肆、小結

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價值評估為權利變換最重要之一環，如何依不動產估價技術規則相關規定，

計算各土地所有權人權利變換前之權利價值，分析不同計算方式對於土地 所有權人權益之影響，並以公平角度選取最為妥適之計算方式，以保障土 地所有權人之利益。陳立菁(2003：68-76)認為都市更新條例中引入權利變 換的制度，就是要在保障各權利人財產權益下同時推動都市的再生。要讓 各權利人接受更新後權利狀態的改變，最重要的是權利價值的評定過程與 結果為眾人接受認可，權利評價就成為推動都市更新事業重要的關鍵因 素。

綜上分析，對於土地權利人而言，權利變換制度若能完備，便能確實 達到公正、公平、公開之原則，則信心危機將得到解除，便可放心將事業 計畫同意書交與實施者，進而促進更新事業之推動。如何使土地權利人信 任權利變換機制，進而放心同意參與都市更新事業，將是都市更新政策能 否順利推動之重要關鍵因素。

肆、小結

綜合前述相關都市更新文獻之研究，民間都市更新事業計畫難以推動 之原因眾多，相關研究亦分別從制度面、執行面與參與面等面向作為研究 課題探討，並就如何解決問題衝突，分別提出在不同面向之研究結論與建 議，期能對促進都市更新事業之推動順利有所幫助。惟截至目前為止尚無 針對都市更新事業實施之衝突管理作ㄧ整合性之研究探討，故本研究將以 都市更新事業自發起至完成事業計畫核定等各個階段，在推動之過程中將 可能面臨到哪些衝突，而這些衝突足以影響更新事業之順利推動，因此冀 能結合理論、文獻、法制等面向與個案案例，以及問卷調查等方法，就相 關都市更新事業參與者如何管理衝突進行研究探討，進而了解促進都市更 新事業推動之相關作為，以研擬民間推動都市更新事業過程中衝突化解對 策，提供政府作為法令修訂之參考，並使有意於參與都市更新事業之土地 權利人及實施者，更能掌握衝突化解對策，以加速推動都市更新事業。

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第二章 文獻回顧與理論基礎

第二節 資訊不對稱與賽局理論

都市更新事業的推動處處充滿策略的選擇，不動產是人們非常在意的財 產，因此土地權利人會特別在意與實施者的協商，土地權利人與實施者不 斷地產生你多我少或我多你少的利益拉鋸之賽局現象。

在自由市場下之私部門經常是缺乏充分的資訊，以供個人或地主合理之 決策。因此，個人常因不知法規造成損失 (賴宗裕，2012：376) 。資訊不 對稱，指參與交易之一方(實施者)掌握另一方(土地權利人)所不知之資訊 時，造成擁有資訊優勢之一方可能為了得到更佳之利益而欺瞞另一方。不 對稱訊息可能導致劣幣驅逐良幣之逆向選擇（Adverse Selection）與代理 人(實施者)利用自身資訊之優勢，做出損害主理人(土地權利人)利益行為 之道德風險(Moral Hazard)。

傳統經濟學基本假設前提中，重要的一條就是「經濟人」擁有完全訊 息。實際上現實生活中市場主體不可能佔有完全的市場訊息，訊息不對稱 必定導致訊息擁有方為牟取自身更大的利益使另一方的利益受到損害，這 種行為在理論上就稱作道德風險和逆向選擇。

一、「資訊不對稱」

Akerlof在1970年代發表著名著作《檸檬市場》(The Market for Lemons) 所提出之模型，假設存在一個二手車市場，賣方往往比買方了解車輛性能，

資訊不對稱使得消費者不了解車輛之品質，因此消費者僅願以市場上平均 價格購買，假設車商擁有高於市場平均價格之二手車，則不會賣出該車，

並選擇退出該市場。長期而言會導致市場上充斥著品質較差之二手車，且 其市場價格是不良二手車的均衡價格。（王睦舜，2005：45；陳瑞、周林 毅，2007：15）。資訊不對稱的知己不知彼現象在日常生活中時常見到，

是無所不在的。資訊不對稱主要是指交易中或協商中的各人所擁有掌握的 資料或訊息之多寡不同的情況，意即交易的一方擁有另一方所不知道的資 訊，形成一方有資訊、一方沒有的不對稱。主要是藉由兩種方式表現出個 人的行為現象：( 1 ) 逆選擇(Adverse Selection)即是逆向選擇、反向選 擇或是惡性選擇；( 2 ) 道德風險包含道德危險因素（Moral Hazard)與心 理危險因素（Morale Hazard)。以買賣行為而言，通常賣方比買方擁有更 多關於交易物品的資訊。例如中古車的買賣，賣方對於出售車輛的車況比 買方了解。消費者不清楚生產者所製造商品真正的品質；政府對各機關單 位的預算編列是否浮濫，可能僅能揣測，但各機關本身應是清楚的；老闆

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對業務員是否努力去拜訪客戶促銷公司產品並不是很清楚，但業務員自己 可是心知肚明；銀行不清楚借款人確實的償債能力，僅能以過去的資料及 經驗研判。但相反的情況也可能存在，例如醫療保險，買方通常比較了解 自己的身體狀況比賣方擁有更多資訊。然而資訊不對稱可能導致逆選擇 (Adverse Selection)。以保險為例，逆選擇的發生，會產生低風險者不買 或少買保險，而高風險者會選擇購買高額保險的現象。道德危險一般是指 消費者購買保險後而減低避免損失的誘因行為，因而使得發生事故的機率 增加。例如在內用吃到飽的餐廳所面臨的顧客道德風險，其中的道德危險 因素是顧客可能將吃不完的東西包一些帶回去，心理危險因素是顧客可能 在點餐後，菜色看來不太好看，吃了一兩口後就不想吃或是吃到感覺實在 太飽時，所取得過量的食物而必須丟棄，會造成賣方損失。

資訊不對稱會造成「劣幣驅逐良幣」現象，例如我們一般都會採收甜 的或好的果實，所以會留在樹上沒採的都是酸的果實或是不好的。因此例 如在中古車市場中，會造成壞車當道、好車不來。因為舊車的資訊不對稱 的問題非常嚴重，賣方對於出售車輛的車況比買方了解太多了。故消費者 更不確定中古車的品質，懷疑具有風險性，所以不願付高價購買。然而，

車況好的車子，不願以低價銷售，所以車主會盡量留著用，不想拿到中古 車市場銷售，惟車況差的車子，渾水摸魚說不定會賣個好價錢，所以車主 會盡量想推出銷售。因此在資訊不對稱、自利心態及互相猜疑的情況下，

惡性循環，使得中古車市場容易成了貨源不佳所充斥的市場。資訊較優的 一方會採取隱瞞交易標的之性質，結果將只剩下「較差的交易對象」的惡 性結果。例如銀行採高利率政策，易導致只剩下高風險客戶的惡果。另外 擁有資訊者會隱瞞行為，做出陷對方於不利的「道德危險」(Moral Hazard) 問題。要解決道德危險問題，必須設計適當的「誘因」，導正道德水準較 差者的行為。資訊不對稱下的誘因理論內容是指，資訊較少的一方如何設 計一套誘因制度克服資訊較少的劣勢，誘使資訊較多的一方透露出其所擁 有的資訊，或誘使資訊較多的一方行為能符合資訊較少一方的要求。當雙 方的利害關係是對立或不相容的，那麼將會有一方會想辦法增加資訊不對 稱的現象，而另一方則想盡辦法減少資訊不對稱的現象。因此資訊不對稱 的現象不可能會被當事者雙方所消除，引發利益衝突造成不良影響是必然 的結果。換句話說，對於利益對立或不相容的現象，以開誠布公，誠信道 德的方式，彼此尊重並維持良好合作關係，建立共同目標的雙贏思維是必 要的。為了有效減少資訊不對稱、以開誠布公的方式，來降低利益衝突的 情況才是問題根本解決之道。

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第二章 文獻回顧與理論基礎 二、「賽局理論」

人際互動關係一直是社會科學研究的重點，而賽局理論（Game Theory）， 又稱為博弈理論，主要是在分析策略性思考的選擇，透過策略性的推估與 思考，分析決策者在互動的關係中，該如何做出最適當的策略選擇。其發 展由Von Neumann, John於1928年首先提出「零和（zero-sum）」賽局，於 1944年與Oskar Morgenstern合著了「博奕理論與經濟行為」，進一步闡釋 了零和賽局理論，正式奠定了博奕理論的基礎，並將賽局分為「規範性賽 局」（rule-based games） 與「自由式賽局」（freewheeling games）等 兩類，規範性賽局具有明確的參賽規則，且參賽者的各種反應是可預知的；

但自由式賽局則沒有明確的規則限制，參賽者互動有較大的變化空間。到 了 1950 年 代 時 ， 由 John Forbes Nash Jr. 提 出 「 多 人 非 合 作 」 (Non-cooperative Games)之賽局論述，也稱作「納許均衡」，為日後「非 合作賽局理論」、次賽局完整均衡（Subgame perfect equilibrium）、「交 易理論」 (bargaining theory)及「貝氏學習法則」作了奠定性的重大貢 獻。「納許均衡」主要是指在多人競爭的情況裡，有些當事人會合作以對 抗他人；有些賽局可能有無限多種策略；還有非零和賽局。從這些賽局的 數學分析可以得到混合策略的組合的平衡解，假設每位參賽者都堅持其平 衡方式，每位參賽者都有一個解，每人都沒有理由偏離這組解。多人、非 合作、有限策略的賽局都有至少一組平衡解。賽局理論認為人們具有自利 的動機，但對於價格機能能否產生完全的作用提出了質疑。賽局理論認為 自身現況所處環境，其資訊來源的開放/封閉狀況與自身條件的差異，會產 生人際關係互動策略的改變論點，這即是著名的「囚犯困境」。產生「囚 犯困境」的參賽者各謀其利，在自利心態動機下，彼此會試圖在策略選擇

但自由式賽局則沒有明確的規則限制，參賽者互動有較大的變化空間。到 了 1950 年 代 時 ， 由 John Forbes Nash Jr. 提 出 「 多 人 非 合 作 」 (Non-cooperative Games)之賽局論述，也稱作「納許均衡」，為日後「非 合作賽局理論」、次賽局完整均衡（Subgame perfect equilibrium）、「交 易理論」 (bargaining theory)及「貝氏學習法則」作了奠定性的重大貢 獻。「納許均衡」主要是指在多人競爭的情況裡，有些當事人會合作以對 抗他人；有些賽局可能有無限多種策略；還有非零和賽局。從這些賽局的 數學分析可以得到混合策略的組合的平衡解，假設每位參賽者都堅持其平 衡方式，每位參賽者都有一個解，每人都沒有理由偏離這組解。多人、非 合作、有限策略的賽局都有至少一組平衡解。賽局理論認為人們具有自利 的動機，但對於價格機能能否產生完全的作用提出了質疑。賽局理論認為 自身現況所處環境，其資訊來源的開放/封閉狀況與自身條件的差異，會產 生人際關係互動策略的改變論點，這即是著名的「囚犯困境」。產生「囚 犯困境」的參賽者各謀其利，在自利心態動機下，彼此會試圖在策略選擇