研究發現與檢討

一、 研究成果發現

（一） 住宅生產價格的組成

本研究首先將住宅價格分離為「生產價格」以及「超額價格」，而研究範疇主 要在於前者，而後者的邏輯顯然與生產角度不同，可能必須與商品住宅體系進行 更細緻的研究。從生產角度對於住宅生產方式與住宅生產價格的互動進行考察，

可以總結以下幾個研究發現。

住宅生產價格的組成，可以用「建築生產費用」以及「非建築費用」兩個影 響因素群組概括。「建築生產費用」的內容，屬於與住宅（建築物）生產直接相關 的質料與勞務費用，當中又可以分為「建築工程費用」以及其他相關的服務費用。

建築工程費用在各種生產方式的各種項目中，幾乎都是所佔比例最大的部分，其 費用的計算標準相對穩定，但是各別住宅產品內容與品質的差距卻可能很大。另 外，在住宅生產價格的預估中，主要也是以「建築工程費用」作為計算比例的基 數，因此，它也會影響估價的其他項目費用。

「非建築費用」的內容，可被認為是不屬於「建築生產費用」的其他項目，

但是這部份費用的主要特性，在於這些費用的項目與變化基本上是由生產方式的 選擇以及生產關係所決定。因此，生產方式所依賴的制度架構愈複雜、牽涉的專 業愈多、生產關係網絡愈膨脹，愈有可能代表非建築費用的項目與數量的增加，

以及地主、住戶本身對於住宅生產的掌握程度下降。而從財務周轉角度來看，住 宅生產價格與財務手段是直接聯繫的一組關係，而財務手段又必然與生產關係聯 繫起來。

因此，本研究推論，雖然在量的部份，建築工程費用佔了最大的比例，不過 住宅生產方式中的生產關係，是變化較大、影響較大的住宅生產內部因素。故目 前主流的住宅價格研究中，從市場角度討論市場價格現象者，以及從營造角度討 論建築工程費用之技術性分析者較多。就本研究的觀察，生產關係所影響的住宅

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生產價格組成與動態，可能是目前主流研究中較為忽略的角度。

（二） 民間非商品住宅生產方式的基本財務模式

經過本研究的分析，以歸納出民間非商品住宅生產的類型，至少包含了個別 自建、合作自建、協議合建、自力更新等方式。但從財務手段來看，可以歸納出 兩種主要方法：

1. 「付費自建」法：由民間住宅生產的推動者透過正式或非正式的管道取得 自籌資金或是融資。

2. 「容積抵費」法：利用住戶所持有土地的預期價值，將其部分持分與住宅 承造者/實施者所提供的質料與勞務交換，而實施者所分得的土地與價值，

則必須透過進入市場流通才能兌現。此法的侷限在於只有土地持有者才能 運用，而且本研究的分析認為，「容積抵費」法從整體觀點來看是以較多 的住宅生產消耗成全既有社區的居住需求，同時由於捲入了市場邏輯，難 以避免流通中所產生的超額價格。

基於這兩種基本財務模式，本研究也設定兩種不同的住宅生產方式提案，並 且依此提出一套由居住需求往上累加的住宅生產價格試算，與社區實際推動之自 力更新方式進行比較。試算過程中運用了與都市更新計價相同的基礎，但是在住 宅生產價格的估算成果上，本研究的試算與自力更新方式相比，具有相當程度的 費用、消耗與社會成本差異。

從試算過程來看，主要的差別則在於開發量的決定、以及簡化制度架構與程 序所帶來的節約。不過，提案中的「容積抵費」方式，仍無法解決容積抵費作為 財務工具所帶來的問題，它仍然需要透過市場完成財務週轉，只能在制度設計中 讓實施者限價銷售，將實施者利潤限制在提供質料與服務所得，但是抵費容積就 本質而言，還是市場上的商品，還是有同樣的外部效應。

（三） 都市更新體制作為民間自主非商品住宅生產的問題

在「民間非商品住宅生產」類型中的「自力更新」住宅生產方式，是本研究 考察較為深入的一個方式，因為它不僅是目前制度較為完整的住宅生產方式，也 是可見的將來，台灣都會地區的主要住宅生產方式。而透過對其運作方式、生產 關係的檢討、實際案例的訪談綜整、以及試算提案之比較，本研究總結以下對於

「自力更新」方式作為住宅生產方式的特性與問題如下：

1. 即使是自力更新，也包含商品導向的住宅生產內涵。

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自力更新方式雖然屬於由社區主導發起的住宅生產，但是如同前一段所說，

它的基本財務邏輯仍然是「容積抵費」。因此，自力更新方式從生產關係開始，

就已經包含了必須將預期價值兌現的需求。因此，不只是抵費部分的容積，

整體住宅產品都會因此受到干涉。

2. 都市更新的制度設計無法契合中小型社區條件。

都市更新制度的原始理念，是以較大範圍的街區進行整體再開發，因此當它 在台北都會區直接套用到數十戶規模的社區時，難免有不易執行之處。小基 地不見得較容易整合，同時制度設計的獎勵、更新後的整體價值增殖能力也 不足，因此類似本研究所調查的小規模基地事實上並不適合以都市更新制度 作為住宅更新方式。

然而，台北市政府並未認知到這個矛盾，為了推銷都更作為住宅主要的生產 方式，反而將規模門檻降低、獎勵上限提高、並且提出許多推動補助、程序 簡化等措施。這些措施也許提高了社區參與的意願與財務的可行性，但並不 能解決執行過程中的困難，也無法估計過多獎勵給城市帶來的後果。

3. 代理實施者掌握生產過程，社區自身推動能力不足。

如同本章開始所分析的，由於都市更新制度的生產關係複雜、牽涉到的環節、

專業者與關係角色眾多，而制度也設計成許多同意門檻與計畫審查的關卡。

因此，對於以自建方式已經負擔很大的一般社區而言，推動自力更新所帶來 的資金負荷與時間、心力、知識負擔更是無法想像。因此，引進代理實施者 為社區服務是現實之必須，但也讓代理實施者成為掌握具體生產過程的關鍵 關係人。除了個別實施者的動機與專業程度之外，目前的代理實施者主要是 既有制度框架下的建設公司、建經公司，以及少數的建築師或都更顧問公司。

前面兩者的主要協助事實上是融資管道而非協助社區討論決策，後者的所提 供的協助也可能與社區真正需要的不同。本研究認為，除了專業服務的提供 之外，代理實施者還需要協助社區進行互信與共識的形成，以及充分提供公 開的知識與資訊。

4. 社區內部組織不曾為實施更新而準備、「社區」也不能廣納「居住者」

從專業者訪談可知，社區與專業者的互信不易建立，但是社區內部的互信與

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公開討論、運作的模式更難建立。目前的都市待更新社區是以街屋、透天厝 或是步登公寓為主要形式，幾乎完全沒有社區組織或管理委員會的設立。然 而推動更新卻又是與自身權利與居住狀況高度相關，也牽涉了巨大的知識體 系與利益關係，現有的都市社區人際網絡很難進行有效率的討論。因此，受 訪者不約而同認為社區營造應該先行，社區的住宅更新才可能有好的開始。

另外，都市更新制度與容積抵費的財務模式將「社區組織」的代表性限制在

「所有權人組織」，其他居住者如租戶等之權益與意見容易被忽略。

二、 研究過程檢討

回到研究本身，從研究規劃與研究過程來看，本研究仍有些不夠完善，有待 思辨、檢討之處。首先是研究取徑的選擇。筆者刻意繞開目前關於住宅生產成本 或市場價格的主流討論方式，重新從生產過程定義住宅價格組成，並且側重於住 宅生產方式中，生產關係與住宅生產價格的聯繫。因此，本研究能夠對於住宅生 產中的生產關係進行較仔細的檢視，但是也因此未能徹底釐清住宅價格的所有因 素，這造成本研究以下兩個主要侷限：

1. 無法回答住宅市場價格與住宅生產價格之間差額，也就是本研究所謂「超 額價格」的組成內涵。

2. 在住宅生產價格的考察中，針對質料生產價格以及專業服務費用，目前只 能用公定的收費標準或是訪談得來的業界經驗值作為數據基礎。雖然已經 具備一定程度之可信，可以社會平均生產價格視之，但是在個別項目的價 格邏輯，以及其中是否有缺漏、不合理之處，本研究尚未能完全釐清。

其次，本研究的住宅生產方式分析，以及後續的試算分析，都是以個案為主要 的分析對象，因此本研究所聚焦的住宅生產方式案例，都包含有個案自身的特殊 性。事實上，民間非商品住宅生產本身就包含了許多不同的制度、財務、或社區 條件。雖然本研究已經透過回顧、分析等工作建立了統一的分析架構，但是由於 生產方式本身的歧異，本研究分析所得之成果，可能不足以包含所有民間非商品 住宅生產方式的特性。

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