延伸思考方向之建議

在總結了本研究的發現與限制之後，筆者提出以下延伸思考的建議。

一、 更完整的住宅價格研究—資本主義社會中的住宅總過程

住宅價格問題是台灣都市居民帶著內心矛盾的集體焦慮，不過在以資本主義 作為支配性的經濟關係的現代世界，住宅價格問題應該被理解為住宅作為一種商 品的問題。如同馬克思的《資本論》是從商品的二重性開始，以資本主義方式的 生產、流通、交換、分配等環節中解釋了資本主義生產方式的秘密，並將之抽象 為資本的總過程，然後再回到現實，將抽象理論與社會現象聯繫起來。因此，住 宅價格問題也不應該停留在圍繞市場現象或侷限於住宅實體營造內容的討論，本 研究是一次繞開這兩個主流研究領域而進行的局部的、從個案生產面的探索，不 是住宅價格研究完整的思考與呈現，還需要進行其他環節的考察才能完善。

二、 都市更新制度作為一種住宅生產方式的適用性檢討

在研究過程中，已經充分討論了都市更新制度精神與目前台北市社區條件的 不適合。因此，後續需要整理的工作，就是針對都市更新制度作為住宅生產方式 的檢討。都市更新不適合作為中小規模住宅生產的選項，而一個社會中的住宅生 產也不能用單一方式全面沿用。應該確認都更制度存在必要與否，依據其真正的 公共機能調整制度，將之運用到適合的領域，而非繼續放大眾人對於都更制度的 想像與利用。

三、 非商品住宅生產方式的可能性

「非商品」住宅的想像可以更寬廣。除了政府供給、民間自主推動的方式之 外，是否有其他的可能？現代的住宅生產對於社區而言已經太過於複雜，除了社 區要有成熟的組織並具備一定知識之外，專業者的協助仍是不可或缺的。本研究 跳離市場邏輯討論住宅生產價格問題，那麼是否也有可能，住宅生產者跳脫以商 品為前提的住宅生產？也就是說，是否可能出現一種非營利的住宅生產者，在有 合理收益的前提下，為真正需要住宅的社區提供服務？本研究雖然已對於住宅生 產價格與生產關係作一定程度的分析，但是暫時還未能將這些分析轉化為構思一 個可行的非商品住宅生產方式的基礎。

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129 (2nd.rev1)

中國房屋建築中心 UHDC (1966-1971 Monson 為計劃經 理) 進辦法(1969-1982)

經合會培訓都市建

130

（1976-1982）

1975~2006 國宅

131

1987~1991 台中 M 園

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133

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附錄二 簡單協議合建的分配比例詴算方式 一、代數設定

土地面積：L 建蔽率上限：C 容積率上限：F

地主分配比例=R，承造者分配比例=1-R 土地單價：PL（元/坪）

建坪生產成本：Pb（元/坪）

建坪營造利潤：Pp（元/坪）

（建坪生產價格：Pb＋Pp）

建商收益率 X = （總成本＋總利潤）/總成本

二、基本數據

地主付出之價值=土地 X 單價=L*PL 地主分回之價值=> 土地部分：R*L*PL

建築部分：R*F*L*(Pb+PL) 建商投入之成本=建築成本=F*L*Pb

建商取得之收益=> 營造利潤：F*L*Pp 建坪銷售：(1-R)*F*L*Pb 土地銷售：(1-R)*L*PL

三、分配比例 R 的計算原則

分配原則一：地主投入 ≤ 地主取回

（地主投入土地價值 ≤ 地主取回土地持分價值＋房屋價值）

L*PL ≤ [R*L*PL + R*F*L(Pb+Pp)]

=> R ≥ PL / [PL+F(Pb+Pp)]

分配原則二：建商取回 ≥ 全部房屋興建成本

[(1-R)*F*L(Pb+Pp)+(1-R)*L*PL] ≥ F*L*Pb

=>1-R ≥ (F*Pb) / (F(Pb+Pp)+PL)