山坡地住宅社區使用管理法制之研究

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(1)第一章. 緒論. 第一節研究動機與目的 1.1.1 研究動機我國山坡地面積 2,664,000 公頃，佔全國面積 73.6﹪。由於人口遽增，都市邊緣的山坡地成為建商及居民爭相開發之地區。但山坡地受強烈版塊作用，地質條件屬於比較破碎狀況，其地形、地質、排水條件與平地不同，缺乏經驗之開發者若使用不當之開發方式，往往讓山坡地建築埋藏許多潛在危險，一旦遭逢外力的誘發，坡地災變的發生將層出不窮。民國五十八年至八十九年大小坡地災害累計共一百零九件，自八十六年林肯大郡災變發生後，糾紛至今尚未平息。坡地社區安全防災與其開發型態、施工良窳、管理維護有密切關聯，如使用管理不當，往往公共安全維護無法周延，若災害發生則復建困難重重。然而現行使用管理現行相關法令權責不清，產生許多灰色模糊地帶，如：山開辦法係著重建築許可及施工管理，使用管理部分並無有別一般社區管理規定，而坡地社區不同於平地社區正由於其有更多潛在致災因子，因此許多早期興建社區就成為防災整備重要一環。從過去災害案例及內政部督導發現，坡地社區在使用過程中，有以下問題值得深入檢討：. 一、山坡地社區災害與其公共設施管理良窳有很大關係，牽涉到居住使用者的權利義務，依現行山開辦法坡地社區之建築物及基地使用若有違反開發許可內容者，依建築法令處理或處罰。然坡地社區基地有諸多影響公共安全的設施，因此從設計、施工到維護管理機制便成為防災的關鍵，而並非所有山坡地社區權屬型態皆適用目前公寓大廈管理條例，對既有未成立管委會之社區如何管理亦為問題，因此有必要針對各相關行為人，研訂明確的規定，才能確立責任，一方面建立一穩固明確機制，另方面可減輕災後復建的困難度。二、山坡地住宅社區使用管理階段之相關法令如：水土保持法、山坡地開發建築管理辦法、建築法、公寓大廈管理條例與其它建築管 1.

(2) 理法令等，雖有基本使用管理維護之規定，但仍未明確規範各關係人之權利義務而致災害產生後權責不清，如：主管機關、技師、建築師或管理委員會等。三、坡地社區之公共設施管理亦牽涉到如何使用管理及維護方式等問題，內政部已要求新建坡地社區應於申請使用執照時提交「基地構造與設施管理維護計畫」，並移交管委會方得核發使用執照，因此研議可供管委會執行的管理維護計畫綱要內容供實屬必要。. 1.1.2 研究目的基於維護公共安全，有必要針對執行現況之困難面配合相關山坡地建築管理法令加以檢討，以期建立穩固的管理機制，防止災害一再發生。基於上述，本研究目的如下：. 一、擬藉由本研究整合既有本所相關研究成果，並結合相關行政命令、現行法規，提出現況執行面之課題與對策。二、研訂相關行為人之義務及責任，研擬現行法令條文應增修刪改之建議以及提出短中長期之對策。三、提擬「基地構造與設施管理維護計畫」綱要範本，以供起造人（開發者）提出「基地構造與設施管理維護計畫」與主管建築機關審查之參考。四、初擬「山坡地住宅社區管理維護辦法（草案）」大綱與架構說明。. 2.

(3) 第二節研究範圍與內容 1.2.1 研究範圍一、山坡地本研究之山坡地定義依據《山坡地保育利用條例》第三條規定為：. （一）實施都市計畫、區域計畫及經內政部指定地區（二）國有林事業區、試驗用林地、及保安林地外，經省（市）主管機關參照自然形勢、行政區域或保育、利用之需要合於下列情形之一者： 1.標高一百公尺以上者。 2.標高未滿一百公尺而其平均坡度在百分之五以上者。另《山坡地開發建築管理辦法》第二條第二項規定：本辦法所稱「山坡地」乃依《山坡地保育利用條例》第三條規定，依此高度及坡地所畫出之山坡地範圍包括除平原、盆地、縱谷、沿海小型沖積扇及部分台第以外之所有土地。二、山坡地住宅（註1）關於山坡地住宅之建築型態可分類成兩種， 1.建於山坡地之集合住宅。 2.建於山坡地上的各自獨立住宅建物(如：透天別墅、連棟透天、雙併透天等)，但仍共用某些不可分割的社區設施或設備的集居地區。三、「集合住宅」與「公寓大廈」（註2）山坡地住宅社區類型相關之「集合住宅」與「公寓大廈」於法律上之認定說明如下：定義如下所述：. 1. 註. 劉慶男、陳覺惠、林其璋，九二一震損山坡地住宅社區復建問題與對策研究，內政部建築研究所，民 90，p.2-5。. 2. 註同上 3.

(4) 1.集合住宅依《建築技術規則》第一條第十八款之規定，集合住宅為「具有共同基地及共同空間或設備。並有三個住宅單位以上之建築物。」內政部解釋令更進一步闡明（註3）。集合住宅係指「其有共同基地及共同空間或設備，並有三個住宅單位以上之建築物，所稱『共同空間』如：樓梯間、電梯間、門廳、通道等是。所稱『共同設備』如給水設備之水箱，供電設備之變電室及昇降設備，防空避難設備等，所稱『三個住宅單位』係指同一建築物內住宅單位之合計」。因此，目前山坡地住宅開發中常見的獨立住宅建物群，若依建築法令解釋，並不能認定為「集合住宅」 2.公寓大廈依據《公寓大廈管理條例》第三條第一款之規定：公寓大廈係指「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」。另《公寓大廈管理條例》第四十一條規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」。其中「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈」係指社區型態之建築群，其公用設備由全體住戶共用，產權可能共同持有，管理維護費用也曲全體住戶共同負擔。因此，建於山坡地上的各自獨立住宅建物，由於社區設施與設備之共用之關係，亦為「公寓大廈」社區。故所謂「山坡地住宅社區」，應為《公寓大廈管理條例》所認定的「多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性，且其以提供居住使用為主之集居地區」，適用《公寓大廈管理條例》之各項社區組織運. 3. 註內政部 67．06．12 台內營字第七八五三三五號函，見內政部營建署編，民 89，《建築技術規則函令彙編(建築設計施工編)》，營建雜誌社，p.34。 4.

(5) 作與權利義務劃分之規定。而本研究即以依據國內相關建築開發法規取得使用執照之合法山坡地住宅社區且經山坡地開發建築後持續使用管理階段為本研究探討範圍。. 1.2.2 研究內容本研究擬定操作之研究內容如下：. 一、我國山坡地住宅社區使用管理維護問題與現況執行困難分析。二、國內外相關山坡地住宅社區使用管理維護法制比較。三、台灣山坡地住宅社區使用管理制度之課題、對策與相關法令探討。四、我國山坡地住宅社區基地構造及設施長期管理維護項目與內容。五、提出我國山坡地住宅社區使用管理之短中長期對策。六、針對現行相關法令條文研擬山坡地住宅社區使用管理事項增修條文建議。七、研訂台灣山坡地住宅社區基地構造及設施長期管理維護計畫之綱要範本。八、擬定山坡地住宅社區管理維護辦法（草案）之大綱與架構說明。. 5.

(6) 第三節研究方法與流程 1.3.1 研究方法本研究先就研究國內外相關文獻開始，參考國外經驗及理論之探討，並以收集及檢討國內政府及民間有關山坡地住宅社區使用管理維護的現況困難與問題，並進行相關法令、訪談及案例分析，配合產官學與社區代表座談會，綜合整理分析，針對國內山坡地住宅社區長期之使用管理維護之基本方向，提出短中長期之對策建議、草擬具體法制草案內容、各行為人權責規範，及山坡地住宅社區基地構造及設施長期管理維護供政府修訂法令之參考，主要包括：. 一、國外經驗、國內行政體制與國內案例研究檢討之文獻回顧。三、產官學專家座談及相關單位之訪談（一）中央與地方政府部門（內政部營建署、縣（市）政府工務主管機關）訪談（二）專業技師公會組織訪談（三）山坡地開發商與物業管理公司訪談（四）社區管理組織（管理委員會）訪談（五）規劃設計單位訪談. 6.

(7) 1.3.2 研究流程研究動機與目的. 第一章. 研究範圍與內容研究方法與流程文獻回顧與相關理論探討. 第二章國內外山坡地社區使用管理制度. 山坡地社區災害案例分析. 台北縣山坡地社區使用管理現況. 山坡地住宅社區使用管理法制相關課題與對策管理維護影響因素探討. 第三章. 管理維護影響因素探討. 期中簡報（91/06）第四章. 使用管理法規方面. 專家訪談與座談會. 相關行為人權責方面. 管理維護組織運作方面. 山坡地住宅社區使用管理法制配套措施. 主管機關執行方式. 相關行為人規範. 安全檢查規定. 安全監測計畫. 緊急應變計畫. 災後救濟計畫. 使用管理相關法令修正建議山坡地住宅社區基地構造與設施使用管理維護綱要計畫專家訪談與座談會. 社區管理組織運作使用管理維護項目內容. 第五章. 一般使用管理維護項目建築結構. 基礎. 公共設施. 加強使用管理維護項目公用設備. 邊坡. 竣工圖說及管理維護計畫社區安全檢查與監測計畫緊急應變與災後救濟計畫. 山坡地住宅社區管理維護辦法（草案）架構說明. 第六章. 結論與建議. 期末簡報（91/10）成果報告（91/12）圖 1-3-1 研究流程圖. 7. 擋土設施. 排水系統.

(8) 第二章. 文獻回顧及相關理論探討. 第一節國內外山坡地住宅社區使用管理制度本節乃就美國、日本與香港對山坡地住宅社區的使用管理制度作一了解，希望能夠藉由先進國家的管理制度，試圖找出值得我國在山坡地住宅社區使用管理效法之處。國外對山坡地的開發如美國的整體規劃理念、日本的先進營建方法、香港的大地工程技術與維修檢查管理制度，皆可資引為借鏡參考。. 2.1.1 美國以下乃就美國山坡地開發建築審查制度、施工管理制度作一瞭解，並對山坡地住宅社區防災管理制度、使用管理與維護經驗作一了解，以作為改善我國山坡地住宅社區安全管理維護制度之參考。. 一、山坡地開發建築審查（一）美國土地開發許可審查流程美國採聯邦制度，由聯邦政府、州政府及地方政府（市鄉郡）三級組成，其土地使用計畫體系乃以各州為主，各州可依其需要制訂政策，在於土地開發利用，其法令、規定、規範對於土地使用限制等，在聯邦、州及地方各級政府都有所規定，但土地開發之控制，大體上仍以土地使用分區管制和土地細分規劃為主，為落實使用控制，基地之開發計畫通常必需經過審查，以配合當地主要計畫、細部計畫等規定，其開發審查流程（註4），如圖 2-1-1 所示。. （二）山坡地建築許可管理 1.以美國洛杉磯市而言，其山坡地開發管理體制基本上屬於簽證制度的責任制，. 註4：陳伯勳，2000，山坡地建築國內外管理制度之比較分析及我國改進建議（以山坡地社區為例），內政部建築研究所，P.50。 8.

(9) 藉由專業的土壤工程師、測量技師或工程地質師的監督下進行開發。其管理法令主要係根據市政府所定之建築法規中有關整地、開挖與回填之相關規定暨建築法規規定。任何整地作業均需獲得整地許可方可進行，整地許可之條件，包括：(1)事先之規劃與調查；(2)專業技師監督；(3)立共同履約（或保證金）保證切結書；(4)毗鄰財產所有權人之同意書；(5)雨季工作限制；(6)施工期；(7) 運出運入限制；(8)分區與限制法規之限制等。整地若在山坡地範圍（坡度大於 10﹪者），需附地質調查或邊坡穩定評估報告，另外需符合分區使用、私用道路與土地規定等，同時需依據主要計畫之規定進行開發。 2.開發案如涉及環境品質與大型托運工具進出基地需召開公聽會，舉辦會議前 10 日以書面通知工址附近 300 英呎內產業所有權人與會。 3.有關整地安全之防備內容、開挖、填土、侵蝕控制、排水、灌溉、……等工程，均有設計及施工準則，可供審查單位作為監督管理及審查之依據，另可提供業者研擬整地計畫與施工之標準。. 完成土地使用變更許可或 PUD 敷地計畫許可. 會其他單位. 主要計畫預審提出. 會公共工程、交通、消防、環保等單位. 細部計畫委員會審查. 準備委託 1.檢查預審計畫 2.準備議程 3.寄發議程. 準備委託 1.合併意見 2.協商 3.準備議程 4.寄發議程. 計畫委員會會議. 預備圖說 1.排水使用授權 2.街道整地 3.合法性設施. 計畫委員會會議. 審查圖說. 市民可參與並提供意見. 決定是否通過. 最長 3 年 6 個月完成程序. 註：PUD 乃是指「計畫單元整體開發」（Planned Unit Development），簡稱 P.U.D.。. 資料來源：陳伯勳，2000，P.50。圖 2-1-1 美國土地開發審查流程圖. 9.

(10) 二、山坡地開發施工管理以加州洛杉磯市為例，原則上參考 UBC（Uniform Building Code）建築法規，配合地方需要加以修訂而成，UBC 建築法規並未針對山坡地之特殊需要訂定特別規定，而洛杉磯市在其建築法 Division 70 中針對整地、開挖與填土有作詳細之規定。（一）山坡地建築監督管理方式在施工過程中，所有權人應提出足夠之監控方法，而建設局則可要求所有權人延聘土壤工程師或工程地質師來執行監控，以確保工作內容。若基地屬山坡地之大面積整地，則其整地工作，需由一註冊之土木工程師、土壤工程師或工程地質師來監督。其整地工作需符合山坡地大面積整地監督細則及定律之規定。（二）監察作業的階段為避免土地開發者作不當或違法之使用，所有權人或其代理人在以下各階段需通知市政府進行結果監察： 1.初步監察：準備動工前。 2.坡址監察：當地表已暴露，準備回填時。 3.填土監察：回填作業開始，且開挖高度未達 10 英尺時。 4.排水設施監察：當排水管配置妥當，而未覆上混凝土前。 5.毛整監察：當毛整完成時。 6.整地完成監察：所有的整地工程完成時。（三）結構體施工檢查 1.檢查系統確實執行簽證負責制度以持有執照的檢查人（Inspector）之確認報告，作為將來發給使用執照的依據；檢查人的確認報告包括每一建築施工單位之確認報告，如混凝土澆置確認報告，包括各層樓版、柱之綁紮報告、鋼構電焊及高拉螺栓階段報告（每週至少一篇）等。 2.正式開工前，建管人員、建築師（結構技師）、營造廠需召開工作溝通會議，以明確檢查人之檢查施工項目，並於開始施工後，由工地主任依需要聘請不同 10.

(11) 性質之檢查人督導施工（如混凝土檢查人、鋼結構及電焊檢查人等）。 3.工地澆置混凝土 48 小時前，需向市府報備，通常有一半機會市府建管人員會前往檢查。 4.市府官員對檢查人有督導、考勤、核對檢查人認可施工項目之義務；檢查人有應在現場而無故不到三次紀錄，則吊銷檢查人執照，檢查人執照每三年需覆檢考試換發新執照。 5.檢查人代表市政府監督施工，整個施工責任屬於檢查人，檢查人對施工品質負完全責任（刑事、民事），檢查公司負大部分民事賠償責任。 6.業主付費給檢查公司，檢查公司再付薪資給檢查人，檢查人薪資一般由工會統一規定，故檢查價格差異不大。（四）雨季時施工管制自 11 月至次年四月五日規定為雨季，超過 200 立方碼之整地作業，需證實不危及人員財產安全，並經主管當局准許後，方能施工。. 三、山坡地住宅社區使用管理（一）西雅圖市山坡地安全管理決議案在 UBC 建築法規中，對於既有建築物之使用管理規定，著重在增建、變更或修建上，對於因維護不足而構成安全危險，視為不安全使用，應依據危險建築物法規規定程序改善，此部份依據各地方之需求訂定相關規定。以西雅圖市政府應用於（山坡地）地滑的計畫發展政策決議案而言，其乃鑑於 1996 至 1997 年的冬季暴雨後而著手研究更廣泛的地滑課題，而 1998 年稍早的市場會是用 29694 決議案設定引導市政府目標及政策架構對於相關地滑危險的行動。透過一系列公共研習工作會，許多西雅圖市民提供建議及提案，協助市政府發展針對（山坡地）地滑課題及地滑的威脅計畫。市政府各局處已發展一系列的施行計畫並已對市議會做成西雅圖的地滑政策簡報。因此，市議會做成決議，該市市長應辦理下列項目：. 11.

(12) 1.市政府各局處回應行動及計畫，對於（山坡地）地滑地區及指南市議會之因應計畫，配合以下政策主題，包括 1999 至 2000 年雙年度預算的編列，設置於市議會的委員會。 2.市政府應採取的行動涵蓋資訊、教育及施政各方面 (1)對於災難時期的回應及復原工作之團體合作，市政府應建立其內部各局處的整合體系。 (2)市政府應發展關於通知所有權人其土地位於地滑潛勢區及相關資訊與教育的提供計畫，資訊與教育內容包括業主之責任、可能的災害及最佳的管理方式，市政府應尋求減緩地滑的選擇並提供相關教育。 (3)市政府應提供關於財務資源的資訊，及提供市民尋求中央政府幫助的聯繫服務。 (4)市政府必需評估法令及政策的時效性，以及修正法令是否必要。修正法案以尋求包括使用最好的可利用之科學，以保護危險區域。 A.允許或要求地滑潛勢區之地主維修土地，或對土地作合理之評估，以減少對潛勢地及鄰地的損害。 B.立法時考量土地之相關適宜性，地下水流保護之公眾利益，對於地滑潛勢區及陡滑區之傷害行為的防止，以及合理的土地開發，包括以下之考量： a.新建土地是否可能產生地滑而危及鄰接之新建或既有土地。 b 境是否需要穩定或者是否需否決土地配置方式。 c.土地是否已被非利益保育團體取得，應鼓勵保護或類似措施以減少地滑風險。 d.是否有契約書或其他環境穩定的限制記錄在地籍圖上。 e.市政府應確立爭議解決機制，解決鄰地之間及市政府與居民間的爭議，並確定此爭議解決機制相關資訊提供給大眾。 3.政府對地滑區地發展的政策指導 (1)市政府對地滑區地發展規定，主幹道之外的街道及相關設施下部構造，其開發及使用管理之費用由市政府及私地主共同負擔。 (2)市政府應對現有街道及設施之下部構造升級，特別是排水系統，使其能夠有效的應付山坡地區地滑的挑戰。 12.

(13) (3)市政府應提出召集社區團體之計畫及促進社區之努力，以提升街道與下水道之等級，提供人員及工程師支持此種地區，以及提供可能的改善設計方式。 (4)市政府的法令管制新的地滑潛勢區土地細分需合理的反映通路需求、排水及其他設施的服務、標準，並全然的符合新的建地需求，而不至於擴大已在鄰近地區提供的市政府之標準及服務差距。 (5)市政府管理新的土地細則需提出允許開發之課題，以及要求地下部構造在工程上足以抵抗地滑，這些地區之現存下部構造與市政府之標準上有差距。 (6)市政府應再評估適用於 1997 年之計畫，對於可能的缺乏服務設施及通路，已發出之許可需要求說明書，並應了解不論是服務設施或通路之缺少，是僅在極端的環境下才被考慮的極非正常考量。 (7)市政府應調查既有公共設施、修理或更換已經在鄰里計畫確定的部份，或其他因素指出可能具正當理由應修理的部份。 (8)市政府應持續既有下部構造管理維護及修理，以減少長期成本。 (9)藉由通過各次意外回應的預防性投資，市政府各局處應決定哪些能使支出顯著減少的設備可以實現，市政府各單位需共同合作此一風險評估計畫，及在自然力量地滑運作風險下的公共設施管理。 (10)市政府各部門應一起實行一項正式風險以及設施的選用。評估並準備下個五到十年間每年投資的策略計畫。（美國西雅圖市 29774 決議案）（二）哈賓遜社區之使用管理經驗以下乃就美國哈賓遜社區之管理經驗作一分析（註5），哈賓遜社區位於南卡羅萊納州 Richland 郡，係一私人開發的新市鎮，總計畫面積 1,739 英畝，其中住宅區約有 829 英畝，計畫興建 6,750 個住宅單元，約可容納 23,000 人，開發期間約為二十年。為了確保其開放空間的價值，維持規劃良好的土地利用及社區的公共利益，乃有為社區公約、限制、地役權、管理費與抵押而訂定的公告，並呈交 Richland 郡讓渡登記處。此公告由哈賓遜社區管理委員會（Harbison Community Association, HCA）代表全體所有人執行，另外並成立「設計與開發審查委員會」（Design & Development Review Committee, DDRC）及「住宅設計審查委員會」（Residential 5. 註：陳明竺，1995，非都市土地開發監督執行制度之建立，內政部建築研究所，P.2-46。 13.

(14) Design Review Committee, RDRC），負責建物的審核，其組織和職權分述如下： 1.哈賓遜社區管理委員會（HCA） HCA 是屬非營利事業的法人團體，經由授權依法取得、改良、維護、保管與控制共同財產，及管理與執行本公告所包含的所有約定、限制、地役權與費用和其間所產生之抵押設定事宜，另外並以促進該社區人民的健康、安全和一般福利為責，其組織包括有： (1)會員在開發期間，由所有人、住戶或商業用地長期、短期承租人及開發者分別為 A、B、C、D 等級的會員所組成，但當開發完成後，隨開發者所有的部分銷售完畢即廢止 D 級會員，每年召開一次年會，每位會員皆享有投票權，共同決議社區相關事務。 (2)委員會 HCA 的權力由委員會行使，負責處理 HCA 的所有事務。委員會由九位委員所組成，於第一次會員大會選出，任期二年並採間隔式之任期，即四位委員與位委員分別於不同年度改選。委員會最初是由哈賓遜開發公司控制，並遴選職員負責每日事務。隨著更多的住宅單位完成後，委員會中房屋或土地所有人與住戶的代表就會逐漸增加，當開發完成時，房屋或土地所有人將完全控制該委員會。 (3)社區管理費 A 年費管理：.是按所有人財產來計算，以一定的百分比繳納，係為 HCA 設施管理的經費來源。哈賓遜開發公司有義務貸款給 HCA，以彌補其預算赤字，HCA 得向其他住戶籌措資金，也得接受公共補助金。 B.使用人規費：HCA 為維護普通財產及其作業服務，而對普通財產課徵並收取使用人規費，為 HCA 部分經費之來源。 2.設計與開發審查委員會（DDRC） (1)委員組成 DDRC 由五位常務及一位候補委員組成，任期一年，其資格有開發者、委員會選派之建築師，與社區設計發展有關之專家、開發者高級職員及開發者選派之人。除此，另得成立顧問委員會對 DDRC 提出建議，但無權執行賦予 DDRC 14.

(15) 之權責。而上述酬勞除由開發者派選者應向開發者領取外，皆由 HCA 支付。 (2)權責及管制要點其責任即制訂、管理與執行開發綱領，此綱領則相關哈賓遜內各項規劃、土地開發與建物建築之程序、規格與審查，其目的即希望各種不同設計能符合整體開發。以 Bent Bough Circle 與 Sweet Wood Circle 獨棟式特別設計管制為例說明： A.每塊基地建築量、型式、建蔽率、圍籬、圍牆之建材、景觀設計等須經 DDRC 之核准。 B.未經 DDRC 准許而擅自毀壞林木，哈賓遜社區管理委員會可依規定行使處罰權。另外，對於房屋外觀之粉飾、天線、信箱、垃圾存放、屋外照明、建物材料等皆須由 DDRC 審核。 (3)作業程序 DDRC 得授權二位或二位以上之 DDRC 委員審核開發計畫或規格及核發認可，若申請人接到其認為不滿意的決定通知時，得於 10 天內提出書面，請求全體 DDRC 再作審查。爾後，如經三位委員一致決定，即為最後具約束力之決定，開發者提出之程序即將計畫書與規格書寄至 DDRC，待由該單位核准後，才得申請建築執照。施工階段中，DDRC 亦有權管理工地現場安全及清潔之維護，不遵守者，得負擔罰則。爾後，在建築或改建完成時，則由 DDRC 發給使用執照。 3.住宅設計審查委員會（RDRC）於每一住宅區成立，以便加強住宅用地上現有結構體變更之審查與核准。 (1)成員組成由三位委員組成，必須全為住戶中有關建築、環境規劃或設計、景觀建築或法律方面專家，任期二年。 (2)權責 RDRC 負責審查建物之變更增加之計畫與規格新結構體之安裝，以及其他住宅用地上完成結構體之改良及變更等事宜。. 15.

(16) (3)作業程序住宅用地增建改建應按開發準則向 RDRC 提出完整的計畫書圖與規格書以為審查，其決定可向 RDRC 申訴為最後判決。若判決有違規情事，應通知 HCA 同意此判決，並通知土地所有人於 60 日內去除違章建築。若 RDRC 未於收到資料後 30 日內進行審查，視為允許增、改建行為。. 2.1.2 日本日本地區於 1970 年代，常因颱風豪雨的侵襲造成山坡地災害，但在多年的努力，包括災害危險區指定，對山坡地不當開發的限制，預警系統的建立、警戒避難體制的整備和山坡地崩塌及地滑防止工程的施作，使山坡地的災害已大幅減少。以下乃就日本山坡地住宅社區開發建築審查制度、施工管理制度、社區防災使用管理制度作一了解，以作為改善我國山坡地住宅社區使用管理制度之參考。. 一、山坡地開發建築審查制度日本現行法規對山坡地之開發，基本上將其納入土地利用管理，性質上相當於土地使用分區之一部份，其有關開發行為應遵照各相關法規規定辦理。日本山坡地開發事業已達二十餘年，其開發者多為政府機構，如神戶都市發展局、住宅準備公司、首都住宅公司等，經政府機構加以妥善規劃，完成計畫許可後，方將工程發交民間單位承包建設（註6）。開發建築期間之主管單位為縣級政府（都道府縣），開發許可審查由縣級政府都市計畫課負責，會同有關單位進行審查，施工違反規定取消許可，完工後需由主管機關檢查合格，始得申請建築執照。有關其開發許可審查概可分為以下幾個階段（註7）：（一）建地整地之開發許可：主管單位為縣級政府（都道府縣），建地整地超過下列規定者需申請 6. 註：陳明竺，2000，山坡地開發建築雜項工程監督與行政管理制度之研究，內政部建研所， P.2-32。 7. 註：陳建忠、菜綽芳、陳伯勳，1999，山坡地住宅使用管理維護相關防災制度及法令研究，內政部建研所，P.31。 16.

(17) 開發許可： 1.於地表坡度超過 30 度之坡地，其開挖高度超過 2 公尺（含）以上者。 2.於地表坡度超過 30 度之坡地，填土高度超過 1 公尺者。 3.挖填土同時實施，其挖填土連續高度超過 2 公尺者。 4.挖填土雖然超過上項規定，但開挖面積超過 500 平方公尺者。（二）開發許可之審查：由縣級政府（縣廳）都市計畫課負責，會同有關單位進行審查，審查之內容包括：開發區之土地利用狀況、公共設施管理單位之同意書、開發施工同意書、鄰近土地所有人同意書、需增設公共設施管理單位之協議書、開發者財物證明與工程經驗、設計者身分證明、土地謄本、附圖及其他法令又關規定事項，主管機關首長認為需具備者。（三）許可通知：審議及審查合格者通知申請人，並可開始按申請計畫施工；不許可者則登陸於開發登陸簿後退回申請。（四）完工檢查：經申請許可之建地整地工程完工後，必需接受主管機管機關之完工檢查。（五）監督與處分：對於開發許可之規定事項之監督與違規之處分。. 二、山坡地開發施工管理（一）施工監督與處分 1.使用造假等不當手段獲取開發許可或違反許可之規定事項者，取消開發許可。 2.無許可之工程，違反許可規定之工程或不合技術水準之工程予以停工。 3.無許可施工之建地，檢查未完或不合格者，禁止使用、限制使用、或加設擋土工程、排水設施或其他防災措施。 4.監督處分前應先聽取申訴。 5.明顯之違規且情況緊急時，得逕予停止其施工或作業（註8）。 8. 註：陳伯勳，2000，山坡地建築國內外管理制度之比較分析及我國改進建議（以山坡地社區為例），內政部建築研究所，P.51。 17.

(18) （二）完工檢查建築基地整地工程完工後，依規定應經主管機關之檢查，檢查合格者發給檢查合格證，始得申請建造執照。. 三、山坡地住宅社區防災使用管理日本地形陡峻，平地狹小，人口稠密，由於受到自然環境之影響，崩坍災害頻繁，常造成百姓傷亡，且因多數崩坍發生在鄰近住宅區，崩落速度甚快，致居民難以預測或避難。因此，日本政府當局對於邊坡崩坍災害防止工作相當重視，於 1967 年即已制定「急傾斜地崩坍災害防治法」，針對潛在災害危險地區，全面調查並編定公告標示，同時亦制定一套危險住宅區移轉補助制度以及防災救難措施，以減少或避免此類災害，保障居民生命財產安全。（一）陡坡危險地區之調查陡坡地崩坍災害防治對策之實施，首重危險區之分佈及現況瞭解。調查對象包括崩坍、地滑及土石流發生之災害區以及可能遭受危害之地區，而陡坡危險地區的指定標準有： 1.山坡地地表平均坡度在 30 度以上(陡坡地)，且高度在 5 公尺以上者。 2.陡坡地發生崩坍後具有危害下側民房 5 戶以上，或對下側學校、辦公廳舍、公路、醫院、旅館等公眾建築有危害者。危險區之調查工作由建設省主持，各級地方政府配合實施，進行全國性之調查。其主要工作項目包括地形、地質及土壤等，以瞭解坡面之潛在相關因素。再以調查結果與以往之經驗為基礎，假想降雨與地震對於斜坡面之影響，預測坡面崩坍危險程度及其崩坍型態，進而探討治理工程，提供力學判斷資料，以供決定治理工作之依據。亦即需研判崩坍之原因並預測崩坍之型態，並做工程地質之調查。（二）坡地崩坍災害防止實施要領有關防止山坡地崩坍災害之實施要領摘述如下：. 18.

(19) 1.法令依據急傾斜地崩坍災害防治法。 2.陡坡地崩坍災害防治指定依前述之徒坡地崩坍災害之防治地區指定標準進行指定區編定，其後依調查、徵求地方意見及公告之程序而生效，並通知縣級首長，其廢止程序亦同。 3.指定區之限制行為凡在指定區從事下列各項行為者必須獲得縣級(都道府縣)政府首長之許可： (1)任意排水、蓄水或有助長滲水之行為。 (2)增設治理措施以外之蓄水池、排水路其他工程或工程之改善等。 (3)開挖斜坡、挖填土方。 (4)伐採竹木。 (5)在地面上滑運木材。 (6)採取或堆積土石。 (7)其他有助長崩坍發生之行為，經行政命令規定者。 4.防災措施之實施由縣級政府負責實施施工及維護，並由中央(國庫)、縣級政府及受益人(團體) 共同分擔費用。 5.命令改善在指定區內從事已獲得許可之各項活動，若忽略應有之防災措施，其程度足以發生危害者，主管機關得命令其土地所有人、管理人或佔用人實施改善措施，違反改善命令者得處有期徒刑及罰金。 6.防災勸導縣級政府主管機關於高度潛在危險地區具有危害居民安全時，得向土地所有人、使用人以及居民提出避難、移居或實施必要之防災措施等勸導，同時移居民眾得向政府申請公庫融資。 7.警戒避難制度由鄉鎮市(市町村)防災會主辦，進行災害公告標準之訂定及發佈，避難救援制度及有關措施之訂定及實施。凡情報之搜集、傳達方式、氣象警報之傳達通知 19.

(20) 方法、避難實施方法、負責人員等均需在避難救援制度中有明確之規定。對降雨量之記錄監視，警告之發佈亦有具體之規定。有關日本山坡地安全防災整體推動架構，如圖 2-1-2 所示。防制區指定編定. 指定區調查. 公告. 災害評估預測. ※其他輔助措施防災措施. ˙指定區行為限制 ˙開發許可及施工監督. ˙警戒避難. 中央地方及受益人共同分擔. ˙研訂技術標準私部門. ˙宣導教育. ˙調查. 危害活動勸阻改善. 否. ˙防災勸導 ˙危險住宅遷徙補助制度註：1.法源：急傾地崩坍災害防治法，1967。 2.地表平均坡度在 30 度以上且高度在 5 公尺以上，危及下側 5 戶住戶建築者。. 資料來源：陳伯勳，2000，P.57。. 圖 2-1-2 日本山坡地安全防災整體推動架構. （三）山坡地防救災體制運作 1.防災救災體制日本政府對於山坡地災害防治體制，從中央到地方均環環相扣，且無論中央或地方均有山坡地災害處理專門部門或專責機構。同時透過觀測通報系統發覺災情時，包含消防隊及軍方水陸兩棲戰車大隊均迅速組成救援救災編制，迅往災害地區擔任救災任務。 2.自動觀測監測系統「地滑動觀測系統」可自動計測地表面及地下的變位變動、地下水壓及其變化的記錄、氣象資料。系統的組成包括有：感應器、數據記錄器、數據轉送器、處理器、警報裝置等。而觀測儀器包括有伸縮計、地盤傾斜計、變位計、多層移動量計、孔內傾斜計、地下水位計、孔隙水壓計與雨量計等。. 20.

(21) 3.防災體制運作基準對於觀測儀器得到的資料，有下列狀況時，整體警戒體制便開始運作。 (1)應變計 1 小時移動 4 ㎜。 (2)應變計 1 天內移動 20 ㎜以上。 (3)每小時雨量達 20 ㎜且有加大趨勢。 (4)連續 3 小時雨量達 50 ㎜。 (5)一天內之雨量達 80 ㎜且有加大趨勢。 (6)其他監測系統有異常變化時。 (7)地震且經縣轄土木事務所長判定有危險之虞。. 2.1.3 香港本節乃就香港山坡地開發建築審查制度、施工管理制度及山坡地住宅社區使用管理制度作一了解，以作為改善我國山坡地住宅社區使用管理制度之參考。. 一、山坡地開發建築審查制度香港在 1997 年成為中國大陸特別行政區，面積為 1098 平方公里，包括港島、九龍、新界及離島等，為多山地形島嶼群，雖然很少地震侵害，但由於年平均雨量達 2214 毫米，最大驟雨亦達 534 毫米，雨量充沛，因此山坡地災害幾乎年年發生，而香港聚集 697 萬人口，在與山爭地的情形下，坡地災害發生後，就可能引起相當多的人員傷亡（註9）。香港由於 1972、1976 年連串的嚴重坡地山泥傾瀉事故，死亡 156 人，促成於 1977 年成立管理山坡地土地開發利用之專責機構，即土力工程處(Geotechnical Eengineering Office, G.E.O.)，該處成立後，對山坡地實施管理制度至今，其對山坡地災害防制著有績效，平均傷亡率從 1977 年以後就大幅下降，每年平均死亡率 20 人到現在只有 2 人，但在過去 20 年的雨量並沒有減少，邊坡開發越來越多但傷亡率卻越來越少。目前土力工程處有超過 800 名員工，其中專業工程師及地質工程師約 180 人，技術人員約 320 人，治理山崩所花費的直接費用，每人平均. 9. 註：陳伯勳，2000，山坡地建築國內外管理制度之比較分析及我國改進建議（以山坡地社區為例），內政部建築研究所，P.47。 21.

(22) 約為 2,500 萬港幣。主要進行坡地安全監管之行政作業，制定安全標準及研究發展、改善不符合標準之斜坡、教育資訊服務及執行岩土工程計畫等工作。（一）香港坡地建築之開發管制香港土地全屬國家所有，私營機構可向政府批租，為期 50 年，除繳付地價外，每年需繳付地租，依香港相關發展計畫進行開發利用; 對於山坡地建築物斜坡之安全管理，係由土力工程處專責辦理，在山坡地建築開發行政程序管理上，依據建築物條例等相關法例，私人開發商應聘用認可人士（註冊專業建築師、工程師及測量師），向屋宇署提出開發申請，並由屋宇署依據「中央處理圖則制度」會相關部門研審，與坡地開發有關之案件，則需加會土力工程處等。土力工程處審查有關地盤平整工程中，設計、建造及維修斜坡需達到之標準，訂於斜坡岩土工程指南中，並依據建築物條例為法定基礎，其中有岩土工程管制之條文，目的在要求私人開發商投入足夠的岩土工程資源，法例並授權建築事務監督（屋宇署署長），在工程完竣後要求複審設計，然後才批出入伙紙（建築物使用許可證）。有關香港現行建築開發請照流程，如圖 2-3 所示。會相關部門審研建築事務. 特殊部份加會相關單位（如山坡地建築會土力處等）. 監督審批業主. 請照階段. 屋宇署. 施工階段註冊承建商施做. 聘認可人士備圖則申請註 1.認可人士（建築師、工程師、測量師）註冊結構工程師及註冊承建商有責任監督工程，提交結構穩定證明及測試報告註 2.未經批准業主逕行施工可處一年徒刑及 10 萬港幣罰款並可連續罰，每日 5000 元港幣. 屋宇署定期監督入伙紙（類似使用許可）取得最後檢查. 資料來源：丁育群、陳明竺，2000，P.2-38。圖 2-1-3 香港現行建築開發請照流程圖（二）開發管制之審查事項 1.審查山坡地建築新建工程：在「地塊售賣條件」文件中註記有潛在危險之建築基地，並詳予審查。 2.土力工程處提供土地開發可行性或替代方案之規劃諮詢。 3.政府斜坡，由工務局發出技術通告，明訂政府審查斜坡的行政規定。 22.

(23) 4.規劃階段必須提交岩土工程評估報告，內容必須針對建築開發行為所引起岩土工程問題以及解決方案，提出可行研究與討論，包括項目如下： (1)岩土工程限制條件。 (2)基地平整及建築基礎方案。 (3)土地穩固設施。 (4)將來施工時對鄰近建築及公共設施可能的影響。 5.對於岩土工程難度較高地區，必須進行大地探勘，同時必需提出申請，批准後使得開工探勘，而且探勘基地作業需有合格專業人士監工。而建築設計送審資料包括基礎設計圖，基地整平方案、地質、水文、土工實驗、計算分析，結構設計、邊坡穩定計算、擋土穩定性等內容。. 二、山坡地開發施工管理香港對於斜坡施工的監督要求，採符合政府審查核定資格的方式監督，共分為三級，第一級由熟識設計土方工程師進行定期巡視，第二級由設計岩土工程部分的土力工程公司合伙人或董事進行定期巡視，第三級由合適經驗的工程師全職留駐工地，各申請案需採用之監督等級，其由土力處土力工程師進行審查核定。對於地盤安全檢驗計畫其監工計畫書，需於施工前由認可人士遞交，製備監工計畫書的認可人士需對監工計畫書的內容負責，每年政府會對認可人員進行複核，檢視其執業資格。基礎工程完工後，需提交〝執行檢討〞報告，對施工期間所錄得觀測資料作分析，並與設計所採用之假設參數做出檢討。建築工程展開前，需取得建築事務監督(屋宇署署長)同意。. 法律規定，認可人士、註冊結構工程師及註冊建築商有責任監督建築工程．並提交結構穩定力証明及測試報告。如發現違法，建築事務監督可下令停工或進行修葺。屋宇署人員會定期巡視工地，以確保安全及符合法律規定。. 23.

(24) 三、山坡地住宅社區使用管理香港的規劃地政局負責制訂香港的土地管理、土地用途規劃、建築物及市區重建等政策，亦為山坡地建築最高事權統一的指導單位，香港現行山坡地建築管理單位組織圖，如圖 2-1-4 所示。香港政府. 香港工務局. 土木工程署. 規劃地政局. 屋宇署. 建築署. 房屋署. 規劃署. (建築管理). (公共建築物). (公共住宅租售). (都市計畫). 土力工程處. 地政總署. 土地註冊處. 資料來源：陳伯勳，2000，P.49 圖 2-1-4 香港現行山坡地建築管理單位組織圖（一）專責管制機構香港地狹人稠，土地利用往坡地發展係環境所致屬必然性，但發展坡地數十年來，造成近五百人的性命損失，而大多數災害發生原因多為人造坡地（即填土坡、削坡及擋土牆等與建築有關之土工）所致，惟在 1972 年及 1976 年兩次規模較大之災變事故，造成重大傷亡後，即於 1977 年成立一個政府中央監管機構「土力工程處」，全權處理香港所有坡地工程。土力工程處負責進行廣泛的土力工程，而這些工程都是與安全和按照經濟原則使用和發展土地有關，工作內容範圍廣泛，對山坡地防制著有績效。該處是香港特別行政區政府土木工程署轄下的三個工程處之一，在超過 800 名員工中，擁有專業資格工程師、地質師及技術職級人員，其中組織編制包含設計、勘冊、工程、研究發展…等多個部門，主要進行坡地安全監管之行政作業，制定安全標準及研究發展、改善不符合標準之斜坡、教育資訊服務及執行岩土工程計畫等工作，內容簡述如下： 1.監管斜坡安全 (1)建立「人造斜坡」資料檔案。 (2)篩檢及審查舊斜坡安全情形並改善加強。 24.

(25) (3)審查民間新斜坡工程設計。 (4)審核政府部門斜坡維護工程。 (5)檢視「棄屋區」斜坡安全，並予清拆。 (6)詳細調查災害事故，提交專業報告。 (7)為土地用途規劃，提供資料及意見，方便顧問公司規劃設計。 2.釐定安全標準 (1)進行有關岩土工程研究。 (2)擬定專業工程手冊。 3.執行工程計畫及斜坡安全調查 (1)實施為期五年的加速「防止山泥傾瀉計畫」。 (2)對天然土坡潛在危險之研究。 (3)勘查廢置戰時隧道及其處理。 4.提供公眾教育及資訊 (1)斜坡維護的宣導，培育公眾對坡地安全的意識。 (2)提供坡地資料庫。 (3)坍方預警及緊急服務。填料管理部策劃部拓展科. 技術拓展部設計部. 專責事務處防止山泥傾瀉科土木工程署. 工程部山泥傾瀉勘查部土力工程顧問部. 土力工程處港島科. 港島部斜坡安全部礦物及石礦部. 土木工程處行政及技術服務科. 物料部. 九龍及新界科. 九龍及新界東部九龍及新界西部. 資料來源：土木工程署，2000。本研究整理圖 2-1-5 土力工程處組織架構示意圖. 25.

(26) （二）坡地安全監管之行政作業 1.坡地寮屋遷建從 1980 年代初期起，遷置有立即危險的寮屋區居民 71,500 人。 2.登記人造斜坡：自 1997 年起詳細檢查並登錄每一個斜坡，作為「防止山泥傾瀉計畫」（Landslip Prevention Measures，LPM）的根據。(地政總署配合登記冊記載，以確定斜坡維修責任)，輔以航照找尋未登錄的斜坡（由地政總署負責維修不能確定業主之斜坡），總共約計登錄 6 萬個人造斜坡。 3.登錄維修責任單位：依香港大廈管理條例規定，於土地批約文件登錄業主或責任當事人負責土地、斜坡及擋土牆之維修責任。 4.審查、改善舊斜坡：推動防止山泥傾瀉計畫（LPM），主動改善公部門斜坡，私部門則依據「危險斜坡修葺令」責令（所有權人）Owner 進行勘查或改善， 1992 年起 5 年內增加 13 億港幣進行 LPM 工作。 5.稽查維修工作：根據 Geoguide 5 之「斜坡岩土工程手冊」及「斜坡維修指南」進行公部門及私部門人造斜坡的稽查維修工作。 6.依據建築物條例，為確定任何建築物、土地是否構成危險，為檢查任何排水系統、及進行建築物條例規定之緊急工程等，經獲得授權之建管人員，可在任何時問進入任何場所或土地，必要時，可會同警察人員，破門進入任何處所。 7.審查新建工程：在「地塊售賣條件」文件中註既有潛在危險的建築基地並予審查。 8.提供土地開發可行性或替代方案之規劃諮詢意見；香港所以土地均屬國家所有，但可開發建築買賣。 9.樓宇安全檢驗計畫：對於樓齡 20 年以下之樓宇，進行自願性有系統之檢驗及預防性維修保養工作，將發展為強制性之工作。. （三）香港私部門人造斜坡稽查維修作業 1.坡地穩定性評估人造斜坡負責人需委請專業岩土工程師進行穩定性評估，評估後坡地狀況顯. 26.

(27) 著變壞者，應再進行評估（註10）。 2.維修檢查，分為三類（如圖 2-1-6 所示）： (1)例行維修檢查，可由非專業負責人員執行。 (2)工程師維修檢查，可由合資格之專業岩土工程師執行。 (3)斜坡或擋土牆特殊設施定期監測，由相關具專業能力公司負責執行。 3.維修記錄 (1)維修撿查與維修工程之記錄，得由業主、維修人員保存維修見查及維修工程之記錄，應有正、副本存於不同地方。 (2)大型（人造）斜坡、擋土牆，可分為多個細區域，以方便記錄維修資料。調查山泥傾斜事故，記錄事件成因，必要時作為法律上的專家證人報告。. 一般例行維修檢查目的： •一般清理維護 •不正常情況發覺頻度： •每年一次（10∼12 月） •排水管道另訂檢查期限. •例行維修記錄 •張貼記錄表 •不正常情況之工程師維修檢查. 確認及登陸維修責任. 法源：大廈管理條例工具：工地登記公契. 人造斜坡穩定性評估. 依據：斜坡岩土工程手冊. 三階段管理維修. 法源：建築物條例工具：斜坡維修手冊. 工程師維修檢查. 特殊設施定期監測. 目的： •查核一般例行檢查 •檢查邊坡穩定性評估後變化 •危急調查或維修建議 •編制或更新維修手冊頻度： •至少每五年一次 •依據維修手冊之規定 •例行檢查發現不正常情況. 目的：. •檢查記錄 •張貼記錄表 •進行必要之改善工程或進一步之穩定性評估. •監測記錄. •針對永久性預力地錨、水平排水鑽孔或經指定之特殊應監測設施。頻度： •依據設計工程師之規定. •進行穩定性評估 •進行鞏固工程. 資料來源：陳建忠、蔡綽芳、陳伯勳，1999，P.61。圖 2-1-6 香港私有人造斜坡稽查維修作業架構示意圖. 10. 註：丁育群、陳明竺，2000，山坡地開發建築雜項工程監督與行政管理制度之研究，內政部建築研究所 P.2-38。 27.

(28) 4.維修責任 (1)依香港 1994 年建築管理法案規定，業主或負有該責任的當事人（立案法團）須負責維修建築物公共部份，包括斜坡及擋土牆。 (2)基地範圍外部分，如需由業主負責維修，會在土地批約文件中列明，並劃明附在批約文件的場地平面圖內，另如因業主進行坡地工程，影響鄰地，則需負責影響範圍內之維修。 (3)相關土地維修責任解釋，業主可洽律師或設計師諮詢。 5.維修管理工作 (1)土地註冊處登記的公契應註記對業主的權利、利益與責任。 (2)業主需進行例行維修及檢查工作。 (3)小業主維修事宜可由業主立案法團負責統籌維修，通常交由物業管理公司進行。 6.維修手冊 (1)設計工程師需於設計時編制一份維修手冊，以協助業主進行維修工作。 (2)現存無維修手冊擋土牆，工程師維修檢查時應負責編製。 (3)負責檢查工程師需於每次檢查時更新資料。 7.維修手冊內容 (1)人造斜坡及擋土牆平面圖、剖面圖及毗鄰之排水設施管線圖。 (2)維修之基本項目、頻率、檢查記錄、穩定性評估結果，風險類別、監測要求表（特殊設施、定期監測細節）及其他相關資料（如鑽探報告）。. 2.1.4 台灣一、山坡地開發建築審查制度國內現行山坡地開發建築管理制度，係在我國的土地使用政策及國土綜合開發計畫、區域計畫、都市計畫、縣市綜合發展計畫等各級體系下，依據營建管理、環境保護及水土保持等相關法規規定，進行開發管理業務。而其開發建築管理主要法規為「山坡地開發建築管理辦法」，其相關管制措施概述如下：. 28.

(29) （一）適用範圍依「山坡地開發建築管理辦法」第二條規定山坡地之適用範圍為建築法第三條第一項各款所列地區，包括實施都市計畫地區、區域計畫地區以及內政部指定地區。因此一般山坡地依其所在區位，區分為都市計畫之山坡地及非都市土地之山坡地（區域計畫地區），而對於山坡地之劃定，係依「山坡地保育利用條例」第三條規定標高在一百公尺以上或未滿一百公尺平均坡度在百分之五以上，且報請行政院核定公告之公、私有土地。（二）開發面積限制山坡地開發建築面積依「山坡地開發建築管理辦法」第三條規定，除有下列情形之一者外，面積不得少於十公頃： 1.實施區域計畫地區之非都市土地，經依法辦理使用分區編定，依規定容許建築者。 2.實施都市計畫地區，已完成細部計畫，其使用分區可供建築者。 3.興闢公共設施、公用事業、慈善、社會福利、醫療保健、教育文化事業或其他公共建設所必要之建築物，經中央各目的事業主管機關核准者。 4.依其他法律規定得為建築使用者。（三）不得開發之地區依「山坡地開發建築管理辦法」第五條規定，有下列情形之一者，不得開發建築： 1.坡度陡峭者。 2.地質結構不良、地層破碎、活動斷層或順向坡有滑動之虞者。 3.現有礦場、廢土堆、坑道，及其周圍有危害安全之虞者。 4.河岸侵蝕或向源侵蝕有危及基地安全者。 5.有崩塌或洪患之虞者。 6.有礙自然文化景觀者。 7.依其他法律規定不得建築者。 29.

(30) 另依「山坡地開發建築管理辦法」第六條規定：申請開發地區，如其水源供應或鄰近之道路交通、排水系統、電力及垃圾等公共設施與公用設備服務無法配合者，仍得不許開發建築。（四）開發程序山坡地開發建築之申請程序，依照山坡地開發建築管理辦法第四條規定為： 1.申請開發許可；2.申請雜項許可；3.申請建造執照。如下圖所示：申請人開發計畫縣（市）政府受理及初審區域計畫擬定機關核發開發同意. 目的事業主管機關事業計畫許可. 縣（市）政府核發開發許可. 縣（市）政府水土保持計畫. 縣（市）政府核發雜照、使照. 環保機關環境影響評估作業. 中央水保機關水土保持規劃書. 註：環保機關自八十年「環境影響評估方案」始開始參與審查，至八十三年十二月「環境影響評估法」公布. 縣（市）政府變更土地編定. 後強制審查。水土保持法及施行細則自八十四年六月三十日實施後，水土保持計畫分二階段審查。. 縣（市）政府核發建照、使照資料來源：林建宏，2001，P.17。. 圖 2-1-7. 山坡地開發建築管理程序圖. 1.申請開發許可直轄市、縣（市）主管建築機關受理山坡地開發建築案件後，應徵詢相關單位意見，並視開發計畫使用性質徵求用地變更前後各該目的事業主管機關意見。面積在十公頃以上者，應呈報區域計畫擬定機關審議。區域計畫機關應按申請開發計畫之使用性質，依據相關法規進行審議，如經審議通過，則核發開發同意文件，並將審議結果通知直轄市、縣（市）政府。直轄市、縣（市）主管建築機關核發開發許可後，並應將開發許可內容於各該直轄市、縣（市）政府，鄉（鎮、市、區）公所及開發建築所在地公告三十日。. 30.

(31) 2.申請雜項許可山坡地開發建築應於開發計畫經許可後一年內，申領雜項執照以從事整地工作，依規定設置水土保持設施及必要之公共工程等，由建管單位會同水保單位查核符合水土保持計畫核定內容及具備水土保持保證金完繳證明，得核發雜項執照者，並副知水保單位核發水土保持施工許可證，依山開辦法之規定申報開工。於雜項執照完工查驗合格後，領得雜項工程使用執照，經地政機關核對辦理變更供為住宅使用之丙種建築用地，及其他公共設施之適當用地。 3. 申請建造執照經編定為建築用地者，得依編定之土地使用項目與使用強度，循「建築法」相關規定程序，辦理建築物建造執照及使用執照，與平地之申請程序相同，免經開發許可程序。. 二、山坡地開發施工管理山坡地開發建築於施工階段是最容易造成災害的，山坡地開發建築災害之發生多係由施工中欠缺科學管理，施工計畫粗糙以及防災措施不當等因素所造成，故針對山坡地之安全管理，在開發建築之各階段作業，均需確實檢討執行。關於山坡地開發建築施工階段之管理，主要依據山坡地開發建築管理辦法、水土保持計畫審核及監督要點、內政部「加強山坡地雜項執照審查及施工查驗執行要點」、建築法施工管理等相關規定辦理。. 山開辦法有針對施工管理部份之規定。其中第廿條為起造人應檢附文件備查之規定：「起造人應會同承造人及監造人於雜項工程開工前，檢附下列證件，併同施工計畫，申請直轄市、縣（市）主管建築機關備查後，始得動工：（一）承造人部份 1.承造人姓名、住址、證書字號。 2.技師姓名、住址、證書字號。 3.常駐工地負責人姓名、住址、學經歷證明文件。 31.

(32) （二）監造人部份 1.監造人姓名、住址、證書字號。 2.常駐工地代表姓名、住址、學經歷證明文件。」山開辦法第廿一條規範了雜項工程在施工期間監造人、承造人及主管機關之職責：（一）監造人或常駐工地代表：應常駐工地負責監督、指導工程之進行。（二）承造人之常駐工地負責人：應駐守工地督導工程施工及安全維護管理。（三）承造人：應會同監造人依施工進度分期分區記錄並拍照備查，於申報完工時一併送審。（四）直轄市、縣（市）主管建築機關：應會同有關機關隨時抽查，發現有不合格或有危害公共安全、衛生、交通之虞者，應限期令其改善。必要時，得令其停工，俟該部份勘驗合格後，始得繼續施工。山開辦法第廿二條規定：「雜項工程施工中，發現地形、地質與實際工程設計不符時，起造人應會同承造人及監造人依法變更設計後，始得繼續施工。其有危害安全之虞者，主管建築機關得令其停工，並為緊急處理。」山開辦法第廿三條規定：「雜項工程進行時，應為下列之安全防護措施：（一）毗鄰土地及改良物之安全維護。（二）施工場所之防護圍籬、擋土設備、施工架、工作台、防洪、防火等安全防護措施。（三）危石、險坡、坍方、落盤、倒樹、毒蛇、落塵等防範。（四）挖土、填土或裸地表部份臨時坡面水土保持之防治沖刷設施。（五）使用炸藥作業時，應依有關規定辦理申請手續，並妥擬安全措施。（六）颱風、豪雨等天然災害來臨前之必要防護措施。」. 32.

(33) 三、山坡地住宅社區使用管理我國建築物使用管理維護及公共安全檢查之法源基礎為建築法。而山坡地住宅社區之使用管理主要是規範於建築管理法規體系中，其涉及的相關法令主要有建築法及其子法、公寓大廈管理條例及施行細則，另亦涉及山坡地開發建築管理辦法、災害防救法，並受環境影響評估法、水土保持法等之管制。（一）山坡地住宅社區使用管理相關法規有關山坡地住宅社區使用管理相關法規詳表 2-1-1 所示。表 2-1-1 山坡地住宅社區使用管理相關法規一覽表規定重點條次條文內容一、建築法（90.11.14 修正）使用執照之申請 73 建築物非經領取使用執照，不得接水、接電或申請營業登記及使用；非經領得變更使用執照，不得變更其使用。公共安全檢查 77 建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全與公共衛生之構造與設備。供公眾使用之建築物，應由建築物所有權人、使用人定期委託中央主管建築機關認可之專業機構或人員檢查簽證，其檢查簽證結果應向當地主管建築機關申報。非供公眾使用之建築物，經內政部認有必要時亦同。前項檢查簽證結果，主管建築機關得隨時派員或定期會同各有關機關複查。第三項之檢查簽證事項、檢查期間、申報方式及施行日期，由內政部定之。違反變更使用之 90 違反第七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人新台處置幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。得以補辦手續者，令其限期補辦手續，不停止使用或逾期不補辦者得連續處罰。前項擅自變更使用之建築物，有第五十八條所定各款情事之一者，停止供水、供電或封閉、強制拆除。二、建築物公共安全檢查簽證及申報辦法（修正草案）營建署建議本辦 10 位於山坡地範圍之駁坎等雜項工作物，當地主管建築機關得視需要，規定該法增加條文建築物所有權人、使用人或管理委員會委由相關專業技師辦理安全檢查簽訂。檢查項目包括：(1)地面、坡面；(2)擋土設施；(3)排水設施（孔）。三、公寓大廈管理條例（89.04.26 修正）修繕、管理、維護 10 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定之責任專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。應成立管理委員會. 27. 管理委員會之職務. 34. 公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會之組織及選任應於規約中定之。管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，住戶得申請地方主管機關指定住戶一人為管理負責人。管理委員會之職務如下：一共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。二住戶違反第六條第一項規定之協調。三住戶共同事務應興革事項之建議。 33.

(34) 四住戶違規情事之制止及相關資料之提供。五公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。六收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。七區分所有權人會議決議事項之執行。八規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。九管理服務人之委任、僱傭及監督。一○ 會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。一一其他規約所定事項。拆除、修繕、重建 11 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之之決定及經費來決議為之。源前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。 13 公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：一配合都市更新計畫而實施重建者。二嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。三因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。 14 公寓大廈有前條第二款或第三款情形之一，經區分所有權人會議依第三十一條規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。前項之受讓人視為同意重建。重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。 31 區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：一規約之訂定或變更。二公寓大廈之重大修繕或改良。三公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。四住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。五約定專用或約定共用事項。前項區分所有權比例之計算，準用第二十九條第三項及第四項之規定。保險 17 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。…… 公共基金來源 18 公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三本基金之孳息。四其他收入。…… 罰則 38 有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰…… 39 有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰……有供營業使用事實之公寓大廈住戶有前項第三款、第四款行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新台幣一百萬元以上五百萬以下罰金；致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。四、公寓大廈管理條例施行細則（85.10.02 發布）山坡地社區適用 13 本條例第四十一條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地公寓大廈管理條區，指下列情形之一：例一依建築法第十一條規定之一宗建築基地。二依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三其他經直轄市、縣 (市) 主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。公共基金比例 6 本條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金，依下列標準計算之：一新台幣一千萬元以下者為千分之二十。二逾新台幣一千萬元至新台幣一億元者，超過新台幣一千萬元部分為千分之十五。 34.

(35) 三. 逾新台幣一億元至新台幣十億元者，超過新台幣一億元部分為千分之五。四逾新台幣十億元者，超過新台幣十億元部分為千分之三。政府興建住宅之公共基金，其他法令有特別規定者，依其規定。五、公寓大廈管理服務人管理辦法（86.09.03 發布）六、公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法（85.09.25 發布）七、公寓大廈規約範本（85.05.27 發布）八、山坡地開發建築管理辦法（88.11.10 修正）成立社區管理組 26 山坡地開發已形成社區規模者，未成立社區理事會前，直轄市、縣（市）政織府得輔導居民成立維護管理組織，辦理社區內各項公共安全、衛生等維護管理事項。使用不得違反開 27 山坡地社區內建築物及基地之使用，違反所核定之開發許可內容者，應依建發許可核定內容築法令處理與處罰。九、災害防救法（91.05.29 修正）各類災害之主管 3 各種災害之防救，以下列機關為中央災害防救業務主管機關，負責指揮、督機關導、協調各級災害防救相關行政機關及公共事業執行各項災害防救工作：一風災、震災、重大火災、爆炸災害：內政部。……三寒害、土石流災害：行政院農業委員會……。各級政府之減災 22 為減少災害發生或防止災害擴大，各級政府應依權責實施下列事項：……四措施治山、防洪及其他國土保全。五老舊建築物、重要公共建物及災害防救設施、設備之檢查、補強、維護及都市災害防救機能之改善。……九社區災害防救團體、民間災害防救志願組織之成立及其活動之促進、輔導、協助及獎勵……。災害預防撤離 24 災害發生或有發生之虞時，為保護人民生命、財產安全或防止災害擴大，直轄市、縣 (市) 政府、鄉 (鎮、市、區) 公所應勸告或指示撤離，並作適當之安置。民眾災害通報之 30 民眾發現災害或有發生災害之虞時，應即主動通報消防或警察單位、村 (里) 處置長或村 (里) 幹事。前項之受理單位或人員接受災情通報後，應迅速採取必要之措施。各級政府及公共事業發現、獲知災害或有發生災害之虞時，應主動蒐集、傳達相關災情並迅速採取必要之處置。災害應變措施 31 災害應變中心指揮官，於災害應變之必要範圍內，得為下列之處分或強制措施：一徵調相關專門職業及技術人員協助救災。二劃定一定區域範圍，製發臨時通行證，限制或禁止人民進入或命其離去，或指定道路區間、水域、空域高度，限制或禁止車輛、船舶或航空器之通行。三徵用民間搜救犬、救災器具、車、船或航空器等裝備、土地、建築物、工作物。四危險建築物、工作物之拆除及災害現場障礙物之移除。五優先使用傳播媒體及通訊設備，蒐集及傳播災情及緊急應變相關資訊。六其他必要之應變處置。本法災害防救之 43 實施本法災害防救之經費，由各級政府按本法所定應辦事項，依法編列預經費算……。十、災害防救法施行細則（90.08.30 發布）社區災害防救團 4 本法所稱社區災害防救團體，指依人民團體法立案或依財團法人設立之相關體規定取得許可，協助災害防救之團體。災害復原重建項 23 各級政府、相關公共事業依本法第三十六條規定實施災後復原重建，其得實目施之項目如下：…… 九受損建築物之安全鑑定及處理。一○ 住宅、公共建物之復原重建、都市更新、地權處理。一一水利、水土保持、環境保護、電信、電力、自來水、油、氣等設施之修復及民生物資供需之調節。一二港口、鐵路、公路等設施及大眾運輸之復原重建。一三環境清理、消毒及廢棄物之清除、處理。一四災區民眾之就業服務及產業重建。一五復原重建財源之籌措……。十一、水土保持法（89.05.17 修正）山坡地住宅社區 8 下列地區之治理或經營、使用行為，應經調查規劃，依水土保持技術規範實 35.

(36) 適用水土保持法. 施水土保持之處理與維護……五、於山坡地或森林區內開發建築用地，或設置公園、墳墓、遊憩用地、運動場地或軍事訓練場、堆積土石、處理廢棄物或其他開挖整地。…… 水土保持之處理 3 ……水土保持之處理與維護：係指應用工程、農藝或植生方法，以保育水土與維護資源、維護自然生態景觀及防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流等災害之措施……。水土保持義務人 4 公、私有土地之經營或使用，依本法應實施水土保持處理與維護者，該土地之經營人、使用人或所有人，為本法所稱之水土保持義務人。水土保持需技師 6 水土保持之處理與維護在中央主管機關指定規模以上者，應由依法登記執業簽證之水土保持技師、相關專業技師或聘有上列專業技師之工程顧問機構規劃、設計及監造。但各級政府機關、公營事業機構及公法人自行興辦者，得由該機關、機構或法人內依法取得相當類科技師證書者為之。水土保持主管機 13 「……前項水土保持計畫之實施與維護，應由主管機關會同各該目的事業主關負監督之責管機關監督水土保持義務人執行之……。」水土保持保證金 24 有第八條第一項第三款至第五款之開發、經營或使用行為者，應繳納水土保持保證金；其繳納及保管運用辦法，由中央主管機關會同目的事業主管機關定之。前項保證金於依規定實施水土保持之處理與維護，經檢查合於水土保持技術規範後發還之。有前二條情形之一，經限期改正而屆期不改正或實施不合水土保持技術規範者，應由主管機關會同各該目的事業主管機關代為履行，並向水土保持義務人徵收費用，或自其繳納之保證金中扣抵。十二、水土保持法施行細則（89.02.29 修正）山坡地住宅社區 4 本法第六條所稱水土保持之處理與維護在中央主管機關指定規模以上者，其需實施水土保持規模如下：……六於山坡地或森林區內開發、經營或使用行為： (一) 開簽證發建築用地：建築面積在五百平方公尺以上者。……七其他因土地開發利用，為維護水土資源及其品質，或防治災害需實施之水土保持處理與維護：開挖整地面積在二千平方公尺以上或挖填土石方總和在五千立方公尺以上者……。水土保持主管機 38 直轄市、縣 (市) 主管機關應經常派員巡視檢查水土保持之處理與維護情關負監督之責形……。未依核定之水保 23 ……由主管機關會同目的事業主管機關通知水土保持義務人限期改正；屆期計畫實施者之處不改正或實施仍不合水土保持技術規範者，應令其停工、強制拆除或撤銷其置許可，已完工部分並得停止使用……。水土保持保證金 24 有第八條第一項第三款至第五款之開發、經營或使用行為者，應繳納水土保持保證金……。前項保證金於依規定實施水土保持之處理與維護，經檢查合於水土保持技術規範後發還之……。緊急處理 26 「為保護公共安全，實施緊急水土保持之處理與維護，主管機關得就地徵用搶修所需之物料、人工、土地，並得拆除障礙物……。」且主管機關得行使警察職權。必要時，並得商請轄區內之軍警協助之。 29 直轄市、縣（市）主管機關「應通知水土保持義務人限期採取必要之緊急防災措施，並副知目的事業主管機關……。」十三、水土保持保證金繳納及保管運用辦法（85.02.10 發布）水土保持保證金 2 水土保持保證金 (以下簡稱保證金) 依主管機關核定之水土保持計畫總工程之比例造價之一定比例額度計算；其應繳納之比例額度如下：……四於山坡地或森林區內開發建築用地：為百分之三十……。水土保持保證金 3 保證金由水土保持義務人於申領水土保持施工許可證時，向水土保持計畫核繳納時機定之主管機關一次繳納；分期施工者，保證金於申領各期水土保持施工許可證時繳納。水土保持保證金之發還. 9. 保證金如有下列各款情形之一者，應一次無息發還：一主管機關核發水土保持完工證明書者。二依第七條執行代為履行完成後，其保證金經扣抵尚有餘額者。三經主管機關撤銷水土保持施工許可證，並認定無必要代為履行者。四水土保持計畫工程中止或廢止，經主管機關認定無必要代為履行，且由水土保持義務人繳還水土保持施工許可證者。十四、非都市土地開發審議作業規範（90.10.17 修正）申請開發單位需 20 （第一編住宅社區編）協助住戶成立管開發計畫書中應規定協助住戶成立「社區管理委員會」之事項及作法，以保委會障居民長期的安全及生活之便利。 36.