第三章 研究設計
第三節 檢定方法
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第三節 檢定方法
一、廻歸函數檢定
本研究利用最小平方法建立適當的租買特徵方程式以推估毛租金資本 化率，特徵價格函數若解釋力強，R2具有統計顯著性，則進行廻歸係數的 t 考驗來決定自變數的解釋力，再利用變異數膨脹因素(variance inflation factor,VIF)來評估共線性的影響，一般當 VIF 大於 5 時自變數間有很高的相 關，VIF 大於 10 時表示共線性已經威脅參數估計的穩定性(邱皓政 2015)。
二、獨立樣本 t 檢定
一般比較不同兩群體的某種特性是否一致，可藉由兩群體特性的平均 數來判斷，本研究主要比較估價師個別萃取與市場大量案例萃取之毛租金 資本化率是否有統計上的差異，獨立樣本的 t 檢定則是用來檢定兩群體特 性的平均數是否相等的一種常用統計方法，其重點如下：
1.首先觀察各群體資料的數量是否足夠，一般建議 30 筆以上較佳。
2.再來觀察各群體的分配是否近似常態分配。
3.判斷兩群體變異數是否相等，可由變異數相等的 Levene 檢定來判定，
若顯著性小於所設定的顯著水準時，則可判定此兩群體之變異數不 相等，反之則相等。
4.利用第 3 項結果，查看平均數相等的 t 檢定表中之雙尾檢定的顯著性，
以判定兩群體之期望值是否相等。若顯著性小於所設定的顯著水準α 時，則否定虛無假設H0: 𝜇1 = 𝜇2，反之則接受虛無假設 H0。
三、租買樣本檢定
由於市場上大量租買資料並非來自同一個不動產標的，而是來自買賣 及租賃二個不同市場，為避免租買資料不均可能高估或低估毛租金資本化 率，因此必須對買賣及租賃資料進行一致性檢定。對兩個廻歸函數進行比 較時可藉由使用指標變數來檢定，本研究以半對數模型建構房價及租金廻
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歸函數，變數選取以影響不動產房價及租金之個體因素、區位因素及時間 因素為主，再以標準化之後估計的廻歸係數進行比較。
檢視本研究廻歸模型選取變數之貝他(β)係數，對房價及租金影響最大 的自變數為移轉或租賃面積，租買貝他係數分別為 0.800、0.787，第二、三 個影響因素在買賣及租賃廻歸式中則不相同，在租賃廻歸式中第二及第三 影響因素分別為建物構造 0.092 及距捷運直線距離-0.077，買賣廻歸式為屋 齡-0.165 及建物是否有衛浴設備-0.069，顯示建物面積是影響房價及租金最 主要原因，其影響力遠大於其他自變數，故本研究針對實價登錄租買資料 之面積進行獨立樣本 t 檢定，檢視租買面積是否存有差異。
表 3-9 顯示台北市 12 行政區及全區之檢定結果，租買資料全區平均值 分別為 268.15 ㎡、268.48 ㎡，而 t 值 0.057，顯著性 0.954，表示以全區為 樣本進行 t 檢定結果呈現租買二群體的面積並無不同。再就各行政區單獨 檢定，除內湖區舊宗段顯著性 0.031 外，其餘各行政區都大於 0.05，表示各 行政區分別進行獨立樣本 t 檢定結果，除了內湖區舊宗段面積稍有差距外，
其餘各區之面積在租買二群體間是相同的。
除了以指標變數來比較租買廻歸式外，實價登錄敘述統計(表 3-5；表 3-6)看出各行政區間租買平均單價，其中信義區與大安區出現結果與一般認 知不符情況。信義區平均租金 1,681 元/坪/月，為台北市全行政區最高者，
平均單價 76.4 萬元/坪，低於大安區 89.3 萬元/坪，從租金及買賣價格來看，
可能隱含租金案例多為信義計畫區內分類為 A 級之高級辦公大樓，信義計 畫區辦公大樓多屬大型財團單獨所有，租賃多而買賣少，因此造成實價登 錄平均租金偏高情況，而買賣資料則多以信義區一般商辦為主，因此呈現 租價異常情況。大安區現象則相反，買賣價格為全區最高，但租金卻僅略 高於平均值，後續實證對於租價有疑慮之信義區及大安區須特別觀察實證 結果與推測是否相符。
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第四節 小結
本章說明研究設計步驟、實證模型建構及檢定方法，並針對實證資料 進行敘述統計，實證資料有內政部實價登錄資料及不動產估價師事務所出 具之估價報告書二大來源。
本章分析可看出實價登錄資料呈現較多樣性的分布，單價從高到低，
面積由大到小，資料分布區域涵蓋大部分租買市場，而估價報告書則集中 於單價相對較高面積較大之產品。由於政府或民間並無機構或部門能全面 取得估價師事務所出具之估價報告書，以致估價報告書蒐集不易無法全面 呈現估價現況。再者因為法令規定5公開發行公司購入或處分不動產或者年 度定期資產評估時必須請估價師鑑價之影響，可能產生蒐集之估價報告書 勘估標的面積較大單價較高之原因。相對於實價登錄全面性申報且資訊完 全揭露，估價師出具之報告書標的市場聚焦而單一。
本研究最主要目的是比較估價師估計之毛租金資本化率與市場大量案 例推估之結果是否有差異，三類資料來源中實價登錄租買資料屬同一系統，
與後續實證有連動性且牽涉後續推論結果，為避免預測之毛租金資本化率 有過高或過低之虞，須檢定實價登錄租買樣本是否有差異，本研究以指標 變數面積為基準進行租買樣本獨立 t 檢定，結果顯示租買二群體的面積並 無明顯差異，各行政區單獨檢定，除內湖區舊宗段顯著性 0.031 外，其餘各 行政區都大於 0.05，表示除內湖區舊宗段面積稍有差距外，其餘各區之面 積在租買二群體間並無明顯差異。進一步分析買賣單價及租金時，大安區 與信義區與預期不符，可能影響後續實證結果。
5依照公開發行公司取得或處分資產處理要點第六條第一款「公開發行公司取得或處分不
動產或其他固定資產，除與政府機構交易、自地委建，或取得、處分供營業使用之機器設 備外，應先洽請專業鑑價機構出具鑑價報告。」第三點「交易金額達新臺幣十億元以上者，
應請二家以上之專業鑑價機構鑑價。」