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第一章 緒論
本章共分為三節，第一節為研究動機與目的，說明引發本研究之動機 及預達成之目的。第二節為研究方法與流程，簡述本研究所採用方法及本 研究整體章節編排及流程。第三節為研究範圍與限制，說明本研究空間、
時間範圍及限制等。
第一節 研究動機與目的
一、 研究動機
不動產估價有三大方法，比較法以市場交易為基礎，成本法以建物重 製觀點來看，收益法則是從投資觀點來推算不動產價值。
收益法從投資角度將不動產預期未來產生之收入，以適當的收益資本 化率(capitalization rate, cap rate)或折現率(yield rate)折算回現在，以推估不 動產價值。亦即透過淨收益(net income, net operating income,NOI)與收益資 本化率的轉換，即可推估不動產之收益價值。不動產估價技術規則(以下簡 稱技術規則)第 28、29 及 31 條規定收益法直接資本化法(以下簡稱直接資本 化法)及折現現金流量分析法計算方式。收益法評估不動產價值時，是採直 接資本化法或折現現金流量分析法，依據收益穩定性及持有期間來決定，
換言之，當年度收益可以穩定或固定成長的流入且長期持有該不動產時，
折現現金流量分析法即可簡化為直接資本化法公式計算。
收益資本化率是不動產淨收益推估不動產價值時所採用的比率，如果 能評估出客觀的收益資本化率，藉由淨收益資料即可求出不動產的收益價 格，因此運用直接資本化法估價時，收益資本化率的決定相當重要。技術 規則第 43 規定求取收益資本化率或折現率的方法有風險溢酬法、市場萃取 法、加權平均資金成本法、債務保障比率法、有效總收入乘數法等五種方 法，除技術規則規定外，另有獲利率推估法、資本資產定價模式(capital asset
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pricing model,CAPM)等。然而收益資本化率與折現率在定義及運用時機上 有很大不同，如果運用直接資本化法評估不動產期待收益與價值之比值，
所採用比率應為收益資本化率(income rate；capitalization rate；cap rate)；若 採用折現現金流量分析，將不動產未來所能產生之淨收益折算為現在價值 所採用之比率，則應為折現率(yield rate)。兩種方法考量的面向不同，折現 率(即獲利率)只考慮資本報酬(return on capital)，無須考慮未來收益與價值 之變化，收益資本化率不只考慮資本報酬，並考慮資本返還(return of capital)，
表示除了獲利能力外尚需考量未來收益與價值之變化(梁仁旭、陳奉瑤，
2014)，因此釐清收益資本化率及折現率意義、理論基礎、方法及運用時機 等議題，可進一步了解不動產估價工作及協助估價報告之閱讀，此為本研 究第一個動機。
不動產估價師評估房地結合體價值時多採用直接資本化法，直接資本 化法之計算公式為「收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷
收益資本化率」，而客觀淨收益牽涉到總收入、總費用及折舊問題，折舊費 用係指建物折舊年期內每年提撥一定數額，累積至建物重建時則已提列足 額之重建費用，事實上折舊費用並未實質發生乃從不動產永續角度所提列 之帳面金額。針對折舊提列方式，不動產估價技術規則第 40-1 條、第 41 條列出扣減折舊提存費及加計折舊提存率二種方式，理論上二種折舊方法 所評估之不動產價值應趨於一致。實務上二種折舊提存方式多有估價師採 用，但不同折舊提存方式對收益資本化率數值高低差異相當大，若報告使 用人不清楚其中定義及關係，容易產生相當誤解，認為估價師大幅高估不 動產價值，因此藉由估價報告書來分析折舊方式對收益資本化率的影響，
是本研究的第二個動機。
金管會於「保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準 及處理原則」中規定「不動產達可使用狀態且已利用，並有合理之投資報
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酬率者，可認定為即時利用並有收益。合理之投資報酬率以不動產出租率 達百分之六十（出租面積/持有面積）且年化收益率（年化收益/帳面價值）
不低於中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率 加五碼為準」。又於「證券發行人財務報告編製準則」規定「收益法應採折 現現金流量分析法，折現率限採風險溢酬法，以一定利率為基準，加計投 資性不動產之個別特性估算。所稱一定利率為基準，不得低於中華郵政股 份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加三碼。」從估價 師角度似有被限縮職權之虞，而金管會規定之目的，除了擔心公開發行公 司、保險業購買不動產可能產生跌價損失而需加計風險貼水，另外可能隱 含對估價師的獨立性產生質疑，此引發本研究第三個動機，想進一步探討 估價師採用市場萃取法所決定之收益資本化率與市場量交易案例所萃取的 結果是否相同，其與金管會規定最低收益率又是否有差異。
估價實務上，運用市場萃取法求取收益資本化率占絶對的比重，張又 升(2009) 對估價師問卷結果，最常使用之方法為市場萃取法，占比約 92%。
國外探討收益資本化率多著重在影響因素或與總體經濟、資本市場之關係，
而國內針對收益資本化率研究相關文獻較少，偏重影響因素分析，多以標 準房價及租金來推估收益資本化率，再從時間、空間或產品類型來解釋收 益資本化率差異情形，鮮少探討估價實務推估收益資本化率的方法、過程 以及整體情況。我國不動產實價登錄制度從 2012 年 8 月起實施，使國內不 動產資訊邁向透明化，公部門定期發布之實價登錄資料，可解決過去國內 研究房價或租金議題時資料取得不易之困難。本研究試著從估價實務與大 量市場比較案例角度來分析二者間推估之收益資本化率是否存有差異，若 能以實價登錄資料為基礎，透過大量市場比較案例，找出影響租金與房價 的因素組合，並以特徵價格透過計量的方法，求得各個特徵與租金、房價 之間的關係而得到市場大量估價所萃取之收益資本化率，則可以進一步與
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估價師估計之收益資本化率進行較全面性的比較及分析，以釐清估價師在 形成收益資本化率的過程中所產生的問題及處理方式。
二、 研究目的
租金收益與收益資本化率轉換之收益價格是估價業者及投資者評估不 動產價值時重要參考依據，而收益資本化率是推估不動產收益價格重要因 子，收益資本化率對不動產價格非常敏感，只要稍微變動對不動產價格即 有重大波動。根據上述研究動機，本研究目的如下：
（一） 釐清收益資本化率及折現率意義、理論基礎、方法及運用時機等議 題，分析國內估價在運用上的限制與缺失，可進一步協助了解不動 產估價工作及閱讀估價報告。
（二） 分析估價實務上運用直接資本化法時，閒置率、總費用、折舊費用 之比例，釐清折舊提列方式對收益資本化率影響。
（三） 利用特徵價格模型建立特徵房價及特徵租金方程式，以大量估價概 念取得租價比例，並以此為基礎，分析特徵價格模型租價比、估價 師推估之收益資本化率與金管會規定之年化收益率差異情形，以及 對估值之影響。
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第二節 研究方法與流程
一、 研究方法
為達成研究目的，本研究就有關不動產收益資本化率及特徵價格相關文 獻進行回顧，整理歸納不動產收益資本化率意義與重要性，分析各種推估 方法之優劣及運用時機，透過文獻回顧作為本研究實證分析參考及定位本 研究方向，以為後續建構特徵價格模型之基礎。採用之研究方法如下：
(一) 特徵價格法
本研究利用租金與房價資料推估收益資本化率，利用特徵價格法建立 房價及租金模型，再依特徵方程式推估租金與房價。最後利用 DiPasquale and Wheaton(1996) 的存量-流量模型理論，資本化率等於租金對房價的比 值，將租金除以房價即得到收益資本化率。
(二) 個案分析
本研究蒐集估價師出具之不動產估價報告實例，分析估價師運用市場 萃取法推估收益資本化率之現況與缺失，並統計閒置率、總費用率及折舊 提存比率，探討費用率對收益資本化率的影響。進一步檢驗估價實例與特 徵租金、特徵房價之差異，即將特徵方程式所推估之收益資本化率，與估 價師個別估價所萃取之收益資本化率做進行差異驗證，分析其差異對估值 之影響。
二、 研究架構與流程
本研究分為六章，第一章「緒論」包括研究動機、目的、方法、
架構、流程、範圍與限制等。第二章「理論與文獻回顧」為相關理