第二章 理論與文獻回顧
第一節 收益資本化率之意義
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第二章 理論與文獻回顧
本章透過文獻回顧與分析，討論收益資本化率的意義、評估方式與相 關文獻實證結果進行整理及分析，作為後續討論的基礎。第一、二節說明 收益資本化率的意義及計算方法，釐清獲利率及收益資本化率之差異，羅 列二者之計算方式並分析使用時機及使用限制。第三節針對國內外相關文 獻進行整理及歸納，以為後續研究設計依據。
第一節 收益資本化率之意義
收益法運用原理是從投資角度將不動產預期未來產生之收入，以適當 的收益資本化率(capitalization rate, cap rate)或折現率(yield rate)折算回現在，
以推估不動產價值。亦即透過淨收益(net income, net operating income,NOI) 與收益資本化率，配合收益年期即可推估不動產之收益價值(梁仁旭、陳奉 瑤，2014)，以下就收益資本化率的內涵、類型及計算方法分別說明。
一、資本化率之內涵
資本化率是不動產的收益推估不動產價值所採用之比率。資本化率以 報酬率 (rate of return)之概念為基礎，報酬的決定取決於風險的大小，報酬 率由無風險利率(risk-free rate)與風險溢酬(risk premium)組成，可由式 2-1 表示：
報酬率＝無風險利率＋風險溢酬
＝無風險利率＋預期通貨膨脹溢酬＋其他風險溢酬 (式 2-1) 其中無風險利率是資金使用的機會成本 (opportunity cost)，一般以短期 國庫債報酬率為基準。通貨膨脹溢酬(inflation-risk premium; IRP)來自預期 通貨膨脹可能的投資損失，其他風險溢酬則是投資過程中可能發生的各種 風險所需要的利潤補償，例如：流動性風險或政策風險等。一般來說，期 望高報酬必伴隨著高風險，兩者成正向關係，但高風險卻不一定得到高報
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酬(梁仁旭、陳奉瑤，2014)。
二、資本化率之類型
運用收益法時，由於資本化方式不同而採用不同的資本化率進行評估，
資本化率一般分為收益率(income rate)及獲利率(或折現率)(yield rate)。收益 率主要應用於直接資本化法，為不動產淨收益與價值之比率，而獲利率主 要為折現現金流量分析法(獲利資本化法)所採用之比率，是將不動產未來所 能產生之淨現金收益折算為現在價值所用之比率。概念說明如下 (梁仁旭、
陳奉瑤，2014)：
(一) 收益率
收益率是不動產單一年度營運淨收益與不動產總價值之比值，包括綜 合資 本化率(overall capitalization rate; Ro) 與自有資金或權益資本化率 (equity capitalizationrate; Re)。
資本投入除要求將投入資本全數回收外，並期待因運用該資本而取得 一份報酬。前者為資本返還(return of capital)，後者為資本報酬。收益率除 了考量資本報酬也考慮資本返還的概念，即考慮未來收益與價值之變化。
不動產投資中，資本的返還可從每年收益中加以回收，或從投資結束時出 售淨收益中得到全部或部分回收。
(二)獲利率
一般使用「利率」來說明獲利率，是借貸資金之報酬也是資本投入的 期望報酬，獲利率可能以折現率 (discount rate)、內部報酬率(internal rate of return; IRR)、綜合獲利率(overall yield rate, YO)及自有資金獲利率(equity yield rate, YE)來呈現。獲利率與收益率不同，只考慮資本報酬，未考慮資本 返還，因此除了獲利能力，獲利率不考慮未來收益與價值之變化。
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三、收益率與獲利率之比較
收益性不動產若在期末出售之價值與期初投入時相同時，表示投資者 在期末出售時可以全部回收已投入之資本，此時年收益可全部作為資本報 酬，而資本化率(RO)等於獲利(YO)。當不動產價值在期末處分時，處分價值 若低於期初投資的價值，表示投資者在期末出售時未能回收其投入資本，
需從收益中償還未能回收部分之資本額，此時獲利率將低於收益率，二者 間差額即為資本返還率(Rr)。相反，當不動產期末處分價值高於期初投資的 價值時，獲利率將高於資本化率。公式整理如下：
1. RO=YO；期末出售等於期初購入額 2. RO=YO+Rr；期末出售低於期初投資額 3. RO=YO-Rr；期末出售高於期初投資額