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第三節 個案分析
為進一步探討有關都市更新事業推動過程中可能遇見之衝突，本研究 以台北市某非劃定更新地區，由實施者申請自行劃定都市更新單元，且已 順利推動完成並申請都市更新事業計畫之都市更新事業重建案例進行個案 分析，藉由實際推動過程中，探討土地權利人、實施者與公部門存在之問 題與衝突，及如何解決問題、管理衝突，以初步研究其能順利推動之因素，
並做為後續研擬民間推動都市更新事業過程中衝突化解對策之依據。
壹、基本資料與辦理緣起
本都市更新單元坐落於台北市大安區新生南路三段、新生南路三段 16 巷、新生南路三段 22 巷、溫州街所圍街廓範圍內。都市更新事業單元內建 築物屋齡多為數十年的老建物，計有 1 棟 6 層樓華廈、4 棟 5 層樓公寓、3 棟 4 層樓公寓及 5 棟 1 層公有木造平房，其中公有木造平房建築物老舊腐 朽、窳陋，結構上有耐震及防火安全的顧慮，且因部分建物無人居住、年 久失修，長期缺乏管理維護，逐年形成衰敗、居住環境品質不佳的地區，
威脅都市更新事業單元內之居民生活安全，影響市容瞻觀甚鉅。
為促進土地有計畫之再開發利用，加速都市機能復甦，爰依「都市更 新條例」第 11 條規定，由土地及合法建物所有權人，申請自行劃定都市更 新事業單元，俾依「都市更新條例」規定推動該地區之都市更新事業。
貳、現況分析
一、都市計畫情形
本都市更新事業單元位於中華民國 76 年 2 月 23 日公告實施之「修訂 和平東路、新生南路，羅斯福路所圍地區細部計畫(第二次通盤檢討)暨配 合修訂主要計畫案」範圍內，土地使用分區在新生南路三段進深 30 公尺部 分為第三之一種住宅區，其餘為第三種住宅區。平均法定建蔽率為 45.98%、
平均法定容積率為 239.76%。
周邊地區臨新生南路三段兩側亦為第三之一種住宅區，北側為是市定 古蹟紫藤廬，南側之公務人力發展中心為機關用地，東側為龍安國小，其 餘多為第三種住宅區。更新單元位置及都市計劃詳圖 3-3-1。
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第三章 都市更新推動衝突探討與個案分析
圖 3-3-1 更新單元位置及都市計畫圖 資料來源：本研究整理
二、土地及建築物使用現況 (一)土地使用現況
都市更新事業單元內有 12 棟建物，分別為民國 40 年(1 棟)、50 年(2 棟)、60 年(3 棟)、70 年(4 棟)、80 年(1 棟)時期建造之建築物，
以住宅使用為主。
(二)建築物使用現況
都市更新事業單元內計有 12 棟建物，全為合法建築物，區內無違 章建築物；1 棟為民國 40 年時期建造、2 棟為民國 50 年時期建造、3 棟為民國 60 年時期建造、4 棟為民國 70 年時期建造、1 棟為民國 80 年時期建造、屋齡多逾 30 年，屋況老舊窳陋，部分木造房屋甚有傾 頹朽壞之虞，結構上亦有耐震及防火安全的顧慮，潛藏居住環境與公 共安全問題，對於都市景觀亦具負面影響，平均現況建蔽率 48.64%、
平均現況容積率 167.82%。
(三)周邊土地及建物使用現況
本都市更新事業單元周邊土地多為第三種住宅區，公務人力發展 中心，龍安國小、大安森林公園等。
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三、交通系統 (一)道路系統
本都市更新事業單元由新生南路北接松江路可達中山區，向東南 延伸連結至羅斯福路可抵公館、景美、新店市等地區；由和平東路西 接和平西路、重慶南路可至雙園、城中區，往東則連結至六張犁地區，
交通四通八達，連外性佳，甚為便利。鄰近道路系統如下:
1、 主要道路:和平東路(40 公尺)、羅斯福路(40 公尺)、新生南路(37 公尺)。
2、次要道路:溫州街(9 公尺)、新生南路三段 16 巷(5.45 公尺)及新 生南路三段 22 巷(7.2 公尺)。
(二)大眾運輸
都市更新事業單元附近地區之聯外大眾運輸，主要為公共汽車，
行駛路線以新生南路及和平東路為主。
四、土地建物權屬資料 (一)土地權屬
都市更新事業單元內共有龍泉段一小段 116 地號等 12 筆土地，
總面積合計為 3,919 平方公尺，其中公有土地為 1,595 平方公尺，管 理機關為財政部國有財產局及國立台灣大學；私有土地為 2,324 平方 公尺。
台大
合計:1185.50坪
私有土地 更新單元範圍 圖例:
圖 3-3-2 龍泉段一小段 116 地號等 12 筆土地地籍圖 資料來源：本研究整理
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題。
(二)老舊建築物影響周邊住家環境市容觀瞻
本都市更新事業單元內除現有建築物老舊年久失修外，部分土地 及建物空置，雜草叢生，實質環境條件欠佳，嚴重影響附近都市景觀。
(三)巷弄狹小，恐影響消防救災及行人安全
區內之通行道路狹小，如新生南路三段 16 巷道路寬度約為 5.45 公尺，新生南路三段 22 巷道路寬度約為 7.2 公尺，加上巷弄停車，
致使車行空間狹小，恐影響消防車輛救災通行，且缺乏適度的人行步 道空間，因此未來以退縮留設無遮簷人行道及帶狀開放空間以提升居 住環境品質。