「自力更新」案例二分析

案例二亦位於台北市區，距離已通車捷運站約步行十分鐘的距離，不僅附近 有大學校區，國中、國小、圖書館等公共設施也相當完備。周邊區域以寧靜、道 路較狹小之住宅區為主，另有少量依附於大學以及社區生活的商業行為。大部分 的住宅建築有兩種主要類型，其一為屋齡約 2、30 年的四到六層步登公寓，其二 為較近期完成的八到十層左右的電梯公寓，本案例屬於前者。

較為特殊的條件是，本案例地面層除了私人店面以外，約有一半的面積是市 場用地，目前作為生鮮超市使用。也因此，本案例適用台北市政府所提出的「老 舊市場更新專案」，這也是促使本案例的社區民眾開始思考實施都市更新可能性的 動機之一。

圖 四-2：案例二基地狀況

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一、 社區脈絡

本社區建築狀況尚可，事實上並無急切的重建需求。由於鄰近學區，社區一 般教育程度較高，不乏大學教師，也有少數學生租戶。特別的是在社區組成份子 中，有兩位建築師，其中有一位相當熟悉都市更新相關業務。不過，本社區目前 並無常態性的社區組織或聚會，自力更新仍處在發起階段。同時已有個別建商開 始探詢民眾都更意願，周邊其他社區也在醞釀都更的氣氛。本社區基地面積超過 2000 平方公尺，同時也擁有老舊市場用地，因此不只可以運用原有法規的獎勵，

也可以利用目前台北市政府實施的「老舊公寓更新專案」、「老舊市場更新專案」。

這也是社區建築師想要把握專案期限，推動自力更新的要因。

二、 專業者介入

在本案例中所邀請的代理實施者是某建經公司，該公司從九二一重建起就開 始經辦受災社區重建事宜，在都市更新領域中頗具經驗，與社區中的建築師也曾 合作過。另外，由於該建經公司是由某銀行出資成立，也因此，申辦貸款相當方 便，若委託該建經公司作為代理實施者，如無意外將由該銀行以信託方式、專款 專戶申辦專案融資。不過目前社區內部仍在討論，尚未正式委託。

後來也有某建設公司前來召開說明會，該建商主要在新北市某區推動住宅建 設，為一地域性較強之建商，在本區經營時間不長。建商提案的特點如下：

• 不納入舊市場部分基地，只以一半左右的面積推動都更。

• 為了減少行政負擔，不採用老舊市場專案，也不使用容積移轉，只運用 都更獎勵以及停車獎勵。

根據建商說法，獎勵值雖然減少，但地主分回價值卻可以增加。用權利變換 登記，但另提出地主 65/建商 35 的約定分配比，依據建商說法，這是「價值合建」，

事實上應為常見之假權變真合建。建設公司目前估價為本區更新前價值 55 萬/坪，

更新後價值可達 80 萬/坪（附近地段兩年內完工新屋市價）。另外，在住戶質問下，

同意承諾車位不外賣、外租。由於在之前，社區中的專業者已經邀請建經公司召 開自力更新的說明會。與這個提案相比雖然分配比相差 5%，但是開發規模有明顯 差異。建商有關於建築產品的具體描述，也不如自力更新的提案數據清楚，因此

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建商並未獲得認同。特別是在說明會上，推動自力更新的社區建築師對建商直接 提出以下意見：

• 本社區回住率高，建商別想買斷。

• 建商提案範圍，屬於非完整街廓的更新案，會有「鄰地協調」的問題，

就算要單獨都更，也需要市場用地的地主們同意。

• 根據他本人的消息管道，市府的態度是將這一帶改回住宅專區，因此結 合市場用地實施更新，可行性非常大。

• 另外，建商很明顯是在談「假權變、真合建」，有偽造文書、地主逃漏稅、

建商協助逃漏稅等問題，他認為用「價值合建」還是其他名詞包裝這個 行為是不應該的。

其他社區居民對於建商其實並無表現強烈反感，但是由於信任建築師的專業 能力以及熱心，因此在說明會上，未接受建商的提案。

三、 案例特性分析

（一） 社區自身因素

社區與案例一相比，更加缺乏平日的互信與互動，同時由於部分商業使用以 及鄰近大學學區，住戶中也有相當程度的違建、增建、分租等個別狀況，這造成 了對於權利認定不一致的情形。因此，社區整合的難度較案例一高，而且由於希 望能爭取老舊市場專案獎勵，時程壓力也不小。不過，案例二的居民專業程度則 優於案例一。社區內擁有兩個建築師、一個房仲業店經理、一個會計師、兩個律 師，這些專業者相當熱心，也都積極的參與討論，以及對其他非專業住戶進行說 明。

（二） 代理實施者因素

目前代理實施者尚未正式獲得委託，不過目前協助較多者，是前文所提到之 建經公司，與社區內的資深建築師相當熟識。

（三） 公部門因素

對於社區來說，這個更新機會正是來自於市政府所提供的鼓勵誘因。因為兩 個專案提供了較好的更新優惠，但是也因此若決定要把握這個機會，時程的壓力

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不小，老舊市場專案的申請期限是 2013 年 11 月下旬，而且屆時不知道是否會有 都更政策調整的限縮。

而社區主要人物--建築師，本身非常瞭解市政府的審議等工作狀況。他認為在 都市更新的推動過程中，只要案子爭議不大，公部門的時程其實是固定的，也就 是說可以預期的，其他像設計、施工方面，也都相對容易掌控，真正較難掌握時 程的是社區內部的意見整合。也因此，建築師對於推動自力更新的態度相當積極。

（四） 更新過程之社區負擔 1. 資金負擔

就建經公司的試算結果而言，本案例是可以達成居民零出資的。而案例一所 遭遇的前置資金問題，本社區也有一個特殊的解決機會。在本基地的轉角，有一 塊畸零地，地主為某建設公司，已經與該專業者協商，若本基地實施自辦都更，

願代墊前置資金，日後則以分屋或分停車位權利償還。也就是說，自力更新的前 置資金問題，可以因此解套。

若再加上建經公司協助申辦 100%專案貸款，並且以專款專戶運用，並交付信 託。在本區地段不錯，銷售應無困難的情形下，可以說本案例若以自力更新方式 推動，財務可行性至少預估是不成問題的。

2. 非資金負擔

主要的非資金負擔項目，仍是時間，以及內部整合討論所花費的心力。時程 的壓力，主要來自於政策獎勵專案時限，而非建築狀況的老舊，或是社區的居住 環境問題。

（五） 更新產品規劃與分配

建商的合建提案迴避較為複雜的程序與獎勵方式，並縮小了重建規模。而自 力更新的重建規模較大，若從整體分回比例來比較，也對地主較為優惠。

另外，與案例一不同，代理實施者是建經公司。雖然服務項目差異可能不大，

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但在共同負擔的提列方面有所差別。除了個別項目計算採用的費率有些許不同外，

最主要的差異來自於「風險管理費」，案例一的顧問公司只以 2%的費率提列，而 本案例中的建經公司則按照共同負擔提列標準，以 10.9%收取。有關於現有超市的 更新方式，原則上將與擁有所有權的機構討論轉型使用的可能性，因此，不一定 是作為原來一樓市場使用，但是將會參與權利變換的過程。本基地的基本數據資 料，以及不同實施者所建議的都更方案試算如下表（面積單位：坪，金額單位：

元）：

項目 案例二現況 建商提案合建範圍現況

基地面積 626.18 306.13

將市場用地排除於都更計畫中，僅 以右側住宅用地推動計畫。

所有權戶數 62 32

現有容積 1951 922.06

建築狀況 四、五層步登公寓

一樓有 313.09 坪市場用地 四戶私有店面

四、五層步登公寓 四戶私有店面

每戶平均容積 26.42 26.42

每戶平均室內坪 25.16 25.16

土地使用分區 住三 同左

建蔽率規定 45% 同左

容積率規定 225% 同左

法規允建面積 281.78 同左

法規允建容積 1408.90 同左

其他環境條件

都更提案 自力更新 合建更新

實施者 建經公司 建設公司

運用法規、獎勵 都市更新條例

老舊市場專案

都市更新條例 停車獎勵辦法

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1608.84 房屋 1,329,267,200 車位 134,800,000

更新後價值 3,578,500,000

坪效：4154.62/626.8 = 6.63 坪（扣除費用前，

每坪土地可換 6.63 坪容積）

1,329,267,200*65% = 864,023,680

總價*分

1,329,267,200*35% = 465,243,520

84 2~14F 3836.89 80 Total 4154.62 357850

地主分 回車位 價值

134,800,000*65% = 87,620,000

建商分 回車位 價值

134,800,000*35% = 47,180,000

地主分 回總價 值

864,023,680+87,620,00 0 = 951,643,680

房屋價 值＋車 位價值 建商分

回總價 值

465,243,520+47,180,00 0 = 512,423,520

居民投入項目 自組更新會

前置資金（有畸零地主願提供）

老舊市場更新計畫提案作業

其他條件 未特別提及 補貼搬家、臨時居住費用

推動現況 成立更新會，爭取住戶同意加入中 建商已放棄

表 四-2：案例二自力更新與建商合建試算比較表（本研究整理）

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