「自力更新」住宅生產方式分析

本節所謂「自力更新」，是指在都市更新體制下，由民間社區為主體所推動的 住宅重建，發起人為社區自身，並委託代理實施者協助都更的推動，因此，代理 實施者提供專業協助，而非以分潤更新後土地與容積之超賣利潤為企圖。實際執 行部分，也加入了權利變換、交付信託等制度規範。由於第四章會進行較為細緻 的自力更新案例分析，因此，在本節暫時以一般狀況進行描述，只就自力更新方 式的基本邏輯進行描述。

一、 生產過程概述

從執行觀點來看，自力更新需經歷以下幾個階段：

（一） 發起、爭取同意階段

都市更新的制度設計，是線性的邏輯。首先由少部分的人發起，並在一連串 計畫的擬定提送之間爭取多數人的同意，以通過門檻，而非先在社區內部形成共 識之後，再進行後續的工作。因此，在最初的階段，即使社區居民沒有完全認同，

還是能夠組織更新會發起都市更新，再進行說服的過程。同時由於都市更新的法 規制度相當複雜，此時通常已經有顧問公司或建經公司協助工作的擬定與推動。

（二） 各項計畫提送審議階段

前一個階段是說服的過程，而可能與此同時進行的，則是制度的過程，它需 要經歷一連串的計畫提送與審查。這些計畫包括有：

1. 都市更新單元劃定申請 2. 都市更新事業計畫概要 3. 都市更新事業計畫 4. 都市更新權利變換計畫

由於市政府對於都市更新的推動態度是鼓勵的，因而有些計畫可以合併或省 略。例如都市更新單元劃定申請於 2011 年取消，可與事業計畫共同提送，而概要 計畫若是超過一定同意門檻，也可直接提送事業計畫，權變計畫則可與事業計畫 合併提送等等。即使如此，由於公部門人力經驗經常不足，因此在訪談中，經常 可以聽到審議的進度緩慢、發回修改的時間漫長，而導致都更時程的拖延。

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（三） 計畫、工程執行階段

事業計畫通過後，許多工作如規劃、設計、拆除、施工等可以開始著手進行。

而銀行貸款也可以開始放款，目前成功或是執行中的自力更新融資配套，主要是 以 100%專案融資、專款專戶運用、交付信託等環節建構。而在實際工程的進行方 面，則由代理實施者協助社區尋找專業者與廠商，並從旁確保委託合約的執行。

（四） 完工交屋找補階段

完工之後，除了社區分回部分交屋、以及各戶差額增減的找補之外，剩下的 部分就是餘屋銷售以抵付共同負擔，不過目前通常採取預售方式。在最後，將都 更實施成果送交市政府備查，自力更新的住宅生產便告一段落。

二、 生產力分析

自力更新的生產力特性，主要在於以下三點：

（一）透過都更法規提供依據、政府政策鼓勵，再加上原有的容積獎勵制度，使 得開發量的限制得到解放，土地擺脫了容積率的限制，得到更大的預期開 發可能性。

（二）由於制度複雜、開發容許量也大幅增加，使得推動更新的資金與專業者需 求也大幅增加。因此，增加的未必就是社區分回的居住面積，而主要是用 於抵付共同負擔，或是建商分回的部分。

（三）由於制度因素影響巨大而複雜，且資金需求量大，雖然說「自力更新」是 以住戶為主體所推動的都市更新方式，然而絕大部分的制度流程、金融往 來、專業要求都是住戶本身無法承擔的。

因此，「自力更新」方式對於住戶而言，雖然提供了不用出錢就能更新住宅、

甚至價值增殖的願景，卻對於實質的生產過程無法掌握，所謂「自力」通常僅及 於發起階段，同意數量跨過門檻後，便由實施者掌握了生產過程。

三、 生產關係分析

「自力更新」生產方式的主要生產關係特性，可用以下三個層面分述：

（一） 社區內部

1. 通常在社區重建共識形成之前，就已經發起推動。

2. 如前一點所述，社區互信若不充分，容易對於實施者與社區領袖的利益交 換與否產生疑慮。

3. 制度牽涉層面的複雜，使得社區內部的專業者影響力更大。

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（二） 社區與代理實施者

1. 代理實施者並不能包辦所有工作，主要仍是協助社區推動，特別是在引介 貸款方面，因此，與金融機構關係較密切的建經公司也自然開始從事都市 更新的相關業務。

2. 代理實施者事實上是社區委託的代理人，與開發商角色不同。開發商的企 圖是分配更新後的房地利益，而代理實施者僅收取共同負擔中所提列的服 務費用。

（三） 外部關係：公部門與金融機構

1. 在都市更新的生產關係中，這兩股外部力量是決定性的因素。

2. 公部門掌握了審議的決定權，也掌握了給予獎勵、鼓勵措施的權力。

3. 由於資金需求龐大、資金運轉制度複雜，金融體系的放款意願直接影響執 行的可行與否。

四、 生產價格分析

就生產價格的預估而言，在都市更新法系之下的「自力更新」可能是台灣地 區第一種透過制度規定需要事先明確試算、提列住宅生產費用的民間住宅生產方 式，這個試算內容就是所謂的共同負擔。共同負擔雖然不完全等於實際的重建費 用，但是涵蓋項目已經夠完整，足以作為都市更新事業計畫與融資的基礎。

而抵付容積對於生產價格內涵的意義，則代表了自力更新與前一節所分析的 協議合建方式有相同的價值觀念：預期的容積，可以轉化為價值，與各種執行費 用進行交換，只需要在最後兌現為資金即可。不過，由於自力更新相較於協議合 建，是一種法規制度高度干預的住宅生產方式，它的重建規模、資金需求、技術 與程序複雜度都超越了一般住宅重建，因此會產生以下幾個現象：

• 高度複雜的機制使得使用者、生產者和生產過程進一步分離。

• 代理人、中介者等專業機構更進一步掌握流程執行。

• 容積貨幣化，更徹底的住宅商品化。

自力更新方式的容積、費用、價值之間互易的概念，可以用下圖表示：

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圖 三-3：都市更新價值概念圖（本研究繪製）

從上圖的互易概念圖，可以發現幾個特性：

• 容積增殖是可以預期、可以實現的，它成為融資的基礎。

• 容積增殖的預期來自於制度的允許，以及商品住宅價格的高昂。

• 價值增殖的預期不只在建築的更新，也在於都市土地價格可以兌現。

都市更新制度創造了生產規模的解放，以及規定了分配的規律（權利變換），

但是在台灣，都市更新的執行同時也吸納了「協議合建」的概念與實施方式，因 此，實際上的分配可能不是表面計畫上的分配，這不只是雙方分配量的差異，也 代表了分配思想質的差異。在都市更新權利變換的分配邏輯中，建築容積在銷售、

抵付融資之後，多餘容積的價值是分回給地主的，實施者的利潤範圍僅限於共同 負擔中所提列的合理利潤。而在合建的狀況下，分配方式被化約為簡單的數字以 便溝通，六四、五五等分配比例表面上是市場經驗慣例，但這也掩蓋了實施者評 估成本與利潤的真正邏輯。

總而言之，自力更新是個以社區為主要發動者的住宅生產方式，然而由於制 度設計的複雜、公部門的鼓勵放寬趨勢、高度的開發利益預期，使得社區難以真 正參與執行過程，並且不可避免地捲入商品住宅的運作邏輯。

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