第五章 實證結果
第二節 租價實證模型
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第二節 租價實證模型
本節依實價登錄之買賣及租賃資料建立租金及價格特徵模型，作為下 節估價個案依特徵屬性進行租金及價格預測之分析基礎。表 5-1 及 5-2 分別 呈現台北市全區、六區及四區之租金及房價之廻歸模型，六組模型皆通過 F 考驗，Adj R 2 達到 0.752~0.797，有相當解釋能力，D.W.檢定殘差項介於 1.842~1.914 顯示無嚴重自我相關情形，VIF 檢定除了全區租賃廻歸模型中 山區 12.7 超過 10 外，多數小於 5，表示變數間無嚴重的共線性問題。變數 部分，租賃三種模型多數達統計顯著水準，而買賣模型中移轉層次及建物 構造二項變數於三種模型中未通過 t 考驗，其他變數多數通過考驗達統計 顯著水準。
在變數解釋力方面大多與預期符號相符，在建物個別屬性部分，面積 對租金及房價有正向影響，隨著面積增加租金及房價上升。屋齡部分係數 為負值，表示當屋齡增加時，因為折舊因素使得不動產租賃及買賣價值隨 屋齡增加而減少。在移轉或租賃層次及總樓層數部分，除了四區買賣廻歸 模型方向與預期不符外，全區及六區模型與預期相符，亦即買賣或租賃之 樓層愈高其價格及租金也愈貴。總樓層數部分與預期相符，總樓層數反映 建物造價，樓層越高造價成本相對提高，與租金和售價有正向關係。建物 格局主要測試衛浴設備位於主建物或公共空間內對房價及租金是否有影響，
結果顯示與預期相符，其對房價及租金有負向關係，與近期新建辦公大樓 之衛浴多設於大樓公共空間而非設置於主建物內趨勢相符，表示衛浴設備 設置於主建物內之商辦大樓，多數屬於早期完工建物，其室內規劃較不符 合現今辦公室之需求。
區位因素方面，大致與預期符號相符，臨路路寬呈正向關係，距捷運 直線距離呈負向關係，表示建物基地坐落位置臨路愈寬，不動產價格愈高，
距捷運站愈近，其價格水準也愈高。在行政區方面，買賣三模型變數均達
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統計顯著水準，租賃在六區及四區模型中部分行政區則未達顯著水準，全 區模型以價格最低之北投區為基礎項，六區及四區模型則以區內最低之內 湖區文德段為基礎項，各行政區係數均為正，表示相對於基礎區域各區的 房價與租金較基礎項來得高，顯示行政區劃分對於租金及價格水準的空間 分布有一定的解釋能力。
時間因素方面，除租賃在 2013 年度未達統計顯著水準外，其餘模型變 數均達顯著水準。六種模型均以 2012 年為基礎，各年度係數均為正，表示 自 2012 年以來租金及房價呈現上漲趨勢。以全區模型來看，租金從 2012 年逐年遞增至 2017 年，模型符合不動產租賃市場近年來租金不斷上漲且上 漲幅度有擴大之現象。房價模型部分則符合自金融海嘯後房價急速上漲，
政府提出抑制房價政策(如奢侈稅及後續之房地合一稅等)來因應房價高漲 現 象 ， 當 政 策 逐 漸 發 酵 後 房 價 上 漲 力 道 漸 緩 甚 至 開 始 下 跌 之 趨 勢 。