綜合分析

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第三節 綜合分析

民間都市更新事業之推動，從不同身分之專業參與人受訪者的調查結 果分析，實施者與土地權利人間、土地權利人間、實施者及土地權利人與 公部門間均存在某些衝突。印證本研究第三章第二節所述，實施者推動都 市更新事業時，常一昧追求自身利益，不認真探討土地權利人不願或不能 參與之真正原因，多將其歸類為釘子戶，不溝通、不說明，不認真取得土 地權利人之信任，甚且採用非常手段，來達成其目的，更加深土地權利人 之不信任感。而部分土地權利人著眼於個人利益，消極行事不願參與。另 外公部門基於角色立場，與其他參與人有價值觀之差異。諸如相關都市更 新法令之規範、錯綜複雜的土地權利關係、違章占用戶之安置、都市更新 審議時程之掌握、土地權利人之參與意願、少數不願參與者之排除或整合，

不動產景氣變化因素等等課題，進而形成都市更新事業三大主要參與者—

政府、土地權利人與實施者—各自立場考量與相互影響關係，衍生彼此間 之衝突，凸顯出民間都市更新事業能否順利推動之關鍵因素，將是各參與 者如何管理衝突、化解衝突，茲就問卷調查結果綜合分析如下。

壹、民間都市更新事業各參與者基於立場不同，於推動過程中會產生衝突，

探討需優先化解之衝突，方能尋求化解之對策

土地權利人因房屋老舊亟待更新，實施者因都市土地難尋亦欲尋求辦 理都市更新，都市更新更被視為國家重大經濟建設計畫，惟三個主要參與 人間基於立場不同，於推動都市更新事業過程中會產生衝突，要使都市更 新事業得以順利推動，就須了解哪些衝突需要優先化解。而從全體受訪者 的調查分析結果可知，實施者與土地權利人間最需要優先化解之衝突，是 實施者利用專業誤導土地權利人，獲取超額利益(89.4%)，然後是更新後一 樓店面面積較更新前較少，導致土地權利人無法分回原一樓店面面積 (86.5%) 及 實 施者 與土 地 權 利人 間 對於 更新 後 之 坪數 分 配認 定無 共 識 (86.5%)；其次是實施者隱匿資訊，損及土地權利人之權益(84.6%)、實施 者與一樓或頂樓有增建之土地權利人，對於價值認定無共識（83.7%）。

再來是土地權利人間最需要優先化解之衝突，是土地權利人存在搭便 車之投機自利行為(要求更高條件)（87.5%），土地權利人產權複雜，共有 人意見不一，無法與實施者產生共識，也是多數受訪者(77.9%)認為是最需 要優先化解之衝突。

公部門與土地權利人間最需要優先化解之衝突，是土地權利人認定政

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第四章 研究設計與調查分析 府不會強制執行都市更新條例第 36 條之規定，形成少數地主有拿翹行為

（87.5%），尤其有高達 100%之實施者及 96.3%土地權利人受訪者均認同此 項目，印證所謂釘子戶問題是都市更新事業最需化解之衝突；受訪者認為 實施者與公部門間最需優先化解之衝突是為免遭受圖利之嫌，公部門不願 介入調處土地權利人與實施者間之衝突(76.0%)、實施者希望增加獎勵容積 (包括容積移轉額度)，公部門則嚴審獎勵容積，甚且要求實施者提供回饋 機制(75.0%)、都市更新事業計畫內容(包括獎勵容積)因審查制而有不確定 性(74.0%)、更新單元之範圍劃定認定不同，實施者希望將不願參與者排除 在外；公部門居於地區完整性考量，要求儘量全部納入(73.1%)等實施者與 公部門間之衝突，公部門審查標準因人而異，審查時程延宕，增加實施者 之推動成本(73.1%)。

值得注意的是受訪者間因立場不同，對相關課題看法有差異，如只有 28.6%公部門之受訪者認同「實施者與土地權利人間對於更新後之坪數分配 認定無共識」是重大衝突，此與該課題全部受訪者有 86.5%認同差距很大；

而高達 85.7%公部門受訪者認為實施者與土地權利人間對於更新前後之價 格認定無共識是最大衝突之一，此與本課題只有佔全部 61.5%之受訪者認同 也有差距。而在公部門與土地權利人間最需要優先化解之衝突課題上，公 部門受訪者對於本課題之看法，可能基於立場不同，所有項目之看法與其 他受訪者完全顛倒，凸顯公部門與其他參與者受訪者之看法不一致性，值 得公部門審視；另外在實施者與公部門間最需優先化解之衝突課題上，在

「為免遭受圖利之嫌，公部門不願介入調處土地權利人與實施者間之衝突」、

「實施者希望增加獎勵容積(包括容積移轉額度)，公部門則嚴審獎勵容積，

甚且要求實施者提供回饋機制」、「更新單元之範圍劃定認定不同，實施 者希望將不願參與者排除在外」、「公部門居於地區完整性考量，要求儘 量全部納入」等四項，公部門與其他參與者受訪者之看法不一致，此部分 也值得公部門日後推動都市更新之研究。

貳、為求民間都市更新事業推動順利，針對相關衝突須尋求化解對策，以 促進民間更積極參與推動

民間都市更新事業要推動順利，就需針對相關衝突提出化解之道，從 全體受訪者的調查分析結果可知，在實施者方面，受訪者認為實際與土地 權利人進行協商之實施者員工具有專業能力，能適時化解土地權利人疑慮，

可避免彼此間衝突加劇(91.3%)；88.5%之受訪者認為實施者於推動過程中，

未達土地權利人之期望時，實施者持續與土地權利人溝通，使其了解分配

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之公平合理性；另實施者於推動過程中，隨時主動向土地權利人告知都市 更新事業計畫相關進度與內容(85.6%)是實施者化解與土地權利人間衝突 之最佳作為，亦即實施者需具備有恆心、信心與耐心之態度，方能促進都 市更新事業推動順利。85.6%之受訪者亦認為實施者對於坪數分配公平合理 且以公開說明會方式，告知土地權利人，對資訊透明很有幫助。實施者將 都市更新事業相關資訊公開透明，使土地權利人確實明瞭相關權益(84.6%)，

將能化解土地權利人之疑慮。而當土地權利人對法令不清楚時，81.7%之受 訪者認為實施者以個別溝通方式或召開集體說明會，使其了解，亦有助於 資訊透明化。實施者應允土地權利人之事宜，均能確實落實於合建契約中，

以獲得土地權利人之信任(82.7%)及實施者與土地權利人已達成之承諾，不 會因市場條件或公司政策之因素，而有所調整(74.0%)，說明實施者與土地 權利人協商時，相關應允或承諾事項，均應確實履行，方能獲得土地權利 人之信任。

在土地權利人方面，受訪者認為，對於實施者召開之說明會，土地權 利人會積極參與(84.6%)；與實施者意見衝突時，仍願與實施者協商，不採 取不配合態度(79.8%)；土地權利人會主動協助整合社區之共同利益，使彼 此間之意見具有共識(79.8%)；總言之，受訪者認為土地權利人若願參與都 市更新事業之推動，應採取積極、配合、協助之態度，就能化解與實施者 間之衝突。

在交叉分析中，都市更新從業者(多數是都市更新開發公司) 不認同實 施者未透過土地開發公司或實施者公司以外之中間人，與土地權利人進行 協商溝通，以避免被中間人蒙蔽(40.0%)，此為立場不同所致。另亦僅有 42.0%之公部門受訪者認為實施者與土地權利人協商時，相關應允或承諾事 項，均應確實履行，方能獲得土地權利人之信任，此與其他參與人之受訪 者認知比例有差距。

叁、政府應建立配套措施，提供符合民間推動都市更新事業之環境與期待 民間都市更新事業之推動，除了二個主要參與人（實施者與土地權利 人）積極作為外，尚需公部門相關法制或執行面之配套措施。87.5%受訪者 認為「土地權利人認定政府不會強制執行都市更新條例第 36 條之規定，形 成少數地主有拿翹行為」；尤其有高達 100%之實施者與 96.3%土地權利人 受訪者均認同此項目，印證所謂釘子戶問題是都市更新事業最需化解之衝 突。故「對於少數不參與更新之土地權利人，制定調處機制協助化解疑慮」

(95.2%)是最為迫切；而「簡化及縮短審議時程，加速都市更新事業之推動

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第四章 研究設計與調查分析 時程」有 82.7%受訪者認同；82.7%受訪者認為「簡化更新單元劃定鄰地協 調程序，可避免強納入部分不願參與者，導致增加推動時程」；其次如何

「修法使權利變換估價機制具有公信力(若有公信力，實施者與土地權利人 即可依法辦理權利價值分配，可避免彼此間之協議猜忌) 」亦有 82.7%受訪 者認同；「都市更新及相關獎勵容積之確定，利於實施者與土地權利人之 整合協議」有 81.7%受訪者認同；另外有 80.8%受訪者認為「採『協議合建』

模式亦有稅賦之減免，彌補權利變換制度之缺憾」；「制定都市更新事業 合作興建定型化契約，供相關參與人參考」亦有 78.8%受訪者認同；政府若 能「訂定類似畸零地調處機制，積極介入協調實施者與土地權利人間之衝 突」有 77.9%受訪者認同；「避免承辦人員經常異動，銜接人員專業能力不 足」(69.2%)也是很重要之一環。以上公部門相關配套措施，有助於化解民 間都市更新事業推動過程中可能產生之衝突，亦符合提供私部門推動都市 更新事業之環境與期待。

而在交叉分析上，對於訂定類似畸零地調處機制，積極介入協調實施 者與土地權利人間之衝突，只有 43%公部門受訪者認同，但有各 67%之實施 者與從業者認同，凸顯出多數公部門不願積極介入民間衝突心態。同樣的 有 97%實施者受訪者認同避免承辦人員經常異動，銜接人員專業能力不足，

而在交叉分析上，對於訂定類似畸零地調處機制，積極介入協調實施 者與土地權利人間之衝突，只有 43%公部門受訪者認同，但有各 67%之實施 者與從業者認同，凸顯出多數公部門不願積極介入民間衝突心態。同樣的 有 97%實施者受訪者認同避免承辦人員經常異動，銜接人員專業能力不足，