關係。 Williamsom ( 1985 ) 指出員工需借由工作中之學習才能得到技巧，而人力資產也為公司重要的專屬條件，而此互補行為下使得雙方必需相互合作，若人力的專屬性較高，則公司人員流動性較低；而流動性較高則人力成本則會增加，所以本文認為當個人能力此項核心資源之認同度較高時，則公司不易傾向直營經營及加盟經營型態。本文作出第四個研究假設：假設四、假設四、個人能力與不動產經紀業之連鎖經營型態有負向關係。個人能力與不動產經紀業之連鎖經營型態有負向關係。 Teece et al (1997) 認為配置資源的組織能力及組織管理能力及進行創新的管理能力都會提升公司的競爭優勢。而透過組織的創新、協調及管理流程等組織能力，會增加公司的生產及供應，進而產生競爭優勢。最後本文作出第五個研究假設：假設五、假設五、組織能力與不動產經紀業之經營型態有正向關係。組織能力與不動產經紀業之經營型態有正向關係。. 28.

(40) 不動產經紀業核心資源對經營型態之影響-以資源基礎理論觀之第四節問卷設計本問卷結構問卷中包含不動產經紀業從業人員核心資源及個人屬性基本資料及公司屬性基本資料等三部分。問卷第一部分為問卷調查方式進行相關研究。問卷設計包括五個構面實體資產、財務資產、無形資產、個人能力及組織能力等，而各構面問項參考說明如表3-1至3-5。本問卷內容參酌Fernandez et al.（2000）、 Barsky＆Marchant（2000）、Corgel,et al.（2001）、林國俊（1992）、李春長（1999）等相關研究，並以Likert七點尺度量表予以編製，依照同意程度分別為非常不重要、不重要、有點不重要、普通、有點重要、重要、非常重要等七項，分別給以1至7 分評量。第二部份為受訪者基本資料調查，詢問性別、年齡、教育程度、工作資歷等個人屬性，以分析不同的核心資源，是否影響受訪者對不動產經營形態選擇之差異性。第三部份公司屬性為受訪者所屬公司基本資料調查，詢問公司所在地區及公司規模等資訊，探討公司區域、公司規模異同及對不動產經營型態選擇之差異性。. 表 3-1 無形資產構面. 問卷題號. 問卷題目. 1. 市場知名度. 2. 整體公司企業形象. 3. 公司銷售經驗. 4. 顧客滿意度. 5. 不動產成交資料庫. 6. 同業間物件的配合. 7. 聯賣資訊網. 參考文獻. （）陳高貌、黃營杉（2003） Fernandez et al.（2000）、Corgel,et al.（2001）、林國俊（1992）李春長、彭建文（2003）劉武雄（2003） Barsky＆Marchant（2000）、Corgel,et al.（2001） Fernandez et al.（2000）劉武雄（2003） Dzinkowski（2000）陳高貌、黃營杉（2003） Fernandez et al.（2000）.李春長（1999）陳高貌、黃營杉（2003） Fernandez et al. 2000. 29.