第三章 民間非商品住宅生產方式分析
第五節 民間非商品住宅生產方式提案設定
一、 住宅生產方式的設定概念
本節試圖從「使用價值」的生產角度出發，並參考本研究所考察的合作型住 宅生產方式，設定兩個以自住需求為主體的住宅生產方式提案，並在下一章以自 力更新案例的社區為例進行試算與檢討。所建立的方案與試算，不僅作為與自力 更新住宅生產方式相比較的對照，也能作為探索較符合真正有重建居住需求的社 區自主推動方式的可能性。
圖 三-8：住宅生產價格內容（本研究繪製）
因此，本節將先進行符合原居住水準的最基本開發量，以及其建築與非建築
「生產價格」的計算。而後續，將構思上述以符合居住條件為出發點的住宅生產 方式提案，並配合前述住宅生產方式的案例經驗，思考在生產方式中所加入的資 源協助或政策框架。
二、 以現有居住狀況為基礎的「居住需求容積」設定
如前言所述，本研究先進行合乎社區居住要求的合理開發量。不採用「自力 更新」實際案例試算的「住戶分回面積」作為居住需求面積，主要是因為開發總 量不同，相應的公共設施與附屬設施面積也不同。而另外，這兩種計算方式可能 也包含了不同的開發量計算邏輯。
生產價格 超額價格
• 質料成本與利潤
• 勞動力的報酬
• 服務的成本與報酬
• 金融資本的利息
• 國家稅收
• 價格壟斷體系所創造的價格
• 維持壟斷體系所耗費的成本
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一般的地產開發，或是都市更新方式，主要是以「能蓋多少、能加多少獎勵」
的方式，再配合居住習慣決定開發量，並且規劃住宅產品。而本研究則將以「維 持舊房屋居住水準，需蓋多少」為觀點出發，首先進行「居住需求容積」的計算，
先從居住條件設定開始，並以此為依據計算必需之興建容積、樓層、高度
• 每戶平均室內坪不變。
• 增設地下停車位，每戶一平面車位，不另加其他車位。
• 算出樓層高度後，以合理公設比較寬鬆之範圍加成，決定重建之居住必 需容積。
• 另外以建築技術規則限定最大值，估算陽台、屋頂突出物等不計入容積 計算之其他施工面積。
• 加總權狀坪、公設面積、地下車位、其他附屬面積，得出總興建面積。
三、 從生產過程出發的「建築生產費用」設定
「居住需求總生產價格」意味著去除了商品住宅所包含的超額價格，只具備 生產住宅所必須之費用，而這部分又包含以下兩種費用：
• 建築生產費用：直接與住宅實體生產相關的各種質料、勞務費用。
• 非建築費用：非與與住宅實體生產相關的其他費用。
至於在建築生產費用、非建築費用之下的各提列項目價格計算依據，仍以都 市更新所提列之各項費用及其標準為依據。理由如下：
• 為方便與自力更新提案之試算相比較。
• 都市更新權利變換方式中的「共同負擔」，幾乎已經納入所有可能之稅費，
若套用其他方式只需加以增減或微調計算方式。
• 與實際興建成本相比，雖然並非準確估價，但仍具普遍參考價值。
前面的分析曾經提到，共同負擔是一個預先估算的價值量，建築的實際建造 成本原本就難以準確預估。事實上，其他住宅生產方式也難以準確預估確實的成 本，除了依照實際工料的損耗精算，一般也多以普遍的經驗值預估，準確度不佳。
因此在本研究的後續試算中，便將共同負擔中的標準造價，以及業者提供的一般 概算數據，視為符合社會平均生產力範圍的「社會平均生產價格」，作為本研究試 算、比較的共同基礎。而「總生產價格」計算的程序與內容，則依以下步驟進行：
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（一） 參考費用提列標準，計算工程費用
1. 計算依據為台北市政府都市更新處用於規範共同負擔計算中之《台北市都 市更新事業（重建區段）建築物工程造價標準》2010 年版，建材等級為 RC 二級（中高級建材）。在本工程造價中，已包含基本室內裝修、水電瓦 斯電信接管、施工稅捐與工程利潤、工程管理費等項目。
2. 檢查地下層是否超建，需另外加成計算。
3. 應用台北市政府頒佈之《2012 年 1 月臺北市營造工程物價基本分類指數》，
將工程造價修正至 2012 年 1 月之水準。
4. 求得含「拆除、重建」兩大項之「建築工程價格」。
（二） 參考費用提列標準，計算「建築生產費用」
除了「拆除」、「重建」兩大工程費用之外，尚需提列其他與建築硬體生產過 程直接相關的其他費用。這些費用依都市更新共同負擔的提列標準，有以下項目：
1. 拆除工程 2. 營建費用 3. 建築設計費用 4. 鑑界費用 5. 鑽探費用 6. 建築相關規費 7. 公寓大廈管理基金
8. 外接水電瓦斯管線工程費用 9. 鄰房鑑定費
以上諸項目的加總，即為共同負擔提列標準中的「重建費用」（項目 A），本 研究也將之設定為住宅產品之「建築生產費用」，也就是只考慮建築硬體生產過程 中直接相關費用總和。
（三） 「非建築費用」的釐清與計算
本研究已計算出住宅生產中的「建築生產價格」。而在此階段則必須計算出住 宅生產方式的另一部分費用，所謂的「非建築費用」。
「非建築費用」的內容與「建築生產價格」不同，會隨著住宅生產方式中，
生產關係與外部條件（例如制度框架、政策干預）的變化而變化。因此，「非建築 費用」的設定與檢討，必須與住宅生產方式的生產過程與生產關係內容一起處理。
而作為住宅生產成本總和的「總生產價格」--「建築生產費用」以及「非建築費用」
的總和--也才會隨之釐清。因此，本研究將先進行住宅生產方式的設定、進而探討
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引介與協助，而在推動的前置階段，也非常需要相關知識與社區居住需求的調查與諮詢。
在較為成功的合作案例中，這部份的工作通常都由社區內部具有專業知識者，或透過社區 的人際網絡解決。因此，本研究在新的假設性提案中，另外假設一個諮詢、協助推動程序 以及引介融資的專業單位。這個單位有以下功能：
1. 協助社區內部討論、確認居住、重建需求。
2. 回答社區有關於重建的法律、建築疑問。
3. 提供金融機構的貸款資訊，也可以代銀行評估社區的財務風險管理能力。
4. 其他相關事務的諮詢。
它所收取的費用，並非融資仲介費用或是代理執行業務的服務費，而是諮詢費用，其 角色與目前顧問公司或是建經公司有所不同，不直接參與重建過程、也不直接從重建過程 中收取費用，而是以解決社區內部的疑問與介紹相關資源為主要任務。
依此設定，本研究擬定以「合作自建」方式為執行架構的提案如下：
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圖 三-10：合作自建生產方式架構圖
如同一般自建方式，「合作自建」方式的非建築費用比例也不高，主要包含了重建前 後的地籍整理以及臨時居住費用等項目，本研究參考自力更新共同負擔的提列項目，列入
「非建築費用」項目如下：
1. 建築前測量費用。
2. 施工期間臨時居住費用。
3. 地籍整理費用：辦理建物滅失、新建物測量、第一次所有權登記。
4. 貸款利息。
5. 稅捐部分，包含委託建築師、營造廠等之印花稅。
6. 委員會或受委託之專業者人事行政管理費用。
提案二：以「容積抵費」方式推動
「容積抵費」方式參考合建、都更方式的價值交換概念，將所需的生產價格換算為相 等價值的容積，並將這些容積出售所得抵付生產費用。房屋市價愈高、所需增建容積愈少。
所採用的價格基礎，則以目前案例中「自力更新」方式，業者評估的更新後市價為基礎。
財務手段部分，本研究目前設定兩種可能性：
1. 類似自力更新，住戶土地交付信託、向銀行申請專案貸款、並委託實施者執行，
完工、餘屋銷售後進行結算，餘屋銷售所得用於償還貸款。
2. 類似簡單的協議合建，委託實施者負責規劃、興建，並將餘屋銷售所得作為報酬。
而在專業協助的補充方面，本研究也提供如同提案一的前置階段諮詢者作為協助。依 此設定，本研究擬定以「容積抵費」方式為執行架構的提案如下頁。而以合建概念為基礎 的「容積抵費」方式，需加入之「非建築費用」項目如下：
1. 委託估價費用。
2. 更新前測量費用。
3. 施工期間臨時居住費用。
4. 地籍整理費用：除了與自建重複項目外，另需多加所有權移轉登記費用。
5. 貸款利息。
6. 稅捐部分，地主需負擔印花稅、土地增值稅（開徵土增稅地區免契稅）。
7. 人事行政管理費用。
8. 委託銷售管理費用。
9. 提列風險管理費用（參考自力更新比例為 10%），但有結案後清算退費機制。
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圖 三-11：容積抵費生產方式架構圖（本研究繪製）
四、 小結
兩種住宅生產方式提案，將於下一章的案例分析中，以實際案例條件進行試 算，並與案例目前所推動的「自力更新」方式進行比較。
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第四章 個案詴算分析比較
第一節 「自力更新」案例一分析
本節將進行案例一的現行狀況分析。主要的資料來源，來自於社區委員會主 委父子等住戶的訪談，以及受委託之都市更新顧問公司負責人與承辦人員的訪談 與數據提供。
此案例位於台北市區，鄰近某公立高中，且距離已通車捷運站約步行五分鐘 的距離。本區鄰近大規模的公園綠地，在基地前方也有品質不錯的綠園道、公園 等設施。道路為六米寬，周邊僅具有少數商業行為，以及私立托兒所等設施。
住宅建築狀況部分，本案的周邊大多已改建為十二層以上的電梯大樓，只有 少數基地與本案例仍屬於四、五層步登公寓。而在本案例下方的基地，已於 2006
住宅建築狀況部分，本案的周邊大多已改建為十二層以上的電梯大樓，只有 少數基地與本案例仍屬於四、五層步登公寓。而在本案例下方的基地，已於 2006