第四章 估價報告書實例分析
第三節 估價報告書收益費用率分析
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式，實務上採用扣除建物折舊提存費或提列建物折舊提存率者均有之。從 蒐集之估價報告來看，較多估價師採用技術規則第四十之一條規定之計算 式提列折舊費，但為求計算方便估價師幾乎以等速折舊型方法計算折舊額，
顯少以償債基金型評估。而採用收益資本化率加計折舊提存率方式者，大 多數估價報告書並未依照技術規則第四十一條所列公式計算，僅敘明應加 計之利率區間而逕行決定加計數額。若依技術規則第四十一條公式計算者，
其建物價值比例亦無說明評估標準，究其原因，可能建物拆分比例於學理 上仍有不同學說之爭議，而估價實務多以素地價格及建物成本價格按比例 拆分，或依公部門公告土地現值及房屋評定現值按比例拆分，又或者有以 委託人提供之帳列會計成本計之，至於『建物價值比例參酌當地行情』之 說法，由於目前無建物價值比例統計資料故無可參酌之情形，因此加計折 舊提存率評估方式相對於提列折舊提存費，多倚賴估價師的判斷。
本研究以收益資本化率為主要對象，理論上收益資本化率是不動產淨 收益推估不動產價值時所採用的比率，與不動產市場上習慣所稱的報酬率、
收益率不同，市場慣用的報酬率是以毛租金收益為基礎，其收益是未扣除 相關稅費及折舊的毛租金收益，其與不動產價值比率即為所稱之報酬率，
與金管會要求保險業之年化收益率8定義一致，而估價報告書的收益資本化 率則是淨收益與不動產價值的比值，若直接要求估價師推估之收益資本化 率必須符合金管會要求之收益率，則犯了定義上的錯誤。而估價師推估之 收益資本化率又因折舊費用提存方式不同而產生數值之差異，因此，單純 看估價報告書收益資本化率的數值，常常會有對估價師是否有低估收益資 本化率而高估不動產價值的疑慮。
8在「保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之自律規範」第二條第六款中表示，
於計算不動產收益率時，確實以該不動產標的之帳面價值作為其成本（分母），以及以該 不動產標的之當月含稅之租金收入為基礎（不扣除稅額及費用相關成本），計算年化收益 率。
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礎一致，費用率及折舊率計算是以毛租金收入(Potential Gross Income,PGI) 為基礎，與實務上費用率是以費用占有效總收入(Effective Gross Income,EGI) 之比例有所區別。為區分毛租金收益、已扣除折舊費之淨收益及未扣除折 舊費之淨收益與不動產價價之比率，分別以毛租金資本化率(r’)、收益資本 化率一(r)及收益資本化率二(r+d)來表示，表中可看出r’(=2.59%)>(r+d)(=1.92%)> r(=1.57%)，推算公式如下：
一、r’= 毛租金收入÷不動產價值
二、r+d = (毛租金收入–閒置費–費用) ÷不動產價值
三、 r = (毛租金收入–閒置費–費用–折舊費) ÷不動產價值
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若不清楚收益資本化率之定義，分別以三種收益率推估不動產價值，
則相對於以 2.59%為基準估計之不動產價值，1.92%及 1.57%推估之估值分 別高估約 34.90%及 64.97%，事實上三種收益率定義不同，但推估之不動產 價值卻是一致，若報告使用人不清楚其中定義及關係，則容易產生誤解，
認為估價師大幅高估不動產之價值。
統計本次蒐集台北市辦公室產品之 332 本估價報告書，平均閒置率 9.47%，稅捐管理等費用率 16.87%，折舊費 15.34%，不同的折舊費用提列 方式，對淨收益與毛收益有 25.25%至 42.27%之差距，若單純只看收益資本 化率數值而不了解其中定義，容易產生不動產價格高估的錯誤印象。
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第四節 小結
本章分析估價師運用市場萃取法之現況，檢視估價報告書有關收益資 本化率萃取過程，發現推估過程有說明不夠、說服力不足情況。
分析估價報告收益資本化率萃取區間，萃取區間高低對估值影響最大 為 108.18%，最小為 0.49%，平均數為 19.17%，表示估價師在合理的萃取 範圍內有近 20%的調整空間。其中有將近三成比例的估價師在運用市場萃 取法時萃取區間差超過 20%，區間過大表示案例選取不適合外，也隱含估 價師之專業或利益衝突之疑慮，但大多數估價師最終決定之收益資本化率 仍以平均值為標竿，與平均值相同或僅上下微幅修正。
統計本次蒐集台北市辦公室產品之 332 本估價報告書，平均閒置率 9.47%，稅捐管理等費用率 16.87%，折舊費 15.34%，不同的折舊費用提列 方式，對淨收益與毛收益有 25.25%至 42.27%之差距。若分別以毛租金收益、
已扣除折舊費之淨收益及未扣除折舊費之淨收益推估資本化率，分別為 2.59%、1.57%及 1.92%，相對於以 2.59%為基準估計之不動產價值，1.92%
及 1.57%推估之估值分別高估約 34.90%及 64.97%，事實上三種收益率定義 不同，但推估之不動產價值卻是一致，若報告使用人若不清楚其中定義及 關係，容易產生相當誤解，認為估價師大幅高估不動產之價值。