「合作自建」住宅生產方式分析

在「合作建屋」方式中，較早期的合作社模式在現今已經缺乏制度基礎以及 社會條件。因此，本研究以 1980 年代後期的民間合作建屋行動為分析對象，並且 透過個案的歷史資料考察，描繪出「合作自建」住宅生產方式的民間模式。所採 用的案例為台中地區於 1984 年開始發想，由一群因宗教性社團而聚集的社區所推 動的 M 園，分析中大部分的資料來自於蔡毓玲於 1995 年所進行的研究《居住者以 合作建屋方式營造居住環境之研究-以「M」園作探討對象》。

一、 生產過程概述

M 園的基本資料如下：居住戶數 39 戶，基地面積 1748 平方公尺（533.33 坪）， 總建築面積 10767 平方公尺（3323.15 坪），實際興建容積率約 615%，建築形式為 八層含地下室停車場之鋼筋混凝土建築，除了居住單元之外，也有公共廚房、餐 廳等社區空間。社區的組成是原本就熟識的宗教性社團成員，也因此，對於互信、

居住、分享、分工等社區理念已經有一定共識與基礎。推動過程可以用下列階段 區分：

（一） 發起、尋地階段

在此階段，除了發起人開始構思，社團成員陸續加入之外，也透過社團內部 的網絡，覓得願意先行墊付購地資金的人士。同時，適逢政府標售市地重劃 抵費地，以及房地產不景氣的環境下，購地成本大幅地降低。

（二） 規劃設計、資金籌措階段

同樣透過社團友人開設建設公司的機會，以建商身分申請較優惠的土建融資。

並且邀請較年輕、案源較缺乏的建築師擔綱設計，以壓低服務費用。

（三） 施工階段

不發包給營造廠，而改以自行發小包的方式，並且由推動委員會自行監工，

節約了營造廠的委託費用與利潤，以及監工人事行政支出。不過，這樣的方 式也造成了與設計者的意見衝突、施工管理的困難，以及工程材料勞務採購

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的不經濟等問題。

（四） 完工後續階段

建築完成後，推動委員會也轉型為護持委員會，除了作為社區公共事務管理 單位之外，也處理住戶們後續還款事宜。

整體而言，M 園的營造行動可說是充分運用了來自於社區人際網絡協助的自 建行動，合作的意義在這裡是偏向社區內部結合，以及社區內外的私人網絡。參 與的外來專業者、中介者其實非常有限，幾乎僅限於規劃設計範圍，連一般必須 委託的承造者、監工、監造者，都由社區成員擔任。作為通過社區合作所推動之 自力建屋案例，可謂當之無愧。不過在推動過程中，許多問題的解決策略，也是 基於相當特殊的條件。本研究主要在釐清生產方式以及生產價格的相關內容，因 此具體的社區內部共識形成等溝通過程，在此不詳述。

二、 生產力分析

「合作建屋」方式的生產力，從量與效率的觀點，是較低的，特別是像 M 園 這樣幾乎所有流程都由非專業者出身的社區推動委員會邊摸索學習、邊執行的案 例。此方式生產力的問題，並非表現在空間的生產量的限制上（畢竟空間量在非 商品住宅生產中主要是按照居住需求決定的），而在於以下幾點：

（一） 掌握推動過程的能力

「自力建屋」在各種住宅生產方式中，是較為單純的一種，只要依序取得土 地、籌措資金、申請建照、覓得營造者即可。因此只要能具備一定專業知識，

或是透過人際網絡覓得可信賴的專業者協助，大致上的過程進行並不困難。

但是，潛藏在過程環節之間的許多制度性、技術性問題，社區本身並沒有獨 立解決的能力，還是需要相關專業者代為處理。

（二） 過程管理與費用控制的能力

如前所述，施工過程委員會捨棄了委託營造廠發包的形式，改採自行發小包。

這對於以非專業人士為主的委員會來說，是相當大的挑戰，而在過程中，也 確實發生因為缺乏技術知識與社會網絡關係，反而無法取得較低價的建材、

人工的狀況，或是配合現場施工者的施工慣例而退讓原先規劃構想的堅持。

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（三） 操作資金周轉的能力

推動委員會背後並沒有出資者或是金融機構支援，而 39 戶上億元的建造經費，

也不是短期內可以籌措，貸款是絕對必要的。而隨之而來的會計管理、銀行 交涉、廠商請款、住戶還款等事項也是相當複雜。在這個環節，社區採取較 為取巧的作法，透過友人的建設公司作為資金出入通道獲得了解決，因此，

委員會真正需要面對的，只有與建設公司的溝通，以及住戶們還款事宜。

（四） 控制成果品質的能力

綜合前幾點，由於委員會雖然能夠從整體面推動住宅營造，卻無法在各個細 節上進行監督，因此，不僅是建築品質不如預期想像（雖然不到偷工減料的 失控程度），也可能在某些階段中耗費了不少多餘的時間與溝通心力。

三、 生產關係分析

推動群眾所成立的委員會，是最主要的行為人，這種合作自建方式，其實可 視為自地自建方式的合作版本。我們也可以說，居住社區介入了住宅生產的每個 環節，也因此，成本幾乎完全控制在「生產價格」的範圍之內，節約了商品住宅 體系所衍生的「超額價格」。

在財務手段方面，不論是土地資金或是營建融資的籌措過程，都高度仰賴個 別的人際關係，並且充分利用了制度規定下的彈性。因此我們可以說：透過私人 的社會網絡找出生產價格控制的方法以及資金籌措手段，是這個生產方式中最重 要的生產關係內涵：

（一） 購買土地資金的籌措

透過社團的人際網絡，覓得願意協助的出資者先行墊付，而後來也加入興建 委員會，成為社區的一份子。而且時值中部不動產不景氣，土地價格並未過分哄 抬，又正好市政府實施市地重劃，進行抵費地標售，以合宜價格釋出的土地減輕 了購地的負擔。

（二） 規劃設計費用資金的籌措與控制

透過社團人際網絡，覓得正要籌組建設公司的社團友人，可代為申請土建融 資。土建融資的利率對於建商優惠較多，同時，建設公司也可運用此資金週轉。

實際營造費用仍由住戶攤還，但利息可由建設公司吸收。

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建築師費用，在本案顯得特別低廉，是由於以下因素所造成的壓縮：

1. 建築師為較為缺乏經驗之新生代，需要案源、表現機會。

2. 房地產不景氣，連帶建築設計業務也不易獲得。

3. 利用特殊案例、住民充分討論的附加價值吸引建築師投入。

4. 設計費用收費便宜，同時建築師的工作時間也拉長。

5. 由於施工管理方面的意見衝突，建築師並未執行監造業務，也因此沒有監 造費用產生。

（三） 施工過程的成本控制手段

不委託營造廠作為大包（或統包），而以委員會為業主直接分發小包，而委員 會成員主動無酬擔任監工，以節約監工、監造費用。但必須說明的是，這樣的成 本控制手段，事實上效果不彰，主要遭遇了以下問題：

1. 施工部門不能充分了解圖面與設計原意。

2. 施工品質雖然不致於偷工減料，但是非專業監工經常不得不向施工者的慣 例妥協，品質仍不穩定。

3. 工資、建材成本難以管理，也難以評估是否超越市場行情。

4. 社區監工者的時間心力大量損耗，乃至於從正職提早退休，以完成工作。

（四） 個別住戶的資金償還

是以委員會為對象，分期償還。可視個別住戶的財務狀況，先行結清或是延 後償還，並定期清查、註明欠款額度。而施工期間所需要申請的款項，也是以委 員會為主體向社團友人的建設公司請款。

四、 生產價格分析

本研究認為，住宅生產價格的組成有兩大部分，第一部分是與質料及其相應 勞務的建築生產費用，第二部分則是非建築費用，與制度架構以及生產方式選擇 有較大關係。由於是簡單的自力建屋方式，因此在本案例中，非建築費用的比例 甚低。事實上對於社區而言，除了建築生產費用以外，主要的負擔來自於非資金 負擔，例如時間、心力等。依照蔡毓玲（1995）的分析，M 園住宅生產的成本構 造，以及與當時一般營造方式的成本構造比較如下：

成本項目 細目 ％數 運作內容

土地費用 約三萬元/坪 共 1700 萬

15 向市政府標售抵費地

房市不景氣，土地尚未飆漲

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五、 「合作自建」生產方式分析架構

總結 M 園的經驗，在依靠民間社群自身條件所推動的自建行動的特點如下:

1. 充分運用私人與相關業界的關係，取得較優惠的貸款。

2. 恰好透過制度的協助，取得較便宜的土地。

3. 社區內部在推動前就已有一定的共識、共同生活概念與互信基礎。

因此，對於以 M 園為例的「合作自建」住宅生產方式分析，可以用下圖表示：

圖 三-1： 合作自建生產方式與生產價格分析（本研究繪製）

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