使用管理法規方面課題與對策

課題 1.都市土地與非都市土地之山坡地社區公共設施維護法源依據不 一，形成管理權責不清。

目前一般都市計畫地區內之公共設施管理維護權責由公部門負責，而非都市 土地之公共設施管理維護應由土地所有權人或使用者本身負責，形成一國兩制，

國內之山坡地社區多位於非都市土地，但一般民眾皆認為應由公部門負責，加上 一般山坡地社區之公共設施管理維護費用龐大且其經費來源不足，造成居民與公 部門對使用管理維護上權責認知之差異；一旦有災害發生公部門是否有權力或義 務介入修復，易造成民眾對於都市計畫區及非都市土地公共設施維護權責難以釐 清之抱怨。

山坡地社區使用管理維護責任主要之法源依據與檢討如下：

(一)「水土保持條例」第八條第五項規定：山坡地土地之治理開發、經營或使用 行為，應依「水土保持技術規範」實施土保持處理與維護…；其中第八條第 一項第五款已將山坡地森林區內開發建築用地納入範圍，但其法令未指定相 關行為人之權責，以致未能貫徹實施作為山地使用管理維護責任認定之法源 依據。

(二) 山坡地保育利用條例施行細則第 9 條規定： 「山坡地經營人、使用人或所 有人，依第六條所定期限及水土保持技術規範，完成水土保持處理後，仍應 經常加以維護，保持良好之效果，如有損壞，應即搶修或重建。」，雖規定 行為人應做事項但其各權責歸屬未明顯規範。

(三)以「公寓大廈管理條例施行細則」第十三條規定準用山坡地住宅社區管 理維護工作，將山坡地管理維護責任附屬於”管理委員會”，易造成未成 立公寓大廈管理委員會之既成山坡地社區之管理維護工作無法可管，責 任權屬認定亦未能涵蓋山坡地其它零星獨立住戶。

(四)「建築法」第77條：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其 構造及設備安全。…」，僅規定建築物之構造與設備，對於山坡地社區之公 共設施仍未規範。

對策 1.參照修正後國土計畫所提，不再分都市計畫區與非都市地區，並 應確實規範行為人之權責釐清，加強推廣山坡地社區之使用管 理，落實使用者付費觀念。

以有效進行整體之整體國土規劃，促進都市計畫區與非都市土地之一元化管 理使用，並依現行相關法令對於山坡地社區之權屬缺失應詳加修正規範，如：對 於公共設施之權屬，公部門無權力亦無能力負擔起非都市土地之山坡地社區之公 共設施管理維護，故應以落實「使用者付費」觀念，由居民自組管理委員會，負 責山坡地社區之安全檢查工作及管理維護工作，政府則應提供相關各行為人溝通 之配套措施機制協助指導與督導，如：建立山坡地社區公共安全申報制度、專業 技師認養山坡地社區等，鼓勵居民自主管理維護自身社區與其安全。

課題 2.對於既成之山坡地社區未強制規定成立管理組織或管理委員會。

依據山坡地開發建築管理辦法第 26 條規定「…山坡地開發已形成社區規模 者，未成立社區理事會前，直轄市、縣（市）政府得輔導居民成立維護管理組織，

辦理社區內各項公共安全、衛生等維護管理事項」、公寓大廈管理條例第三條與 第四十一條與公寓大廈管理條例施行細則第 13 條規定無論既成社區或新建依山 坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區皆應成立維護管理組織或管 理委員會，但就目前法令無強制性規定地方政府之權責與既成之山坡地社區應強 制成立管理組織，造成居民間管理維護困難與糾紛產生亦使地方政府主管機關控 管困難。

對策 2.未成立管理組織(管理委員會)之山坡地社區應強制成立管理組 織(管理委員會)

因山坡地住宅社區相較於平地住宅社區之環境特殊性，對於既成而未成立管 理組織(管理委員會)之山坡地社區未來建議應溯及既往強制性成立管理組織(管 理委員會)並可就未成立管理組織之居民或開發商建立罰則或對原本未成立管理 組織之既成社區提供獎勵誘因，推廣與教育社區自主使用管理維護，落實使用者 付費觀念。政府亦應負起督導責任，確實控管可能發生危險災害之山坡地社區。

課題 3.山坡地社區基地範圍外土地未列入維護範圍問題

依「公寓大廈管理條例」第四十四條「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，

應檢附專有部份、共用部份標示之詳細圖說」之規定辨理，並依法令規定行使管 理維護之義務。其中山坡地住宅社區之擋土牆及相關水土保持設施類歸為共用部 份，但未涵蓋基地範圍外，影響基地安全或受社區影響範圍之山坡地維護管理。

例如：民86.08.18溫妮颱風造成台北天母德行東路住戶遭其坡地上方新建之游泳 池崩塌造成土石流殃及，及民87.10.18瑞伯颱風造成五股廠房遭其坡地上方之灰 渣掩埋場崩塌土石流掩埋，驗證做好基地內之坡地安全管理維護工作，不足以確 保基地本身之安全。因此在法令規定管理維護責任技術責任技術上，應涵蓋影響 範圍，此外對於非社區之零星住戶安全維護亦應設法管理。

對策3.公部門應於開發許可階段確實審查與督導山坡地社區之基地開 發行為，並增加所有權人應負責之範圍。

政府機關應於於開發許可階段確實審查把關與督導山坡地社區之基地開發 行為，並應要求附上對於基地外之環境潛勢評估分析，而所有權人應負責之範圍 可增列其土地之排水系統、邊坡與擋土穩定管理與基地所影響範圍責任，並可修 改現行土地登記制度，註記於所有權屬上，未來並可納入公共安全檢查項目之 中，惟應先就其基地外之影響與安全因素等加以研究探討可行方式（註²¹）。

課題4.無保險制度以利迅速賠償復救（註²²）

目前山坡地社區發生災害後修護其公共設施等困難為國內現行法令對於開 發業者之財力、組織及開發能力欠缺資格審查，亦無切結保證書及保證金制度，

如有災害發生輒令災戶求償無門。且一般山坡地社區災害多半於完工若干年後 才發生災害。

註²¹ 內政部建築研究所已於民國 91 年「山坡地住宅社區基地外影響安全因素之研究」協同研究 計畫與詹添全教授著手進行研究。

註²² 何明錦、蔡綽芳，民 88，都市防災及山坡地災害防治研討會，內政部建築研究所，p15。

對策4.強制山坡地社區納保，建立使用管理階段之保險機制，以提供災 害預防與緊急災害搶救使用。

為保障住戶權益除應加強開發業者資格審查外，宜強制山坡地社區納入保 險，尤其是易造成災害之山坡地社區公共設施與其災害發生所影響之範圍，可推 動開發商或營造商完工後之保險或保證金制度，以免潛藏偷工減料行為之一案公 司於完工出售住宅後即行脫產規避應負的責任；對使用管理階段之管理組織可推 動強制納保併列入公共安全檢查制度或提供納保誘因鼓勵民眾納保山坡地災害 險。而就保險效用方面，保險賠償時效較諸訴訟、仲裁迅速，可以避免訴訟期間 災情擴大或災區居民求償或求救無門，故亟需引進災害保險制度，協助提昇山坡 地災害防治及善後工作效率．降低受害居民之困境。山坡地災害防治亦可考量引 用第三責任險及保證制度，提高山坡地開發成本，扼止山坡地不當與過度發展。

課題 5.山坡地社區所需之管理維護基金龐大，管理維護基金經費經費 來源不足。

目前山坡地社區管理維護基金主要經費來源如下：

1.都市土地開發審議規範附件三 貳-四規定：「公共基金：開發案完成後，應 依下列規定成立公共基金。(一)公共設施或必要性服務設施範圍此謂之公共 設施或必要性服務設施，乃指可支用公共基金之基本性公共設施或必要性服 務設施…， (四)基金提撥前公共設施之管理維護：基地開發完成前公共設 施之管理維護，由申請開發者負擔。」

2.公寓大廈管理條例第十八條規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：

一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價 一定比例或金額提列。

二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

三、本基金之孳息。

四、其他收入。……」

就上述管理維護金經之來源，適用於一般平地或山坡地社區，但因山坡地社 區相較不同於一般平地社區，因其地形、地質等環境因子不同，而需要花費較多 之公共設施費用，尤其擋土與排水設施等，當其中一項公共設施因毀損而須修復 時，所需動輒百萬元以上，加上常因取得使用執照或社區進入使用管理階段後，

開發商隨即結束其公司營業（或惡性倒閉），致使若發生災害後社區常因此求償 無門進行修復，故就目前山坡地社區法令制度管理維護用之公共基金經費（註

23），一億元工程造價之公共基金約 150 萬元，加上公共基金其它部分收入，仍不 足夠負擔山坡地社區之管理維護所需。

對策 5.社區開發過程中，開發者為最可能獲利者，應於開發許可階段增 加提撥日後使用管理階段之管理維護基金比例，並應使公共基金

對策 5.社區開發過程中，開發者為最可能獲利者，應於開發許可階段增 加提撥日後使用管理階段之管理維護基金比例，並應使公共基金