上述三級制的管理組織運作體制，在法制上雖十分清楚明確，但在實務上卻 仍有一些不同的執行模式。社區的管理階層也必須針對其社區本身需求特性與財 務負擔能力，選擇適宜的運作模式。而督導機構與執行機構之間的運作關係，與 督導機構直接管理維護所佔的比例與組合關係的不同，而有不同的管理執行模 式。一般而言，由於委託管理的範圍與程度的不同，管理執行模式可分為下列三 種基本模式。
（一）全部委託管理模式
將各種管理維護的事務性工作，經由區分所有權人會議決議授權，由管理委 員會（或管理負責人）代表委託公寓大廈管理維護公司全權處理，並由管理委員 會（或管理負責人）負責監督。
由於公寓大廈的經營管理事務有分工日益專業化、細分化的趨勢，受委託之 管理公司亦可能將部分業務細項再行委託第三者處理，而由管理公司進行決策與 督導，以掌握再委託作業的工作進度與品質。
（二）自行管理模式
自行管理模式係由社區自行管理或依工作的不同，直接聘請專人負責管理社 區某些特定的管理工作，同時對各種硬體設施設備的維修通常也是當有需要維修 時，才找廠商維修。部分社區因規模較小、住戶不多、社區管理事務單純，加上 經費不足，故採用自行管理的方式。
區分所有權人會議
（全體所有權人）
管理委員會 管理負責人 或
管理服務人
（管理維護公司）
督導機構
決議機構 執行機構
推選授權 委託/聘僱 三級制
管理主體
公寓大廈 建物、設備、基地
管理維護
管理客體 直接管理維護
資料來源：陳覺惠、劉正智，2000，P.18
圖2-2-2 公寓大廈管理運作體制示意圖
自行管理的社區對管理事務從規劃、執行到考核，都由管理委員會一手包 辦，其操作要點需著重於組織運作與財務管理，並於每年底做好次年的年度計 畫，按時請廠商對各類設備進行定期維修，視需要舉辦社區活動，根據管理手冊 所提供的作業流程與操作要領逐步執行。
（三）混合管理模式
混和管理（或稱辦責管理）模式顧名思義，即為自行管理與全部委託管理的 混和形態，即管理委員會（或管理負責人）將社區經營管理的部分事務工作，如 環保清潔、機電維修、安全管理等委由管理（或保全、清潔、機電）公司負責；
管理委員會本身也自行負責執行一部份的管理工作，或將某些特定事務工作直接 委聘專人負責。
一般而言，社區會將部分較具專業性的管理事務（如保全、消防、機電維修、
環保清潔等），由管理委員會委任專業管理公司處理，管委會負責監督；其餘業 務則由管理委員會聘僱管理人員或自行管理。社區（管委會）成員則將心力放在 管理組織運作、財務管理、社區經營發展等方面；另也需監督委聘公司或人員的 工作績效。
綜合以上對三種管理模式的比較分析後可知，一般中型社區考量財務能力與 工作量狀況，較常採行混合管理模式，亦可作為由自行管理到全部委託管理的過 渡方式。本研究之重點主要在於試圖建立一套可由管理委員會執行之山坡地住宅 社區基地構造與設施使用管理維護計畫綱要範本，因考量管理委員會的專業執行 能力有限，勢必需將專業部分委由專業公司辦理，其作業方式較偏向於混合管理 模式，故依研究上的需求，本研究將以混合管理模式作為草擬山坡地住宅社區基 地構造與設施使用管理維護計畫綱要範本的假設主體。
表2-2-3 社區管理執行模式及其優缺點
資料來源：陳覺惠，劉正智，2000，P.20。本研究整理。
管理業務
第三節 案例分析與管理維護缺失檢討
自然界的平衡是由許多複雜的（人為或自然）因素互相牽制與互為影響的結 果，如果其中一項因素發生變化，平衡狀態即被破壞，各項複雜因素必須經過長 時間的重新調整，才會趨向新的平衡。因此，山坡地住宅社區在開發安全上除受 地質、天候等自然因素之影響外，亦受基地規劃設計與使用維護管理等人為因素 之影響，也同時受使用年限與區位條件等時空因素之影響，隨著設施之日益老舊 而功能日減，其潛藏危險亦日益嚴重，稍有疏忽則引發災變之可能性極高，為防 範上述現有山坡地住宅社區的潛在危機，健全使用管理維護制度乃為首要工作之 一。本研究擬藉由山坡地住宅社區的災害案例分析檢討，以瞭解災害發生的機制 及破壞模式，希望能先期規劃相關因應措施，以達到消災、減災之目的，是為災 害防治的首要工作。以下乃先就台灣歷年受創較嚴重的六個山坡地住宅社區作為 案例分析，再針對台北縣三十三處列為A 級危險之山坡地住宅社區的安全檢查 案例加以分析，最後根據分析的結果，提出目前山坡地住宅社區在管理維護上的 缺失檢討，以作為健全使用管理維護制度之參考。
2.3.1 山坡地住宅社區災害案例分析
台灣歷年來山坡地住宅社區災害案例中，受創較嚴重的有：三峽白雞山莊、
汐止林肯大郡、淡水米蘭山莊、基隆健康博市、新店大千豪景以及霧峰克林頓山 莊等六個災變社區案例（註13），以下將分別從上述社區之災變發生情況、災變 環境與災變原因等，探討其致災成因與歸納相關問題之面向，以作為本研究之參 考。