第三章 研究設計
第一節 實證模型之建構
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第三章 研究設計
本研究首先依文獻及市場交易及租賃資料建立租價特徵模型，再來將 蒐集之估價個案依特徵屬性進行租金及價格預測而推估毛租金資本化率，
最後以獨立樣本 t 檢定對估價報告書與租價模型預測之毛租金資本化率進 行差異檢定，並進一步分析差異可能導致之風險。
第一節 實證模型之建構
一、特徵價格模型
Rosen 於 1974 結合效用理論與競價理論，在完全競爭市場的前提下，
提出特徵價格理論，其理論架構是以財貨的特徵量反應財貨價格，可藉由 特徵價格來解釋個別特徵財貨的邊際價格或消費者願意支付的價格(賴碧 瑩，2009)。
消費者願意支付的房價，隱含房屋屬性的市場價格，特徵價格法 (Hedonic Price Method)即根據不動產屬性來衡量不動產組成因素，透過統計 方法求出特徵與價格之間的函數關係，即以計量方法替代須逐一調整的市 場案例。特徵價格理論最常應用在大量估價，國內過去討論收益資本化率 文獻2多採用特徵價格法，也就是蒐集大量的房價交易與租賃案例，建立特 徵房價方程式與租金方程式，以推估毛租金資本化率。
特徵價格分析是以複迴歸模型來解釋自變數與依變數間的因果關係，
廻歸分析的主要用途是推論廻歸參數，即估計某一自變數數值對應的平均 反應，以及給定一個自變數數值可以預測新的依變數觀測值。本研究依買 賣及租賃樣本推估租買標準廻歸方程式，將不動產估價報告書勘估標的自 變數代入標準廻歸式中，預測新租價金額以推估毛租金資本化率。
傳 統 特 徵 價 格 函 數 模 型 有 線 性 模 型 (Linear-Form) 、 半 對 數 模 型
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(Semi-Log Form)、逆半對數模型(Log-Linear Form)及雙對數(Log-Log Form) 等四種模型。基於不動產價格及租金與其他變數之計量規模相較之下通常 較大，本文採用半對數模型函數來建立房價及租金二種特徵價格函數，分 析 各 種 屬 性 對 於 房 價 及 租 金 之 影 響 程 度 ， 再 利 用 DiPasquale and Wheaton(1996)的存量流量模型理論，由租金除以房價得到資本化率3。房價 特徵方程式如式 3-1；租金特徵方程式如式 3-2；毛租金資本化率如式 3-3。
𝑙𝑛𝑃𝑖 = 𝛼0+ ∑𝑝𝑘=1𝛽𝑖𝑘𝑋𝑖𝑘+ 𝜀𝑖………..…(3-1) 𝑙𝑛 𝑅𝑖 = 𝛼0+ ∑𝑝𝑘=1𝛽𝑖𝑘𝑋𝑖𝑘+ 𝜀𝑖………..…(3-2)
其中，
𝑃𝑖：第 i 筆資料的成交總價，i=1~n；
𝑅𝑖：第 i 筆資料的租金總價，i=1~n；
𝛼0：截距項；
𝛽𝑖𝑘：特徵變數的迴歸係數；
𝑋𝑖𝑘：第 i 筆資料的第 k 個特徵變數；
𝜀𝑖：殘差項；
𝑝：特徵變數的個數；
𝑛：樣本數。
r =
RP……….(3-3) 其中，r
：毛租金資本化率 R：年租金總價；P：成交總價；
3此處之資本化率應為毛租金資本化率。本研究交易案例來自實價登錄資料，其租金資料
為毛租金，而房價為實際交易價格，毛租金除以房價應為毛租金資本化率。
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二、變數選取說明
透過文獻回顧，變數選取以影響不動產房價及租金之個體因素、區位 因素及時間因素為主，並考量估價師進行比較標的調整時所衡量之區域因 素及個別因素參考項目。由於實價登錄並未完全揭露交易或租賃案例之個 資4，故法無將所有可能影響因素納入變數中。由於個體因素為不動產本身 之各項特徵，變數間容易有交互影響情形，故實證分析時將進行共線性檢 定以使模型符合統計要求。表 3- 1 為實證使用變數說明表，以下說明各變 數之定義：
1.移轉或租賃面積(平方公尺)
連續變數，交易或出租不動產之建物總面積，面積越大房價與租金越 高，由於依變數為交易總價及年租金收入，故面積為特徵價格的重要變數，
預期符號為正。
2.屋齡(年)
連續變數，交易年月與建築年月之差，因建物折舊因素故屋齡可反應 折舊對房價或租金影響，梁仁旭(2015)認為如果不動產有再開發的經濟利 益，因預期更新後利益將對不動產價格產生正面影響，造成不動產價值可 能隨著屋齡增加呈現先減後增的現象，本研究以台北市商業辦公室為研究 標的，與一般期待都市更新創造利益之不動產標的有明顯不同，故本研究 不考慮不動產價值隨屋齡增加呈現先減後增之現象，預期符號為負。
3.移轉或租賃層次
連續變數，為交易或租賃樣本所處建物之樓層別，本研究排除一樓以 二樓以上單一樓層之交易及租賃案例為研究對象，一般樓層愈高消費者偏 好也愈高，由於研究對象為商業辦公室故本研究不考慮住宅建物二至四樓
4 實價登錄資料以區段化方式揭露，並非明確之標的，故無法查詢個案之公設比、辦公室
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有逆向偏好情形，預期符號為正。
4.總樓層數
連續變數，因總樓層數反映建物造價，在相同容積量體下，樓層蓋得 越高，則造價成本相對提高，預期符號為正。
5.建物構造
虛擬變數，依建物構造分鋼筋混凝土造及其他(鋼骨鋼筋混凝土造、
鋼骨造)，一般鋼骨及鋼骨鋼筋混凝土造價高於鋼筋混凝土，本研究設定 鋼筋混凝土造為 1，其他為 0，預期符號為負。
6.管理組織
虛擬變數，有管理組織為 1，無管理組織為 0，預期符號為正。
7.建物現況格局-衛浴設備
虛擬變數，主要測試商用辦公大樓衛浴設備位於主建物或公共空間內 對房價及租金的影響。衛浴設備設置於主建物內之商辦大樓，多數屬於早 期完工建物，其室內規劃與現今衛浴設備多設置於公共空間之需求不同。
有衛浴設備為 1，無衛浴設備為 0，預期符號為負。
8.臨路路宽
連續變數，依交易及租賃建物樣本臨路路寬為依據，預期符為正，代 表臨路路寬愈宽不動產價格水準愈高。
9.距捷運站距離
連續變數，依交易及租賃標的距離最近捷運站之直線距離為準，預期 符號為負，代表距捷運站愈近，其價格水準愈高。
10.行政區
虛擬變數，樣本坐落於該行政區為 1，其他為 0。基於公共政策與服 務之影響範圍多以同一行政區劃分為主，故以行政區變數控制，能描述房 地產租價於空間分布之異質性。