國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
台大
新更新單元範圍 合計:648.26坪
私有土地 更新單元範圍 圖例:
新更新單元範圍
圖3-3-3 新更新單元範圍地籍圖 資料來源：本研究整理 表3-3-6 個案都市更新事業推動歷程
時序 辦理內容
96年8月 劃定12筆土地都市更新單元核定 97年6月 擬定12筆土地都市更新事業概要案 99年5月 變更為6筆土地都市更新單元核定
99年8月 辦理6筆土地都市更新事業計畫自辦公聽會 99年10月 申請6筆土地都市更新事業計畫報核 101年3月 辦理6筆土地都市更新事業計畫公開展覽 101年3月 辦理6筆土地都市更新事業計畫公辦公聽會
資料來源：本研究整理
伍、小結
綜上所述，如表3-3-8，本研究個案A公司原定以完整地形之12筆地號 辦理都市更新事業，經3年多之整合推動，因部分土地權利人有不願參與更 新之個人意識問題，致無法依原劃定之更新單元申請都市更新事業計畫。
然於運用衝突管理之「妥協」策略，A公司縮小更新單元之範圍，順利達到 都市更新事業計畫之門檻。綜合個案能夠整合推動完成，各參與人管理衝 突之化解作為，可依三面向分別分析如下。
一、 執行面
A公司自民國96年開始推動整合12筆土地都市更新單元，A公司
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第三章 都市更新推動衝突探討與個案分析 原欲引用權利變換之機制，期能取得共識，多數土地權利人雖均有
意願參與都市更新事業，惟土地權利人對於權利變換機制或基於不 了解、分配不確定、不信任等原因，仍以一般合建觀念，要求協商 分配坪數之多少，導致A公司仍以一般合建觀念與更新單元內之私有 土地權利人進行溝通。為求整合推動順利，A公司亦於個案基地內承 租一辦公室，期能展現誠意，方便就近積極與土地權利人溝通，以 促進土地權利人之信任。至99年初同意參與都市更新事業之情形如 表3-3-7。
表3-3-7 12筆土地都市更新事業計畫私有土地權利人同意參與比例
地號
土地部分 面積
（㎡）
同意面積
（㎡） 同意比例 人數
（人）
同意人數
（人） 同意比例 127 528 422.4 80％ 15 12 80％
132 240 180 75％ 4 3 75％
124 333 333 100％ 1 1 100％
120 276 138 50％ 6 3 50％
136 513 256.5 50％ 8 4 50％
137 235 117.5 60％ 5 3 60％
6筆 2125 1447.4 68.11％ 39 26 66.67％
資料來源：本研究整理
雖然在人數同意數上已達到申請都市更新事業計畫門檻，惟面 積並未達到門檻比例，且120、136、137等地號同意比例僅有50％～
60％，未來恐影響整個都市更新事業計畫之推動，而127、132地號 同意比例較高，人數及面積均已達到申請都市更新事業計畫之門檻，
故於99年5月變更都市更新單元之劃定為6筆地號，並於同年10月申 請都市更新事業計畫之報核。分析A公司在執行面上能夠整合推動完 成之因素如下：
（一）A公司設置前進推動辦公室，不委託一般土地開發公司3-11代為 與土地權利人溝通，直接派人員進駐，雖增加成本，卻能展現 其恆心與決心，進而取得土地權利人之信任。
（二）A公司除與個別土地權利人密切溝通，除耐心、用心解決土地 權利人之個別問題外，並利用持續召開小型說明會，說明並解
3-11 民間有所謂之土地開發公司，其本身並不具備真正實施者之能力，當其推動整合土地 權利人完成後，將全案轉給真正開發商作為實施者，或變更實施者為真正開發商，賺 取開發仲介費用或開發差額價值。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
決土地權利人之共同疑慮。
（三）A公司引導更新單元內之意見領袖成為彼此間之對口單位，便 於整合土地權利人之共同意見，縮減逐一溝通之時程。
（四）對於有意參與都市更新事業之同社區土地權利人，為展現出 公平、公正之合作條件，A公司採取公開與所有土地權利人共 同簽定合建契約之方式，化解土地權利人彼此間之猜忌衝突，
並避免土地權利人有觀望之心態。
（五）A公司降低其投資報酬率要求，以誠心來滿足土地權利人之欲 望，降低實施者與土地權利人間之衝突發生。
二、 參與面
(一)土地權利人之參與對於個案能順利推動具有關鍵因素，分析127、
132地號能順利參與個案之都市更新事業，其因素有以下幾點：
1、土地權利人積極參與A公司召開之相關說明會，充分了解都市更 新事業之相關推動過程與內容，使A公司與土地權利人間、及土 地權利人彼此間從猜忌衝突變成共利夥伴。
2、同社區之土地權利人共同推舉熱心之代表人物，協助整合彼此間 之意見，使土地權利人間有共識，並做為與A公司之對口窗口與 溝通橋梁，降低實施者與土地權利人間之衝突發生。
3、對於不願參與都市更新事業者，同意參與之土地權利人協助側面 了解其不願參與之原因，並盡可能溝通化解其原因或轉知實施者 協助解決與溝通，助人助己。
4、A公司未委託開發公司代為推動，土地權利人之意見能直接與A公 司人員溝通，進而促進土地權利人之參與意願。
(二)分析120、136、137等地號未能順利參與個案之都市更新事業，
其因素有以下幾點：
1、部分土地所有權人拒絕參與，並採取消極抗拒態度，完全不與實 施者作任何溝通，亦不參與實施者所舉辦之各項說明會。
2、同棟樓之意見領袖本身就採取抗拒態度，願意參與者相對處於弱 勢，無法影響不願意參與者。
3、部分土地權利人採取搭便車心態，希望得到較高之條件，且遠超 過實施者所能負荷，無法滿足其要求。
三、制度面
（一）一般老舊公寓土地權利人對於房屋改建之基本需求多為使用