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第三章 都市更新推動衝突探討與個案分析
本章針對一般民間實施者推動都市更新事業之過程，探討實施者於推 動過程中可能發生之衝突，並舉一實際順利推動案例作為比較，以為後續 研擬如何管理衝突與研擬民間推動都市更新事業過程中衝突化解對策之基 礎。
第一節 民間推動都市更新事業歷程探討
都市更新是一繁雜又專業之事業，土地權利人欲自行辦理都市更新事 業並不易，雖然仍有自組更新會者，惟一般採取的推動方式，還是傾向找 專業人士，如建築業者、開發商等實施者來主導都市更新事業之推動。找 實施者的好處是在於實施者夠專業，也知道都市更新事業的推動流程，但 前提是實施者必須要有利潤，才願意進行推動。因此，一旦找到實施者，
就必須結合土地權利人與實施者的共同利益，才能夠順利完成都市更新事 業之推動。而站在實施者的立場，為了加速都市更新事業推動，多會將過 去與土地權利人協議合建的概念引進都市更新事業之中。這種方式最大的 好處在於，實施者只要私底下與土地權利人談好條件，就可以開始進行拆 屋、蓋屋的動作。故本節分析一般實施者推動都市更新事業之歷程，做為 後續探討推動過程中可能遭遇衝突之基礎。
壹、 都市更新事業發起評估階段
民間都市更新事業的基本精神為「合建」，所謂「合建」是指土地所 有權人為興建房屋或老舊社區土地權利人欲將老舊房屋拆除後重建成為新 房屋，故提供土地與他人合作興建房屋，並互相約定於房屋興建完成後，
各自依一定比例分得房屋之方式稱之。由上述說明及觀察，都市更新事業 的實際運作模式，與「合建」模式幾乎是相同的，因此本質上是「合建」。
由於老舊社區的土地權利人常因礙於自有資金不足或受限於不熟悉建 築等相關專業知識，其大多與具有建築專業知識及資金來源的營利事業法 人作為合作興建房屋的對象，自然人則較少，該營利事業法人通常為建設 公司3-1。而具有建築專業知識及資金來源的營利事業法人，通常對於合建之 合作模式已累積相當之經驗與知識，且營利事業法人畢竟以營利為目的，
必須爭取獲得最大的利潤，回饋股東及投資者。相對而言，土地所有權人 或老舊社區土地權利人則因欠缺資金來源及對於建築相關專業知識、建築
3-1 即一般所謂之「建商」或「開發商」，為求統一，本研究統稱為實施者。
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第三章 都市更新推動衝突探討與個案分析 法令、土地使用強度及特殊獎勵的規定，不甚了解或不易取得重要資訊之
故，往往對於實施者抱有不信任之心態。
實務上一般之合建模式為土地權利人以取得房屋所有權為其目的，提 供土地與實施者合建，並且實際獲得分配房屋之類型，其雙方當事人的權 利義務內容，多會載明於契約中，以保障雙方之權益，然因雙方認知上的 問題，在實務上常衍生糾紛，這類型的合建契約，同樣的在都市更新事業 的執行上可以看到，一直都存在有無法達成協議、而產生訴訟之問題或有 俗稱「釘子戶」之問題。在都市更新事業漫長的協商過程中，老舊社區土 地權利人有可能會將土地所有權移轉予他人，亦有可能會產生實施者讓售 或更換之情況。原本老舊社區土地權利人與實施者所協商之合作內容，因 為移轉、讓售或更換之因素，後手有可能不願意接受前手所協商的合作條 件，而產生必須再重新協商之拖延耗時的情況。因此在辦理都市更新事業 的過程中，由於在雙方複雜的未知動態與自利心態下，難以避免的產生了 互相不信任及猜忌進而導致爭執的狀況。若是在房屋尚堪用的情況下，部 分老舊社區土地權利人，則可能會選擇採取拖延暫緩的策略，意圖向實施 者爭取更多的權益，當彼此利益分配僵持不下時，實施者可能只好選擇放 棄推動，而老舊社區土地權利人只好再繼續期待下一個符合自己利益的都 市更新事業合作對象，這樣的情況，可能一再重演，必然會造成都市更新 事業的速度緩慢。
民間辦理的都市更新事業，以重建方式為主，因受到個案之基地面積、
形狀、土地使用強度、地價、使用現況及所有權人個別問題不同等諸多條 件影響，所衍生需要處理的困難問題頗多，實施者在初步發起階段，限於 人力財力，為求日後推動有期待利益及推動順利，在尚未投入推動整合人 力之前，需評估都市更新事業推動整合之可行性及困難度，以作為決定是 否投入推動人力財力之依據，民間辦理的都市更新事業初期評估的主要考 量問題如下：
一、 推動法令可行性評估
民間辦理的都市更新事業，實施者實際上是以合建精神推動都市 更新事業開發土地，縱使辦理都市更新事業程序冗長複雜，然著眼於 辦理都市更新事業有容積與稅賦上之獎勵，且亦具有多數決的功能，
不似一般合建案不僅無任何獎勵，亦須全部土地權利人100％的同意才 可，唯都市更新事業有其法令上之成立要件，故須先行評估個案辦理 都市更新事業之法令可行性評估。
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F F=F0＋△F1＋△F2＋△F3＋△F4＋△F5
＋△F6
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第三章 都市更新推動衝突探討與個案分析 難度之問題點整理如下。
（一）老舊社區土地權利人對於都市更新意願的高低。
（二）違章建築、店面、土地權利人安置及租金等補償問題的處理。
（三）老舊社區土地權利人因債務關係所生之抵押權是否已高於市價或已 不易融資。
（四）老舊社區土地權利人的財務狀況。
（五）老舊社區土地權利人是否有繼承問題造成所有權人眾多。
（六）是否有畸零地的問題。
（七） 為符合都市更新劃定範圍面積規定，是否該納入鄰地一併辦理協調，
並探討會否增加推動整合難度。
（八）公有土地參與意願及參與方式。
（九）是否需辦理都市計畫變更。
（十）是否有產權爭議不易處理，例如祭祀公業土地、未辦繼承登記土地 等等。
（十一）老舊社區及附近居民之族群類型。
（十二）預定都市更新劃定範圍內之屋齡是否皆為老舊社區，其中若有屋 齡較新的房屋，將可能不易整合。
都市更新事業牽涉到多樣複雜的土地權利人整合，利益分配、財務問 題、居民權益、產權問題、法令規定及整體社會公共利益，個案面對問題 可能各有不同甚至差異頗大，實務上辦理都市更新事業並無一定的完成時 間，尤其在發起階段，若發起順利時，短則一年，長則數年；若發起推動 整合不順利時，實施者可能會產生放棄現象，都市更新事業推動將遙遙無 期。