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第三章 都市更新推動衝突探討與個案分析 難度之問題點整理如下。
（一）老舊社區土地權利人對於都市更新意願的高低。
（二）違章建築、店面、土地權利人安置及租金等補償問題的處理。
（三）老舊社區土地權利人因債務關係所生之抵押權是否已高於市價或已 不易融資。
（四）老舊社區土地權利人的財務狀況。
（五）老舊社區土地權利人是否有繼承問題造成所有權人眾多。
（六）是否有畸零地的問題。
（七） 為符合都市更新劃定範圍面積規定，是否該納入鄰地一併辦理協調，
並探討會否增加推動整合難度。
（八）公有土地參與意願及參與方式。
（九）是否需辦理都市計畫變更。
（十）是否有產權爭議不易處理，例如祭祀公業土地、未辦繼承登記土地 等等。
（十一）老舊社區及附近居民之族群類型。
（十二）預定都市更新劃定範圍內之屋齡是否皆為老舊社區，其中若有屋 齡較新的房屋，將可能不易整合。
都市更新事業牽涉到多樣複雜的土地權利人整合，利益分配、財務問 題、居民權益、產權問題、法令規定及整體社會公共利益，個案面對問題 可能各有不同甚至差異頗大，實務上辦理都市更新事業並無一定的完成時 間，尤其在發起階段，若發起順利時，短則一年，長則數年；若發起推動 整合不順利時，實施者可能會產生放棄現象，都市更新事業推動將遙遙無 期。
貳、都市更新事業推動整合階段
由於都市更新事業之申請需先取得老舊社區土地權利人之同意，因此
在推動都市更新事業階段時，必須先進行老舊社區土地權利人意見整合。實施者經評估都市更新事業具有可行性且困難度不高後，將實際進行都市 更新事業之推動，一般實施者推動都市更新事業之開發整合策略及流程如 下：
一、土地及地上物相關權屬調查
都市更新事業範圍內土地產權可能混雜，藉由相關權屬的調查，
可了解範圍內所有土地與合法建物權屬狀況、違章佔用戶與未登記建
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物現況、面積等，以利後續整合工作之推動。
（一）權屬調查
1、申請都市更新單元內全部土地及建物登記簿謄本，清查單元內 所 有權、抵押權、地上權等相關物權權屬狀況及有無查封、假扣押 或其他限制登記等情況。
2、清查違章佔用戶及未登記建物狀況，並親至現場實際測量違章佔 用戶地上物及未登記建物面積。
（二）明細表建立
彙整都市更新單元內私有土地及建物相關權屬資料，建立土地及建物 明細表資料，以利後續相關工作進行。
二、取得全部土地及建物所有權人及權利變換關係人聯絡方式
在了解都市更新事業範圍內土地及地上物相關權屬狀況後，需取得全 部土地及建物所有權人及權利變換關係人聯絡方式，以利整合過程中約訪 相關權利人及通知相關權利人出席參與說明會等相關會議。
（一） 依謄本登記資料查詢相關權利人之聯絡方式
依據謄本所有權部登記之姓名、住址，向中華電信查號台查詢或查閱中 華電信電話簿有無登記電話號碼，有登記電話號碼者，以電話確認相關權利 人聯絡方式正確性。
（二）現址拜訪
無登記電話號碼者，依謄本登記之地址或至現場按鈴確認是否為該私 有土地或建物所有權人現居地，若為出租者，可詢問承租人所有權人聯絡 方式，或詢問左右鄰居。
（三）里長或相關機關協助
依前二項仍無法取得土地權利人之聯絡方式者，可拜訪都市更新單元 內里長或鄰長，請里長協助取得土地權利人之聯絡方式，或至稅捐處請求 承辦協助查詢房屋稅及地價稅之寄送地址。
三、推動整合策略與相關作業
在取得所有土地權利人之聯絡方式後，相關都市更新事業之推動整合 策略及相關作業如下：
（一）初步接觸
1、依土地權利人之聯絡方式約訪或現場拜訪，初步向土地權利人說明
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第三章 都市更新推動衝突探討與個案分析 都市更新事業的意義與相關規定，都市更新事業之進行方式、優點
及對土地權利人的權利保障等，並與土地權利人意見交流，了解土 地權利人想法與需求。
2、召開都市更新事業說明會，向土地權利人說明本都市更新單元範圍 面積、權屬狀況、開發方式等相關資料，並聽取土地權利人意見。
（二）深入了解
1、逐戶拜訪土地權利人，進一步向其說明都市更新事業之詳細內容，
了解土地權利人個人及家庭狀況，並解答土地權利人疑問，希望藉 此增進與土地權利人的相互了解，進而取得信任。
2、召開第二次說明會，向土地權利人說明都市更新事業之推動進度、
相關預定時程，並就逐戶拜訪時所彙整的問題作說明，讓土地權利 人對都市更新事業之推動有更深入的了解，對都市更新後的整體規 劃及個人權益也更具信心。
（三）取得同意書或簽訂合建契約書
於都市更新單元內之土地權利人中，尋求熱心的老舊社區土地權利人，
協助轉達實施者的協調會議時間與資料，若其屬於社區的意見領袖，可以 代表老舊社區土地權利人與實施者洽談，將更可縮短推動之時程。一般推 動都市更新事業之爭執點，主要還是實施者與老舊社區土地權利人對於都 市更新後房屋建坪所分回之面積及車位等利益分配問題各有看法，雙方主 要還是在利益分配上互相打轉拖延。因此都市更新事業進行時間的長短，
有很大的因素是取決於利益分配爭執問題與老舊社區土地權利人意見整合 的速度，如果意見越趨向一致，都市更新事業的時程將會縮短，因此若建 立減少利益分配爭執問題與協助老舊社區土地權利人意見整合的機制，將 有效改善都市更新事業的速度。因此以下述方式推動以取得都市更新事業 所需土地權利人之同意書。
1、建立都市更新事業說明書相關文件，發送給土地權利人，若土地 權利人人數眾多，可將土地權利人分組、分梯次召開小型說明會，
就說明書內容詳細向土地權利人說明，讓土地權利人充分了解都 市更新事業之進行方式、未來整體規劃、權利義務等，進而取得 土地權利人的支持與合作。
2、在土地權利人對都市更新事業充分了解的情況下，取得土地權利 人簽署同意文件，以利後續程序順利進行。
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3、不願簽署同意文件之土地權利人，再拜訪了解未簽署同意文件之 原因，並就其原因向土地權利人說明，或協助解決可能困難與問 題，讓土地權利人可在無後顧之憂狀況下完成同意文件之簽署。