第１節 傳統公寓大廈管理服務模式日常營運費用推估
第１項 模擬案例建築概要
某高層建築物建築基地面積約 5,000 平方公尺，用途為 集合住宅及商務會館複合用途，建築物高度約 165 公尺，樓 層數為地上 41 層、地下 5 層，總樓地板面積約 85,000 平方 公尺，鋼筋混凝土造，假設建築物銷售價格平均為 500,000 元/坪。
另本案屬建築法第 5 條及建築技術規則設計施工編第 227 條規定所定義之供公眾使用建築物及高層建築物，應適 用建築技術規則設計施工編第 116 之 2 條、第 116 之 4 條第 1 項第 5 款、第 116 之 5 條及第 259 條規定，設置監視攝影、
緊急求救裝置及防災中心，且監視攝影及緊急求救裝置，應 連接至警衛室、管理員室或防災中心。
第２項 日常營運需求
本案建築物屬公寓大廈管理條例第 3 條規定所定義之 公寓大廈，公寓大廈日常營運服務需求如下：
(一) 建築物出入管制：採 24 小時由住戶持門禁卡及讀卡裝
置管制人員及車輛進出，限制經授權者始得進入。輔以 管理服務人員確認係商務會館消費者、未攜帶門禁卡之 住戶、訪客等人員及車輛後，經其許可始得進入建築 物。
(二) 建築物監視攝影畫面監看：除依建築技術規則設計施工 編第 116 之 2 條規定地點設置監視攝影機之外，基於極 早期察覺無故侵入建築物之威脅情境、預防高樓層人員 墜落意外、監看訪客及貨車駕駛等需要，決定自行沿基 地境界線、第 41 樓層之露台及人車出入口增設監視攝 影裝置監看，監視攝影機拍攝場景共計 26 處，設置地 點如圖 4‐1、圖 4‐2 及圖 4‐3 所示。
(三) 緊急求救警報回應：緊急求救裝置之設置地點如圖 4‐1、
圖 4‐‐2 及圖 4‐3 所示，共計4處。 (四) 火災警報回應。
(五) 建築物及基地保全人員巡邏及報表填寫。
(六) 協助主任委員、管理委員製作公寓大廈會議通知、保管 區分所有權人會議公寓大廈規約或區分所有權人會議 文件、財務報表、會計出納等。
(七) 訪客登記、信件代收。
公寓大廈管理委員會依區分所有權人會議決議，採 24 小時輪班營運模式，委託公寓大廈管理服務人員 1 人於 8:00~00:00 時段進駐 1 層門廳櫃檯，另委託具保全人員資格 且已參加消防主管機關主辦之「高層建築物防災中心之值勤 人員講習訓練」之保全人力 2 人，24 小時輪班進駐圖 4‐4 所示之防災中心兼作公寓大廈管理室，以上日常營運時段及 人力需求彙整如表 4‐1 。
表 ４‐1 日常營運時段及人力需求
進駐地點
門廳 防災中心兼作公寓大廈 管理室
日
班 8:00~16:00 公寓大廈管理服務人 1 人 保全人力 2 人 夜
班
16:00~00:00 公寓大廈管理服務人 1 人 保全人力 2 人 00:00~08:00 0 人 保全人力 2 人
(來源：本研究估算)
圖 ４‐1 某高層建築物 1 樓平面及基地保全設備配置圖
（來源：張怡文，2015）
圖 ４‐2 某高層建築物地下 1 樓平面及保全設備配置圖
（來源：張怡文，2015）
圖 ４‐3 某高層建築物 41 層平面及保全設備配置圖
（來源：張怡文，2015）
第３項 公寓大廈管理室日常營運費用推估
本公寓大廈防災中心兼公寓大廈管理室及門廳櫃檯每月營 運費用估算如表 4‐2 所示。
由於本案係以集合住宅用途為主，故不考慮興建此一建築物 作其他用途時，可能產生之投資報酬，而採取成本法，並從區分 所有權人之角度，估算其購置及使用此公寓大廈期間之費用。
表 ４‐2 模擬案例採傳統公寓大廈管理服務模式日常營運費用推估 7,562,500 元×60%
＝4,537,500 元
300,000
費用分類 項目 單價 數量 總價 用，每月攤提
3,025,000÷50 年÷
12 月＝5,042 元 6740738?tagCode= (最後點閱時間：2016 年 11 月 1 日)。
費用分類 項目 單價 數量 總價
1,000 2 2,000
26 部攝影
機， MPEG‐4 壓縮 30fps,1280×1024
2,633 1 2,633
79 防災中心應設置之消防有關顯示控制設備非屬公寓大廈管理設備故不計入日 常營運成本分析。
費用分類 項目 單價 數量 總價 解析度連續串
流，30 天份監視攝 影資料儲存磁碟 約需 97.5TB，合計 115,500 元及磁碟 陣列盒共 5 個合計
1,250 1 1,250
白板 1 式，每式
33,000，使用 10 年
275 2 550
檔案櫃 2 式，每式 34 2 68
費用分類 項目 單價 數量 總價
35,000 8 280,000
電費、
18,000 1 18,000
紙張、
文具、
列印耗 材等
每月平均 2,000 元 2,000 1 2,000
固定費用合計 4,554,478
不含土地及建築物之固定費用合計 11,936
變動費用合計 300,000
傳統公寓大廈管理服務模式總費用 Cost tradiatonal合計 4,854,478 傳統公寓大廈管理服務模式不含土地及建築物之總費用
合計
311,936
(來源：本研究估算)