第六章 結論與建議
第二節 建議
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第二節 建議
市場萃取法優點是只要有類似不動產的交易案例，就可以從市場萃取 收益資本化率來推估不動產價值，但缺點是所有的案例資料都是過去的，
估價師運用時須掌握大環境總體現況及不動產未來趨勢，才能以過去為基 礎，對現在及對未來有效預測。本研究基於實證過程與結果，提出下列幾 點供估價業者、公部門及後續研究者參考。
一、給估價業者建議
1.研究顯示有 27%之估價師運用市場萃取法之萃取區間高低差異超過 20%，
建議估價師在技術規則未明確規範前，應自律將萃取區間限縮在 20%以 內，以增加估價報告書之公信力。
2. 本研究 332 本估價報告實例中，有極少部分估價師在決定收益資本化率 時，一併呈現毛租金資本化率供參考，建議於估價實務上，估價報告書 可同時呈現二種資本化率，除了避免對估值誤解外，報告使用人亦能更 精確運用估價報告結果。
二、給公部門建議
1.收益法直接資本化法廣泛運用於住宅或商用不動產，收益資本化率是其中 重要因子，長期來卻沒有累積之資料庫。雖然報章雜誌、房仲業及不動 產顧問業者有小規模或地區性的提出，但無較長期且全面的公布。我國 自 2012 年施行實價登錄，若實登資料品質穩定，建議公部門可善用實價 登錄租價資料，定期提出各類型不動產之毛租金資本化率15供估價師估 價或一般大眾投資時對期待報酬的參考。
三、給後續研究者建議
1.本研究實價登錄租買樣本推估之毛租金資本化率，是透過特徵價格模型轉 換而來，雖然實證過程中已盡可能降低租金與房價樣本異質性可能產生
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之偏誤，但仍然有可能發生。後續研究者若能取得同一標的之收益資本 化率進行分析，其結論應更具說服力。
2 本研究選取變數以影響不動產房價及租金之個體因素、區位因素及時間因 素為主，建議後續研究可加入總體經濟因素分析，擴大模型預測之廣度 及精準度。
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2 142,044,900 77,457,600 90,180,000
推估費用率 38% 38% 38%
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附錄二：
態樣二：收益資本化率推估：
本次評估採市場萃取法推定收益資本化率，以上述比較標的 7～9 之 市場租金推估有效總收入，再參考勘估標的之總費用占有效總收入之比例 求取淨收益，另依據比較的標 7～9 之合理市場價格求取比較標的 7～9 之 收益資本化率，考量各比較標的與勘估標的相似程度及資料可信度，分別 賦予權重，經加權平均計算決定勘估標的收益資本化率為 1.50%，計算過 程詳如下：
項目 比較標的 7 比較標的 8 比較標的 9
租賃面積(坪) 250.05 168.78 252.16
月租金單價(元/坪) 1,470 1,586 1,575
月租金總價(元) 367,500 267,750 397,136
年租金總價(元) 4,410,000 3,213,000 4,765,632
一年期定存利率(%) 1.04% 1.04% 1.04%
押金利息收入(元) (以 2 個月租金為押金計
算)
7,646 5,568 8,261
空置損失(元)
(以 1 個月租金計算) 368,137 268,214 397,824
有效總收入(元) 4,049,509 2,950,354 4,376,069
總費用率(%) 35% 35% 35%
淨收益(元) 2,632,181 1,917,730 2,844,445 推估市場價格(元) 185,037,000 128,272,800 179,033,600
收益資本化率(%) 1.42% 1.50& 1.59%
比較標的加權數(%) 35% 35% 30%
最後推定收益資本化率
(%) 1.50%
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附錄五：
態樣五：收益資本化率推估
本次勘估作業有關收益資本化率之決定，係調查勘估標的區域內之租 金與售價區間，以其淨收益除以價格後，得知勘估標的區域內地面層(店面) 收益資本化率約在 1.14%～1.77%；樓上層比準戶(辦公)收益資本化率約在 1.02%～1.76%，最後決定勘估標的地面層綜合收益化率為 1.45%；樓上層 比準戶綜合收益化率為 1.40%。有關資本化率決定如資本化率推算表所示。
地面層：
調查單價(元/坪) 600,000～700,000
調查租金(元/坪．月) 1,200～1,400
空置率 10%～15%
總費用率 30%～35%
押金月數 3
年利率 1.04%
收益資本化率 1.14%～1.77%
樓上層：
調查單價(元/坪) 370,000～470,000
調查租金(元/坪．月) 850～1,000
空置率 10%～15%
總費用率 40%～45%
押金月數 3
年利率 1.04%
收益資本化率 1.02%～1.76%
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附錄六：
態樣六：收益資本化率推估 經本事務所調查當地類似產之相關收益資料如下：
(1)合理租金水準為 1,600 元/坪/月～1,800 元/坪/月 (2)空置率及裝修抵減損失約為總收入之 10.0%～15.0%
(3)總費用率約為總收入的 15.0%～20.0%
(4)合理房價水準約為 700,000 元/坪～800,000 元/坪
(5)推估類似不動產合理折舊前收益資本化率為 1.79%～2.03%
(6)以屋齡 15～25 年類似產品，殘餘價格率 5.00%推估建物折舊提存率為 2.66%～3.62%，建物價值比率約為 16.02%～20.62%，應扣除折舊提存 率為 0.55%～0.58%
(7)推估類似不動產扣除折舊提存率後之合理收益資本化率為 1.24%～
1.45%
(8)考慮標的之流通、風險性，增值性及管理上之難易程度等因素加以比較，
決定本次勘估標的扣除折舊提存率後之收益資本化率 1.37%
(9)決定勘估標的收益資本化率：勘估標的屋齡 34.00 年，殘餘價格率為 5%，
推估建物之折舊提存率為 5.37%，建物價值比率約為 11.40%，應加計 折舊提存率為 0.61%，決定本次勘估標的收益資本化率為 1.98%。