「自力更新」案例一分析

本節將進行案例一的現行狀況分析。主要的資料來源，來自於社區委員會主 委父子等住戶的訪談，以及受委託之都市更新顧問公司負責人與承辦人員的訪談 與數據提供。

此案例位於台北市區，鄰近某公立高中，且距離已通車捷運站約步行五分鐘 的距離。本區鄰近大規模的公園綠地，在基地前方也有品質不錯的綠園道、公園 等設施。道路為六米寬，周邊僅具有少數商業行為，以及私立托兒所等設施。

住宅建築狀況部分，本案的周邊大多已改建為十二層以上的電梯大樓，只有 少數基地與本案例仍屬於四、五層步登公寓。而在本案例下方的基地，已於 2006 年與建商協議合建更新，改建為電梯大樓。

圖 四-1：案例一基地圖

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一、 社區脈絡

本案例的建築物在 1979 年建造，已有三十多年的歷史，雖然建築狀況尚可，

但 2009 年以來陸續傳出漏水、壁癌以及少許裂縫，再加上本區域房屋陸續更新改 建，也開始有建商前來探詢都更合建的意願，使得居民們開始思考如何進行住宅 的重建更新。社區的主要人物是居住於一樓店面的文先生，其子女雖非專業者，

卻也具備一定知識，加之以其人原本就熱心公益，因此在 2006 年前後組織成立了 社區委員會，所有權人 48 戶中，以「一支樓梯選出兩個代表」為原則，共有 12 人擔任委員。所有決策都會召開大會進行討論，但日常事務以及對外聯繫，主要 都由文先生父子負責。

社區主委兒子也從事與土地、營造有關之工作，不僅知道相關知識、也擁有 若干社會網絡，因此對於建商的手腕、話術頗為了解，也相當清楚建商操作土地 開發的暴利，認為一般建商建造成本不過每坪 15 萬，房價卻能輕易炒作到 70 多 萬元，不算合理，而且近年來社區探路的建商雖然絡繹不絕高達 32 家，但是姿態 都相當高，經常想利用資訊不對稱、真合建--假權變、浮報成本、各個說服等方式 滲透社區，使得主委父子對於建商一向反感。建商所運用的「協議合建都更」話 術，主委父子認為有以下特色：

• 用簡單的通用比例進行分配，容易懂、好說服，但是資訊非常不透明。

• 以避稅手段鼓吹社區同意（假權變真合建，但有逃漏稅等法律問題）。

• 不需權變審議過程，藉此提昇整合、推動重建速度。

• 不僅在社區公開舉辦說明會，也會個別對住戶進行說服，甚至利益交換。

後來，文先生之子結識推廣自力更新的某都更顧問公司負責人，後來不僅協 助其工作進行，也同意委託顧問公司協助社區進行自力更新，因此，都更顧問公 司約在 2010 年 9 月左右開始進入社區，與居民進行討論。

文先生之子曾與台北地區某投資客交換意見，認為「重建問題不大，真正的 關鍵是銷售」，另一方面，都更顧問公司也願意保證代為處理銷售問題，並且承諾 以創造較高價值的方法，使得原住戶有較為優惠的重建方式。這也是促使社區願 意委託都更顧問公司，並以自力更新方式進行重建的要因。文先生與社區在內部 討論以及對於都更制度與土地開發實務有所認識後，認為若要社區同意自力更新，

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必須有以下四大前提：

• 實坪不縮水，住戶至少必須分回與現有居住實坪相等的室內坪。

• 住戶不用出錢，費用在更新後不會增加負擔。

• 一戶一個平面車位。

• 需要有臨時房租、搬家等補貼。

更進一步，對於都更完成後的願景，則是希望房屋價值翻倍。目前該地區的 屋況與市價，根據主委詢價估算，目前屋齡 30 年的中古屋一戶約 1800 萬元，而 當初購買時每戶不過約 70 萬元（依照住商不動產的歷史資料，1983 年北市一般房 價行情約 6~7 萬元）。

本案例另外一個促成因素，則是來自於融資方面的可能助力。社區主委文先 生的女兒和第一銀行某分行經理是 EMBA 同學，在牽線下，經理表示同意協助爭 取融資以支援自力更新，因而增強了社區推動自力更新的決心。

不過，雖然在討論與試算的過程中尚稱順利，在推動行政程序的一開始就遭 遇狀況。劃定更新單元的申請書由於政府審議速度緩慢，遲遲未通過，而在社區 催促爭取之後，2011 市政府都更處又拋出劃定更新單元程序取消的政策轉彎，使 得已經送件的本社區無所適從，因而暫時撤案。後來臺北市政府於 2011 年 11 月 10 日公告發布《臺北市都市更新自治條例》修正，其相關條文依據新法，更新處研擬相 關配套措施，已於 2012 年 2 月發函請社區檢送本案的更新單元檢討書，而顧問公司 也已依規定送檢討書至更新處，正待審議中。本社區的自力更新進程算是再度啟動。

二、 專業者介入

都更顧問公司在 2010 年 9 月左右介入。從顧問公司的專業觀點分析，此案例 最主要的技術困難在於面積小、不易爭取獎勵，也因此，住戶可分回的容積數量 與品質，若以一般建商合建方式分配，根本不可能達到社區期望的目標。

依照顧問公司的評估，基地距捷運站兩百多公尺，用停車獎勵增加容積的企圖並 不可行。而兩地號合起來約 1400 多平方公尺，雖然可自行劃定更新單元，但獎勵評 估可能只有 30%。主要內容是爭取綠建築（△F5-6），原容積高於法定容積（△F1）

6.75%，再加上時程、貢獻道路用地為公共設施等獎勵，總獎勵可能達到 57%左右。

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為了滿足社區所需的分回面積，建造成本必需壓低，在顧問公司的估算中，

新建工程的建材等級只用到 RC 二級（中高級建材）。雖然住戶期望更多價值提昇、

更多其他方面的獎勵，但因距離捷運站太近，停車獎勵的核准會有問題，住戶們 也覺得應該再想想，因此同意暫時以較保守的方案提出。

而在條件不同的住戶之間分配原則，設定為盡量讓一樓留在一樓，以滿足現 在使用面積，其餘則依照權利變換的標準，依更新前價值比例進行分配。

財務工具方面，則主要運用權利變換、共同負擔 100%專案融資、以及專款專 戶運用方式。更新後用於折價抵付的餘屋，由顧問公司代為銷售，除去抵付共同 負擔的部份後，全部剩餘容積、車位則以更新前價值比例，分配給住戶，多餘利 益因此可以由住戶分享。目前事業計畫已經取得了超過九成住戶同意，但是尚未 提送審議核定，因此目前只有依都更處的費用基準計算。

這間顧問公司在共同負擔提列的計算中，比較特別的是在共同負擔中的 E 大 項，其中「風險管理費」原本可以總預算的 10~12%額度提列，是政府明定給實施 者的利潤，也是實施者用以吸收實際推動中成本變化的預備費用，但該公司認為，

自力更新方式已經運用專案融資、土地是由地主提供，而利息也已提列在共同負 擔中，對於真正的專業代理實施者而言，風險控制的成本不需如此高昂，實際上 這是實施者的超收利潤，因此，該公司於「風險管理費」的項目，只提列 2%（仍 是以重建費用為基數計算，但費率並未依照公頒基準）。顧問公司身為「代理實施 者」，其所收取的服務費用，主要只有專案管理費與都市更新計畫費兩項。該公司 特別強調，這是內部自行修正的作法，不是一般顧問公司的原則。

當然，提列內容還是會實際狀況調整、精算。由於實施者是收取固定項目的 固定費用，假使日後房價高漲，超額利潤還是回歸給住戶。自力更新就是權變，

只有從事土地開發、追求超額價格的建商會談合建，以利用中間的灰色地帶。該 顧問公司也強調訊息、討論完全公開，不會與住戶個別交涉。

依據試算內容，本案共同負擔約佔更新後價值四成，也就是說住戶分回的容 積佔六成，比起建商的條件確實較為優惠，基本上，一坪換一坪、住戶擁有平面 車位的目的是可以達到的。而在更新後價值的估計方面，雖然估價師尚未進場，

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但是依該公司作業慣例，會以目前房地產市況趨勢作預測，參考附近新成屋的成 交行情，再依產品不同做調整，通常會保守些，一般而言大概現價八折。不過，該公 司也補充說，他們比較有把握利用建築品質以及節能等因素實現「創價」，可以創造 較高的更新後價值，只是在更新前會對於更新後價值預估較為保守。

至於本案例的更新後價值與市價差異，鄰近新成屋成交價約在每坪 70 萬左右，

而該公司的則以較保守的每坪 65 萬元為估價基礎。

有關於社區與顧問公司的互動方面，雖然公司高層與主委及委員會有較密集 的交流，但是平時住戶關心就會打電話來詢問，也會定期召開全體住戶說明會，大約 不到半年就一次。通常社區會分三派：主流派、絕不同意派、觀望談條件派，不過 本案的社區領導人由於充分獲得住戶信任，氣氛控制得很好，住戶覺得不要出賣 自己就可以放心。但是雖然個別住戶可能會有遺產安排、家庭問題等特殊狀況，但是 顧問公司表示絕不與個別住戶私下見面討論，一定要在公共場所或是公開場合。

其實，顧問公司並不傾向於直接面對全體住戶，因為面對一個住戶所需的溝通量，

大約是該住戶的三倍---住戶的親友，以及住戶找自己所認識的各種專業者前來詢問的 情形非常多。另一個問題是，住戶經常將自力更新模式中，社區自己的主導性無限 上綱，然而法治、專業素養還是有所不足。例如對於容積獎勵期望過高、以為可以

大約是該住戶的三倍---住戶的親友，以及住戶找自己所認識的各種專業者前來詢問的 情形非常多。另一個問題是，住戶經常將自力更新模式中，社區自己的主導性無限 上綱，然而法治、專業素養還是有所不足。例如對於容積獎勵期望過高、以為可以