民間非商品住宅生產方式比較

一、 三種住宅生產方式的財務模式分析

圖 三-5：民間非商品住宅生產方式比較（本研究繪製）

從以上三節針對各種民間非商品住宅生產方式的分析，本研究認為以民間為 發起者的住宅營造推動，基本上有兩種財務模式。

第一種是較為單純的「付費自建」模式，本研究所分析的合作自建方式就屬 此類。此財務模式的特徵，在於營造住宅所需的材料、勞務、甚至土地，都是透 過籌集資金以支付的。因此，這是一種比較直接的模式，對於居住者而言，也比 較容易理解。不過，其困難在於社區基本上不是專業人士或地產開發業者，因此 直接申請土建融資較為不利，特別是在沒有土地可以抵押的狀況。例如在 M 園的 案例中，就運用了人際關係，動用建設公司作為申請融資的窗口。然而對於社區

合作自建

FA-1 FA-2

FA-1 FA-2

• 容積全歸居住者所有

• 規模固定

• 生產價格固定

協議合建

都市更新

• 由地主、承造人分配

• 「生產價格」大致固定，

但銷售與分配用「市場價格」

• 總生產成本 ≥ FA-2 的市場價格

• 由地主、實施者分配

• 建造規模可變（容獎因素）

• 總生產成本 ≥ FA-2 的市場價格

• 分配方式 1（都更條例§3）： 地主與實施者按比例分配（合建）

• 分配方式 2（都更條例§31）： 扣除共同負擔後，分回地主

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而言，這是一種比較容易參與、掌握生產過程的財務模式，因為各個環節都是有 可能自己執行的，雖然其負擔相對較重，而且執行品質可能不易控制。

圖 三-6：「付費自建」模式（本研究繪製）

而當居住者已經持有土地時，他們有另外一種財務模式選擇，也就是「容積 抵付」模式，包含協議合建方式以及自力更新方式都屬於此邏輯。這種財務模式 的主要特徵是：土地價值、資金、以及各種材料與服務被抽象化為可以互換的價 值，因此，可以用地主所持有的部分土地以及建造多餘的容積，用預期的市場價 格為基礎，抵付生產所需的各種費用。而地主所委託的實施者/承造者，或是處於 中介的金融單位，則將獲得的多餘容積投入市場銷售，從而將預期的價值兌現，

完成這個價值抵付的循環。因此若執行得當，地主很有可能不需出資就能獲得新 建房屋，不過這也意味著只有土地所有權人有辦法運用此模式。

圖 三-7：「容積抵費」模式（本研究繪製）

「容積抵費」模式所雖然為社區發起的民間非商品住宅生產所運用，然而這 種財務模式所生產的住宅，至少有部分是真正的商品住宅，而生產的前提也不能 不受影響，生產者必須建造出市場上可接受、價格好的商品。另外，這種財務模 式意味著生產過程較為複雜，且牽涉較廣，使得居住者委託了承造者或實施者進 行生產過程，因而居住者本身的角色重要性與參與程度就下降，甚至可能退縮到 只是授權給實施者的位置。

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二、 推動過程中的社區負擔與所需協助

（一） 社區的資金與非資金負擔

在生產方式的考察中，本研究發現，雖然住宅營造的資金負擔相當龐大，籌 措資金對於非業界人士的社區而言也非易事，不過仍屬技術上可解決的負擔，特 別是已經持有土地的有產者，可以透過「容積抵費」模式解決財務問題。

不過，非財務的負擔並不容易討論，而且若社區決定親自主導生產過程，則 可能是影響住宅生產推動之成敗與品質的重要因素。也因此，社區確實需要不同 類型的專業者協助，而這些專業者協助的方式與代理的程度，則相當程度地影響 了住宅推動成果，以及身為委託、授權者的社區需求與期待能否落實。

（二） 專業者在不同模式的不同表現

從上述兩種財務模式來看，專業者所扮演的角色有所不同。在「付費自建」

中，專業者依其職能，可能在不同的階段介入或退出，也有可能全程參與，甚至 協助社區的前置作業與共識形成。

不過在「容積抵費」中，各別專業者雖仍然執行各別職能，卻多出一個新的 中介者，它與社區直接聯繫，也代理社區遴選其他局部的專業者、推動具體的住 宅規劃設計、營造、銷售等事務，在一般的狀況中，它是真正統籌住宅生產過程 的角色，而且這些專業者也存在著立場的不同，它可能是單純提供專業服務的專 業者，也可能是希望與地主合作開發土地的土地開發者。在合建方式中，這個角 色並未被清楚規範，而在自力更新方式中，這種專業者有個正式名稱，叫做「代 理實施者」。

經由上述分析，本研究確認了專業者角色在微觀角度的住宅生產過程之重要 性，因此，這部份也是本研究後續調查、分析的要項之一。

三、 後續進行構想

在後面的研究中，筆者將以這兩種財務模式為基礎，思考兩種可能的非商品 住宅生產方式提案，並且與實際案例條件結合進行試算，與案例正在推動的自力 更新住宅生產方式進行比較。

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