第三章 研究設計
第二節 資料來源範圍
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第二節 資料來源範圍
本論文研究資料分為二大類，第一部分為實價登錄登載資料，包括不 動產買賣及租賃資訊之區間門牌、買賣及出租總價、行政區、建物坪數、
建物構造、所在樓層數、總樓層數、屋齡資料等。第二部分為國內 19 間不 動產估價師事務所共計 33 位估價師出具之 332 本不動產估價報告書，內容 資料包括收益價格、租金總額、行政區、建物坪數、建物構造、所在樓層 數、總樓層數、屋齡、收益資本化率、費用率、折舊提存比率等資料。
研究對象以台北市各行政區之商業辦公室為主，北市計有 12 行政區，
辦公商圈主要分佈於中正、中山、松山、大安、信義及內湖區，受限於實 價登錄資料以行政區劃分，故無法依照傳統商圈方式分類，資料分析均以 行政區為主，其中內湖區因樣本數相對多，且較容易區分商辦坐落位置，
故以一般之習慣將內湖區又區分為西湖、文德及舊宗段三區段。資料期間 自實價登錄實施開始之 2012 年至 2017 年共計六個年度。
一、實價登錄資料敘述統計
內政部為使不動產資訊公開透明，於 2012 年 8 月 1 日開始實施實價登 錄地政三法，針對 1.地政事務所所收買賣登記申請案件。2.不動產仲介經紀 業簽定租賃契約書之案件。3.不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代 銷之成交案件等三類案件需要申報登錄。亦即委託代銷公司銷售之預售屋 或新成屋、所有不動產買賣案件及透過不動產經紀業簽定之租賃契約均需 申報登錄，反之自行招租之個人房東者則不需申報。本研究以台北市商業 辦公室為研究對象，商辦承租多以法人為主，租金資訊相對於住宅的不夠 全面，辦公室租金資料反而完整。
實價登錄租買辦公室原始資料計有買賣 4,679 筆、租賃 6,097 筆，剔除 有缺漏資料、有備註欄、交易日期不符或極端值等不適用資料，並進行各 行政區車位價格及車位面積之扣減，以排除車位對交易價格、租金及面積
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
造成之影響，最後再刪除正負三個標準差以外之異常值，最終買賣及租賃 實證樣本分別為 3,045 筆及 4,566 筆。
表 3-2 為租買資料刪減明細，其中總樓層刪除台北 101 大樓是因其為 地上權產品故剔除。台北市表 3-3 及表 3-4 為租買各年度各行政區資料筆數，
因內湖區分為西湖段、文德段及舊宗段，12 行政區擴大為 14 分區，其中資 料筆數最多為中山區，租買分別是 1,133 筆及 674 筆；資料筆數最少則是文 山區租買分別為 13 筆及 23 筆。台北市辦公商圈主要分佈於中正、中山、
松山、大安、信義及內湖區，從實價登錄資料可看出主要辦公商圈所在之 六行政區，租賃資料 4,111 筆；買賣資料 2,502 筆，占全區比例高達 90%及 82%。
表 3- 2 實價登錄資料刪減表
實價登錄原始資料總筆數 買賣資料 租賃資料
4679 6097
刪除原因 刪除筆數 剩餘筆數 刪除筆數 剩餘筆數
1.刪交易日期不符(年度不符) 55 4624 1 6096
2.刪無建造完成日期 203 4421 389 5707
3.刪有備註資料 839 3582 475 5232
4.刪屋齡為負 42 3540 1 5231
5.刪移轉或租賃樓層不符
(一樓,地下層,含露台建物,多層建物) 318 3222 431 4800
6.刪總樓層不符(4 層以下、101 層) 10 3212 46 4754
7.刪加強磚造 0 3212 1 4753
8.刪極端值(小於 10 坪) 84 3128 46 4707
9.刪極端值(大於 1500 坪) 22 32017 5 4702
10.spss-刪異常值 61 3045 136 4566
最終實證資料筆數 3045 4566
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
表 3-5 及表 3-6 分別呈現實價登錄辦公室租買資料之敘述統計。以租賃 市場來看，全市平均租賃平均面積 81 坪，租金 1,397 元/坪/月，月租金約 11.9 萬元，屋齡 21 年。租金最高為信義區單價 1,681 元/坪/月，最低單價為 文山區 941 元/坪/月。從買賣市場來看，全市平均買賣平均面積和租賃市場 相同為 81 坪，單坪售價 63.4 萬元/坪，總價約 5084 萬元，屋齡約 18 年。
交易單價最高為大安區 89.3 萬元/坪，最低為北投區約 41.7 萬元/坪。
比較租買市場可看出，平均面積、移轉或租賃層次及總樓層數呈現相 同情形，屋齡部分買賣市場較租賃市場來得小，進一步分析各區差異最大 為台北市新興辦公區域內湖區舊宗段及南港區差異最大，此二區為台北市 新廠辦集中地，相對於傳統主要商辦集中地區其買賣單價較低，因此在租 買市場對屋齡的要求與其他行政區情況有明顯的不同，其中在買賣市場對 屋齡要求較高，而租賃市場因承租性質對屋齡要求較低。
最後從區位因素來看，租買平均路寬分別為 28M 及 25M，落在 20 至 30M 間，在道路使用及都市規劃來看，可視為同一水準之臨路條件，其中 大安區租買臨路路寬在各行政區中最寬，均超過 40M。在距捷站直線運距 離部分，由於台北市捷運網絡已形成，除部分區域無捷運外，市中心大部 分均有捷運系統通過，整體平均值來看，租賃市場平均約 400M，買賣市場 約 500M，差異不算大，分析各行政區域，市中心平均距離約 200-300M，
外圍區域則從 400-1200M 不等，內湖區舊宗段離捷運最遠，租買市場均超 過 1000M，次遠的為內湖區文德段約在 800-1000M 間。
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
二、估價報告書實例資料敘述統計
本研究蒐集國內不動產估價師事務所出具之估價報告書，資料期間為 2012 年至 2017 年共計六個年度，勘估標的以台北市辦公大樓為主，經統計 共有 19 間不動產估價師事務所，33 位簽證估價師，出具共 332 本不動產估 價報告書。
表 3-7 為估價報告書各年度各行政區筆數，因估價報告書蒐集不易，
本研究無士林區及南港區資料，大同區、文山區僅 1 筆，萬華區僅 3 筆，
信義區 7 筆，後續研究考量樣本數太少，無法進行毛租金資本化率實證檢 定，將剔除士林、南港、文山、大同及萬華區等五行政區域，信義區估價 報告樣本保留係因信義區為台北市辦公大樓主要區域之一，相當具指標性 故予以納入。
資料筆數最多為中山區計 72 筆，筆數最少則是信義區 7 筆。台北市辦 公商圈主要分佈於中正、中山、松山、大安、信義及內湖區，從估價報告 書資料可看出主要辦公商圈所在之六行政區，共計 316 筆，占全部估價報 告書之 95%。
表 3-8 為估價報告書敘述統計，全區平均面積 363 坪，租金 1,539 元/
坪/月，買賣單價 73.1 萬元/坪，租金最高為信義區單價 2,357 元/坪/月，最 低單價為文山區 1,000 元/坪/月。買賣單價最高為信義區 112.2 萬元/坪，最 低為萬華區約 38.6 萬元/坪。在屋齡部分，平均為 22 年，屋齡最高為萬華 區 30 年，次高為中正區及松山區 29 年，最低為內湖區舊宗段 8 年。
區位因素來看，估價報告書勘估標的平均臨路路寬 28M，大安區臨路 路寬 44M，在各行政區中最寬。距捷站直線運距離部分，整體平均值約 600M，
最近為信義區約 200M，最遠為內湖區舊宗段約 2500M。