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第五章 都市更新事業衝突化解對策之研擬 他土地權利人知道會反彈，不答應整個都市更新事業無法繼續推動，往往
很多都市更新案就此胎死腹中。
（二）土地權利人共有人間無法與實施者產生共識
土地權利人產權複雜，可能因素有持分共有、公同共有、有他項權利 等等，彼此間會因家族、個人因素或利益分配問題，無法取得共同意見，
進而與實施者無法取得共識。
（三）土地權利人間對於更新前之權利價值認定無共識
老舊公寓推動都市更新時，各土地權利人間因樓層別不同、位置不同 (有邊間採光較佳等)、使用別不同(有些有商業行為)、屋況不同(有人有裝 潢等)等等因素，彼此間對於更新前之權利價值認定無共識，衝突因而產生。
（四）土地權利人間對於遴選實施者之條件看法有歧見
有些土地權利人注重實施者之品牌，認為品質較有保障、財務又健全，
希望由品牌開發商來擔任實施者；有些土地權利人則重視實值利益，希望 由能提供較高權利價值分配之開發商擔任實施者；更有些土地權利人認為 推薦實施者，將可從中得到一些回饋，極力引薦熟悉之實施者。凡此種種，
均造成土地權利人間對於遴選實施者之條件看法有歧見，導致彼此間有衝 突產生。
叁、法制面
民間都市更新事業之推動，需要實施者、土地權利人與公部門共同參 與，雖然都市更新條例已規範很多遊戲規則，惟在實務推動上，無論實施 者或土地權利人均會因法制之不完備，造成與公部門之衝突，導致都市更 新事業難以順利推動，茲將相關需優先化解之衝突分述如下。
一、土地權利人與公部門間需要優先化解之衝突
土地權利人於都市更新事業參與角色中，屬於資訊與專業相對弱勢，
其相關權益需公部門協助保障，公部門於居住公平正義與維護多數土地權 利人之權益間，常無法兼顧，導致衝突發生，土地權利人與公部門間需要 優先化解之衝突分析如下。
（一）土地權利人認定政府不會強制執行都市更新條例第 36 條之規定 少數之土地權利人雖然有意願參與都市更新事業，惟希望獲得較好 之條件，向實施者提出較高之要求，或基於前述搭便車心態。最後，認 定政府不會強制執行都市更新條例第 36 條之規定，實施者若不答應則選
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擇不參與；雖然臺北市與新北市政府分別訂定有代拆辦法 5-1，然因文林 苑事件之發生，更形成少數地主有拿翹行為。
（二）審議時程過長影響土地權利人參與意願
土地權利人願意參與都市更新事業，多希望能盡速完成整個推動及 興建流程，惟整合期既長達數年，好不容易整合完成，因審議時程冗長，
使得土地權利人認為都市更新事業之推動遙遙無期，對其真正推動完成 不抱希望，導致影響參與之積極態度。
（三）土地權利人認為權利變換具有不確定性及公信力
權利變換制度設計是在土地權利人願意參與都市更新事業計劃，並 提供都市更新事業計劃同意書與實施者之後。土地權利人之權利價值直 到最後一刻才知，權利變換具有不確定性，屆時若不滿意，此時已不能 反悔；尤其估價師是由實施者委託辦理，道德危機也是土地權利人所害 怕的。權利變換制度若能在土地權利人提出同意書之前提早辦理，將具 有確定性，更能使土地權利人放心簽署同意書，勿需採用合建模式辦理。
另外民間自行推動都市更新事業時，估價師若能採取遴選制度 5-2，將使 權利變換制度更具有公信力。
（四）政府對於個別更新單元之都市更新事業相關內容未充分揭露 當土地權利人被納入都市更新單元內後，只能藉由參與公聽會時能 得到初步了解，或私底下向實施者索取相關資料，為總是不完全或怕被 實施者隱瞞，導致無法得知都市更新事業計劃之完整內容。雖有辦理公 展，惟仍不夠便民。使得各更新單元之土地權利人不了解有關其權益之 都市更新事業計畫相關內容，無法充分表達立場。政府若能充分揭露個 別更新單元之都市更新事業相關內容，將能促進土地權利人更家樂意參 與都市更新事業。
二、實施者與公部門間需要優先化解之衝突
實施者於民間都市更新事業參與角色中，是主要推動者，其需投入相 當之人力、資金於推動都市更新事業，於推動過程中需要公部門之協助，
公部門受限於法令約束，為恐圖利之嫌，導致衝突發生，實施者與公部門
5-1 新北市政府於 100 年 03 月 10 日發布「直轄市縣市政府受理都市更新權利變換實施者 申請代為拆除或遷移土地改良物執行應注意事項新北市政府補充規定」；台北市政府 於 98 年 8 月 31 日修正發布「臺北市政府受理都市更新權利變換實施者依都市更新條 例第三十六條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定」。
5-2 現今某些公辦都市更新甄選實施者時，多已規範估價師不由實施者決定，而委由估價 師公會推派、或三個參與者（實施者、政府及土地權利人）分別指定。
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第五章 都市更新事業衝突化解對策之研擬 間需要優先化解之衝突分析如下。
（一）公部門不願介入調處土地權利人與實施者間之衝突
實施者於推動都市更新事業時，如前述因立場不同，易與土地權利 人間產生衝突，而當雙方之衝突難以化解時，就亟需公部門居間調處化 解，惟現今公部門為免遭受圖利之嫌，並不願介入調處，導致實施者與 少數土地權利人間之衝突形成僵局，使得整個都市更新事業難以繼續推 動下去。
（二）公部門嚴審獎勵容積或要求實施者提供回饋機制
都市更新事業之推動能否完成，其中很關鍵之因素為實施者與土地 權利人間之坪數分配，故實施者多希望相關獎勵容積能增加，將整個都 市更新事業餅做大，更新後坪數增加有利於與土地權利人協調分配。而 公部門審議時可能基於有圖利之嫌，或因都市計劃總量管制精神，審議 時嚴審實施者之申請獎勵值，甚而要求實施者於獲得獎勵時需提供相當 之回饋機制，進而增加實施者之推動成本。
（三）都市更新事業計畫內容(包括獎勵容積)因審查制而有不確定性 實施者推動都市更新事業前期，多依其經驗估算相關獎勵容積及都 市更新事業計畫內容，再據之與土地權利人協調相關坪數分配事宜，而 因相關都市更新事業計畫內容需經公部門審議，據有不確定性，導致實 施者為免日後審議時獎勵容積較估算值少，於推動時趨於保守，所提出 之條件無法滿足土地權利人需求。
（四）公部門審查時程延宕
都市更新事業因審查制，公部門審查標準因承辦人與審查委員不 同，審查標準不同與審查時程延宕，導致實施者需不斷修正都市更新事 業計畫內容，增加實施者推動之成本。
（五）公部門與實施者對於更新單元之範圍劃定認定不同
實施者推動都市更新事業，多希望更新單元愈大愈好，更新單元範 圍大除可以塑造提升產品價值，亦可降低施工成本。然在推動初期與土 地權利人溝通協調後，多可以了解相關土地權利人之意願與需求，而為 求後續都市更新事業能順利推動，會將無意願或需求較高難以化解衝突 之土地權利人排除於更新單元之劃定範圍外。然公部門居於地區完整性 考量，多希望實施者於更新單元劃定時，需納入已達更新年期之鄰地，
或提出鄰地不願參與之相關證明資料，增加實施者推動作業成本。
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突雙方之關係（邱品方，2008：6-9）。如表 5-2-1，本節依據前述各章節 及問卷調查結果分析，主要參與者於都市更新事業推動過程中應如何作‧ 國
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第五章 都市更新事業衝突化解對策之研擬