小結:住宅生產方式與價格組成分析架構

一、 從生產角度考察住宅價格

（一） 住宅價格問題的釐清

在前一節，筆者透過文獻與訪談，對住宅生產方式進行了大致的區分，而在 進入具體之住宅生產方式考察之前，仍需要先處理有關於住宅生產費用與價格如 何分析的問題。

首先是價格論述的理解問題。首先，本研究並非處理商品住宅的市場價格問 題，而且住宅的價格邏輯不同於資本主義體系下大工業生產的商品。在商品世界 中，一種產品透過社會平均的生產力生產出來，其價值中帶有平均的社會必要勞 動時間，並在流通領域透過頻繁的交換，獲得一個公認的價值。而住宅作為商品，

不只具有使用價值及交換價值的二重性，也具備幾個不同於一般商品的特性：

1. 不完全市場，它是高度被政商體系干預的、資訊相當不對稱的市場。

2. 少比例流通，絕大多數的住宅是庫存，並沒有在市場中流通。

3. 住宅商品的價格依交易價格決定，而非生產成本、再生產的使用價值。例 如以房仲業鑑價基礎來看，同地區內相同鑑定條件下先前兩棟房屋的成交 價，就能決定另一棟房屋的價格。

4. 屬於一次加工的商品（土地-->房屋），炒作可能性高，其價格組成內部有 很多非人類勞動產品、很多中介運動，其價格容易脫離前述的商品價值規 律。

5. 購買時，是逐年兌現其使用價值，但購買者預付了其全部 30 年，甚至以 上的再生產代價。

在台灣的社會的實際情況中，住宅與土地在財產觀念上是聯繫在一起的，租 屋與地上權等其他居住消費手段經常被視為臨時的、甚至次等的居住方案。而在 商品住宅市場中，住宅與相應的土地持分也被包裹為一個物件，這使得已經容易 偏移的住宅價格更為複雜。這不只牽涉到住宅實體作為商品的概念，也已經牽涉 到超額利潤轉化為地租的概念。

因此，如果未將住宅與土地價格分開，只從透過市場所呈現的價格進行分析，

將很難得知住宅產品的真正價格組成。基於這個限制，本研究採取繞過商品住宅 的價格，直接從生產方式著手分析其價格，並且從與商品住宅領域較無關係的民

32

間非商品類型開始。

處理住宅價格思考取徑的問題後，其次必須要處理的是技術的問題，也就是 估價方法的問題。目前的住宅估價若直接以《不動產估價技術規則》（2001）來看，

有三種主要方法，分別是比較法、收益法以及成本法。

比較法正是前文中，筆者所舉出的市場價格邏輯，用既有的、條件相似的住 宅價格決定待估價之勘估標的價格。也就是說，用市場中的交易價格作為基礎。

基於筆者對於住宅市場價格觀點，比較法是容易人為操作的，但是這個操作是在 流通領域中操作，住宅生產成本無法在這種價格現象中充分反應。收益法則是將 住宅商品資本化，將預期收益作為價值推定的基礎。成本法則是是透過計算生產 成本以及開發效益的變化後估算住宅價格。

而本研究在住宅價格方面的考察，並非單純依據上述的估價方法進行。由於 研究焦點在於生產方式對生產價格的作用，因此具體的生產價格分析，仍然需要 透過具體生產方式的考察進行。例如個別自建方式中，是直接為居住者生產其使 用價值，但是若在協議合建或都市更新方式中，仍然需要市場價格的參與。

因此，在對於價格思考方法以及估價方法做一思考後，筆者將後續的研究展 開重新整理如下：

1. 本研究從生產過程，而非在交換領域中考察住宅的生產價格，而非交換價 格。因此，本研究針對非商品類型進行考察，暫不觸及商品住宅以及住宅 流通領域。

2. 本研究的主要內容，在於生產方式對住宅生產價格以及居住需求者財務手 段的作用。筆者會使用一組既有通用、有合理基礎的估價標準進行住宅生 產價格的檢討，以得出足堪檢視的數值。

（二） 住宅價格組成

本研究將住宅生產視為一種使用價值的生產，從生產過程、生產方式探索生 產價格。因此，需要盡可能排除商品住宅涉入所發生的價格偏移，以及所需要考 慮的市場動態問題。而在這個部分，筆者先透過對於商品住宅價格組成的考察，

分離出屬於本研究關注對象的組成部分。根據許坤榮在 1987 年的分析，地產開發 集團的操作與住宅商品價格的關係可見下圖：

33

圖 二-3：地產開發之成本組合、利潤來源及流向圖（許坤榮，p.92）

依照許坤榮的分析方式，住宅的價格是從最基本的營造產品開始，一步一步 疊加上去的。本研究依據上圖所做的簡化分析如下：

圖 二-4：住宅價格累進圖（本研究整理）

34

依據上述的分析，本研究認為，商品住宅的價格組成構造如下圖所示：

圖 二-5： 住宅價格組成圖（本研究繪製）

圖 2-5 中所謂「生產價格」，也就是本研究主要關心的部份。另外所謂「超額 價格」，透過前段對於住宅價格問題的概略分析，可以發現是在台灣主要的住宅 供應體系—住宅流通市場中發生、兌現的。本研究認為，基於住宅市場的不完整 與不對稱，與市場直接聯繫的商品住宅產業整體構成了一個「價格壟斷體系」。

所謂「價格壟斷體系」與住宅價格的關係，可以用以下的關係圖抽象地表示：

圖 二-6： 價格壟斷體系運作簡圖（本研究繪製）

台灣住宅市場價格壟斷體系中，主要的行動者（但並非單一的促成者）--建商，

實際上是如何操作價格的？筆者在與某銀行不動產部門職員，以及一位曾從事建 築開發人士訪談中，他們認為建商操作利潤的途徑不外成本與價格。哄抬價格的

生產價格 超額價格

• 質料成本與利潤

• 勞動力的報酬

• 服務的成本與報酬

• 融資利息

• 國家稅賦

• 價格壟斷體系所創造的價格

• 維持壟斷體系所耗費的成本

35

方法，又可分為兩大類，土地作價與房屋作價。土地作價的主要方法：

1. 轉手炒價。土地從人頭承購開始，逐次轉手給中間投資公司，乃至於建商，

在這樣的轉手遞增差價過程中，土地價格已可增為兩倍。

2. 高價標地。釋出之國有地，建商以高價標售，帶動周邊土地價格提高（當 然，建商已事先搶占周邊土地）。有時利用壽險業出面標地，再轉手給建 商，可視為與第一種方法的組合。

3. 除了創造土地價格之外，土地也是重要的金融工具。因此，建商取得的土 地除了墊高其「成本」之外，更被運用於建案的財務槓桿中。

4. 原先作為貸款擔保品的低價土地，經過養地、周邊土地價格被有意哄抬之 後，請放款銀行再度鑑價，以取得更高的貸款額度。

5. 如此反覆操作，建商幾乎只用貸自銀行的資金運轉，銀行成為風險的最後 承擔者。一旦建商推案的成交量不足以負擔利息、本金、養地成本的週轉，

頂多將抵押的土地放手，留下土地與呆帳給銀行承擔。

6. 土地融資以往可貸款達八成，目前金管會則規定僅可貸六成，更進一步規 定，素地只能貸五成，且一年內必須開發。但建商也有變通方法，即在期 限內轉向不同銀行貸款。另外，目前銀行放款比例僅能達全部放款的三成

（土地加建物）。

房屋作價的部份，則以預售制度為主體展開：

1. 推案前的一定數量，在預售前就由特定人員（可以是人頭）訂購，接著在 預售期就可以製造供不應求的現象，同時一部分賣斷給代銷公司（預售包 銷），除了代銷本身的利潤，也順便拉抬買氣，引誘購屋者因消費者預期 心理而追價。

2. 預售通常賣出一半，就可以開始建築。下一波是成屋銷售，此時因數量逐 漸減少，土地作價的效應發酵，價格可以進一步升高。

3. 預售制度的特性，是一種不正式的交易約定。因此，使得建商不需事先準 備營造的資金，也容許建商活用於高槓桿操作，將真正需負擔的成本極小 化。房屋的交易加入預售制度的元素後，形成類似期貨的性質，預期性的 影響增加，炒作的可能性與靈活性也增加。預售方式也有利於建商籌集營 建資金，也可以方便消費者變更設計、搭蓋違建。

建商具體的周轉方式，幾乎不需動用自備資金，因此被受訪者比喻為「空手 道」。若將建商預售的週轉方式與生產過程並列，則可以將預售住宅生產方式中 的資金流動過程用下圖表示：

36

圖 二-7：建商土地開發空手道（本研究整理）

以上是對於住宅價格組成中超額價格的簡單考察。對於住宅的超額價格有簡 單描述之後，接下來將針對本研究的主要對象—生產價格進行考察。

二、 生產方式對於住宅價格之影響

（一） 商品與非商品住宅

從前面的論述，我們似乎可以假設住宅的生產前提是決定住宅價格組成的主 要因素。不過，商品住宅必然包含了生產價格以及超額價格，而非商品住宅的一 部分或全部，仍有可能投入市場，加入商品住宅的邏輯，因此，生產前提的影響 僅限於生產方式的選擇，以及生產後的第一次分配。

（二） 住宅生產力的影響

生產力大致是穩定的、生產關係則越來越被複雜化。同時，生產力也被生產 關係所束縛。

（三） 住宅生產關係的影響

在本研究的假設中，生產關係是影響較大的部份，其內部因素的關係也較為複 雜，生產關係所包含的各種因素，以及其所影響的方式，可以用下圖表示：