第三章 民間非商品住宅生產方式分析
第二節 「協議合建」住宅生產方式分析
本節將進行協議合建的生產方式分析。不過，由於協議合建並非有明確法規 架構的住宅生產方式，而是以各方關係人契約精神為主軸的合作方式，因此在台 灣有許多不同的呈現方式。本研究將以較為單純之合建分屋、地主以地換屋的形 式進行分析，除了盡可能避免商品住宅邏輯的影響之外，也希望對於協議合建的 基本邏輯有較清楚的描述。所採用的案例，則以一位地方型合建推動者的經驗與 計算習慣為主。
王先生，台南人。1953 年時 16 歲，進入台南市某糖商當店員，在約兩年間協 助該糖商家族土地整理、建築營繕等事宜。兵役結束後，回來繼續幫人叫工、管 理工地，逐漸自立。1960 年代，開始在台南縣市一帶經營合建分屋的事業，直到 1990 年代，範圍早期在台南市區與市郊，後來逐漸向郊區與鄰近鄉鎮移動，都市 土地與農地皆有經驗。目前在新化關廟之間的土地，以合建的變形方式，推動住 宅社區的建造 ，操作方式以農地持有變更、分割後，以合建名義興建農舍，用預 售方式招徠買家。
一、 生產過程概述
比起前一節的「合作自建」方式，「協議合建」生產方式較為不同的是在於事 前的協商、委託過程，以及在實務上，執行途中主要事務多半交由承造者執行。
大致上，協議合建區分為以下幾個階段：
（一） 發起、協商階段
發起者可能是地主想要將自家土地改建房屋，也有可能是承造者想與地主合 作開發土地。但不論發起者是哪一方，都需要透過彼此的人際網絡或是中介 者媒合、取得互相信任的基礎，因此協議合建方式的地域性較強，也相當依 賴地方的人際與消息管道。以王先生為例，他本身也是依附在大商行之下逐 漸累積經驗、人脈後，才開始以個人身分進行合建事業。
（二） 規劃、設計階段
此階段對於實質住宅產品影響較大，但是隨著住宅生產規模的變化，這部份 的工作內容與費用也隨之變化。在一定規模的建築物需要建築師與相關技師
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的設計、簽證，但是在本案例中，由於個別的建築規模小，僅為兩層透天住 宅，且基地較大、不具特殊限制，因此本身就具有設計施工經歷的王先生便 繞過委託建築師設計的程序，直接與地主溝通設計內容，甚至使用一般的標 準圖面即可開始推動。在這種狀況下，建築師或技師的工作，僅是代為處理 建管行政程序而已。
（三） 施工階段
對地主而言，施工階段的監督，在協議合建方式下已經委託給承造者負責。
而雙方通常會在此階段就開始房、地的交換。就一般而言，在結構體完成之 後，地主就會將許諾的土地持分轉移給承造者，而在建築完工、取得使用執 照之後，承造者將部分建築物登記於地主名下，不過這隨著合約角色內容的 不同有所差異。
（四） 完工後續階段
完工之後，地主與承造者分別取得協議之土地持分與建築物。本節所探討之 王先生案例，是採取「合建分屋」方式，地主與承造者各自分回並處置所得 部分。不過如同前述，隨著起造人身分與合約內容的不同，合建方式在稅費、
保障程度方面有相當差異。
二、 生產力分析
「協議合建」方式的生產力，由於已經有足夠專業的承造者參與，因此營造 規模可以擴大，至少擴張到足以分配給地主以及承造者。原本對於居住者負擔極 大的資金籌措管理、工程監督等事務，也轉移給承造者承擔。不過正如同筆者先 前所提的「協議合建」方式特性--契約精神的影響，生產力與生產價格，也相當程 度地束縛於生產關係。例如以王先生的狀況，就會為了閃躲法規與稅賦，而避免 興建較大規模的建築物。
另外，由於「協議合建」住宅生產方式藉由非制度化的模糊性，擁有極大的 彈性，也因此，地主本身的特殊需求，例如家族土地的區分整理或合住與否等居 住構想，也有可能透過合建實現，不過在另一方面，也由於其規範的模糊性、合 約本身的解釋空間，再加之以土地開發所產生的利益爭奪，也可能導致地主內部、
46 分類標準，尚可區分為下列五種合建型態（黃瑞禎，1995：10）：
1. 地主提供土地，建商建築房屋，雙方就其預定分得房屋，各以自己名義請
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人。
類型三 建商為起造人 建築完工後，將部分 之房屋轉移給地主，
同時地主將部分土地 移轉給建商或其指定 人。
屬於合建分屋
類型四 雙方共同起造 雙方僅就分配比例達 成協定，暫無確定位 置分配，於房屋完工 後再行協商分配。
完工後，地主將建商應 得部分移轉給建商。亦 稱為合建分屋。
類型五 建商為起造人 建商建築房屋並銷 售，雙方依一定分配 所得價金。
屬於合建分成
表 三-3：合建分類（資料來源：黃瑞禎 p.2；馮先勉 1993 土地開發實務 p.149。）
（二） 生產關係影響生產價格
從上表可知，就「協議合建」的生產關係而言，需要釐清的，不僅是實質行 為上的角色區分。法律、契約上的角色區分，才是影響生產過程與生產費用的主 要形式。因此，我們可以說，協議合建方式透過實質房屋興建交換行為與法律定 義相分離，製造出操作費用變化的空間。
四、 生產價格分析
（一） 房地互易的基本邏輯
「協議合建」住宅生產方式與前一節的合作自力建屋方式，在價值概念與財 務手段方面，已有重大差異。在合作自建方式中，土地、建築工程的取得，仍然 需要資金與之交換，因此，申辦貸款是必要工作，也是社區主要負擔的形成。換 句話說，社區需要具備一定的貨幣儲備以及足夠的信用，才能籌措建屋資金。
然而在「協議合建」方式中，土地與房屋在生產之前就已經被設定為可與貨 幣相比較的價值，並且以預期的、未興建完成的價值為基礎進行交換。也就是說 只要社區擁有具開發價值的土地，可以不需要另外籌措資金、貸款，就能夠與承 造者合作，推動住宅的生產。而對於承造者而言，執行勞務所獲得的也非資金收 入，而是需要兌現的土地與房屋，這使得住宅必然成為市場上的商品。
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（二） 建築生產費用與非建築費用 1. 建築生產費用
由專業者，或是像王先生這樣的非正式專業者執行，營造勞務的利潤是無法 避免的，但是在王先生的案例中，則充分運用了各種非正式方法，不僅節省 了建築生產相關費用，也簡化了應有的行政程序或要求。不過，這些方法並 非完全違法，主要是利用了各種規定，例如：
(1) 以個人為起造人可節約營業稅、營利事業所得稅。
(2) 買賣轉手部分運用親友人頭，以規避買賣相關稅賦。
(3) 運用自耕農身分，向農會申請優惠貸款，減輕資金壓力。
(4) 不向外委託營造廠發包，而是以王先生個人主管營造事務。也因此，
地主或王先生可以依據個別需要或理念，嘗試不同的工法或材料。
因此，這樣的非正式手法也限制了王先生所能開發的規模。王先生在 4、5 戶
~20 戶(也是一期 5 戶)之間操作，更大規模者，則是營造廠與建商的操作範圍。
2. 非建築費用
這部份的費用，受生產關係的影響較大，特別是契約角色所牽涉到的稅費不 同。以不同合建契約為例，其稅賦差異如下表所見：
類型一、五 類型二、三、四
地主 建商 地主 建商
收益 土地收益 ●（出售） — ●（出售） ●（出售）
房屋收益 ● ●（出售） ●（出售） ●（出售）
成本
原始土地成本 ● — ● —
土地買賣成本 — — — —
建物興建成本 — ● — ●
建築設計費 — ● — ●
廣告銷售費 ● ● ● ●
行政管理費 — ● — ●
移轉增值稅 ● — ●（比例） ●（比例）
利息費用 ● ● ● ●
營業稅 — ● ● ●
中人費、補償 — ● — ●
營利事業所得稅 — ● ● ●
表 三-4：合建非建築費用比較（資料來源：馮先勉（1993）土地開發實務 p.149～151）
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就王先生的節稅規劃而言，採取第一種類型各自起造，又運用親友人頭，幾 乎可以規避所有稅賦。
（三） 基本模式試算
王先生提出一份以習慣操作方式經驗為基礎的試算，這組試算不僅是概念性 的，也是王先生用以分割土地的基本規模依據。
1. 假設地主提供土地 200 坪，每坪地價 3 萬元，土地成本合計 200*3 萬=600 萬元。
2. 土地蓋 5 棟房屋(每棟地坪 24、建坪 50)，地主分得 2 棟，建商分得 3 棟。
3. 每棟建物售價 300 萬元(建地 24*3 萬+建坪 50*4.6 萬售價=302 萬)。
4. 地主得 300 萬*2=600 萬元(拿回與地價相等價值)
5. 建商部分，成本為 50 坪*3.6 萬營造費*5 棟=900 萬元，收益為 3 棟*300 萬元。
依據以上的試算，可以初步觀察到：這個模式是以 5 戶為基礎的小規模開發，
在土地成本略低於營造成本（3 萬元對 3.6 萬元）的情況下，以四六分作為分配方 式。根據王先生的描述，當他處理較大的土地時，也是以 5 戶為一單位，分期開 發，因此我們可以認為，這個算式是在王先生本身的條件下「最佳化」的結果。
必須注意的是，這套算式裡的預估價值，只是所謂的「生產價格」，雙方就生 產過程中的損益平衡狀況考慮。而承造者所獲得的利潤，主要是營造工料的利潤，
利潤/成本的比率在此算式中為 1/3.6，約 27.78%。
假設地主分回的房地是自用，而另外一部分承造者所獲得的房地，通過市場 銷售兌現的超額價格則是外加的。就這一點而言，這和後來較複雜、以商品住宅 為出發點的協議合建，以及用市價估算抵付共同負擔的都市更新方式有所不同。
後兩者的價值估算，一開始就是作為市場中的商品住宅價格考慮，而不只是生產 價格。
若我們以上述試算的模式為基礎，將數字抽象為各個變數重新整理，可以得 出，在以非商品住宅生產為前提的合建模式（也就是說，承造者只獲得承造工作
若我們以上述試算的模式為基礎，將數字抽象為各個變數重新整理，可以得 出，在以非商品住宅生產為前提的合建模式（也就是說，承造者只獲得承造工作