一、台灣公部門物業委外制度現況概述
行政院於 2000 年 8 月召開當前財政問題研討會的重要共識：「政府應擴大業務委 外，建構小而美的政府，以撙節政府支出」，由此可知政府部門業務委外執行將成為未 來的趨勢。依據「推動政府業務委託民間辦理實例暨契約參考手冊」(人事局，2001)，
台灣公部門業務委外分為工程、交通、經建、資訊、文教、民政、衛生、環保、其他等 九類，請參考表 2-3 之類別與相關內容，其內容若用物業管理的角度來看，物業管理公 司是有機會承攬相關業務管理執行。
而台灣公部門物業委外方式則包括「各機關委託民間經營或管理」、「業務項目委託 民間辦理」兩類，其中業務項目委託民間辦理可細分為「內部事務或服務」、「行政檢查 事務」及「輔助行政」等三項。又行政院組織改造推動委員會於 2002 年 8 月 24 日通過
「機關業務檢討原則」，確立「去任務化」、「地方化」、「行政法人化」及「委外化」等 四項策略原則。
二、公部門物業委外辦理流程與原則
如下為政府業務委託民間辦理的模式，其中包含了機關內部業務委外、行政助手、
公共設施服務與行政檢查業務。可依照民間參與程度左至右、低至高，本研究所討論的 商店街委託物業管理專業服務項目，可隸屬於「機關內部業務委外」以及「公共設施服 務」。
由上述可知，公部門委外已為趨勢，而都市商店街維護管理亦可透過委外模式由物 業管理服務，整合街區資源、創造商街新價值以提升都市商店街後期維護效益。本研究 將公部門物業委外資料加以彙整如下：
圖 2-7 台灣公部門物業委外辦理作業流程
資料來源：行政院組織改造推動委員會。
公部門物業委外辦理的原則是依據行政院組織改造推動委員會 2003 年訂定之委外 化標準作業程序，將委外過程區分為四階段，分別為先期規劃、委託程序、簽約與監督。
如圖 2-6 所示，公部門物業委外辦理先期需經主管單位組成推動小組，而後經由委 外辦理檢討原則篩選合適的委託方式。而委外辦理檢討目前主要以業務項目或機關委外 作為區分內容，如圖 2-7。在委託程序與簽約的過程中，主要因應辦理項目、範疇不同 而參照不同的相關法令依據，目前主要採用行政程序法、促進民間參與公共建設法、政 府採購法、國有財產法、機關組織法、或行政作用法等規定辦理。在簽約後，主管單位 則負責監督管理的責任，可由書面審查或是實地勘查監督委外成效。
圖 2-8 委外辦理檢討原則
資料來源：行政院組織改造推動委員會。
三、公部門物業委外現況內容
目前公部門委外的內容以類別方式區分，包含了工程、交通、經建、資訊、文教、
民政、衛生、環保、其他等九類。以委外方式區分為各機關委託民間經營或管理、業務 項目委託民間辦理兩類，如表 2-3 所示。
其中委外項目的型態分為兩種型態居多，一為單一事務項目為主，如電腦設備保固 維修、辦公廳舍清潔維護等；二為整體經營管理，如公務人力發展中心、工業園區服務 中心、游泳池、博物館等，此部分多以一個建物的整體管理為一委外項目。從物業管理 服務範疇來看，公部門委外項目多以物業管理第一、二類為主，如下表，都市商店街道 的公共資產委外維護管理將成為新的方向，其中範疇將包含一、二、三類的管理範疇。
表 2-3 台灣公部門業務委外現況與物業管理相關項目
表 2-3 台灣公部門業務委外現況與物業管理相關項目(續上表)
委外方式 類別 項 目 內 容 服務範疇
各機關委託 民間經營或 管理
民政 收容照顧所 委外專業化經營。 第一類
第二類
老人安養 委外專業化經營。 第一類
第二類 社會服務中心 青少年、婦女、婦帅福利服務，委外專業
化經營。
第一類 第二類
托兒所 為降低成本、提高服務品質，委外進行專
業化管理。
第一類 第二類 衛生 公立醫院 配合行政革新、人力精簡、減少政府財政
負擔，委外進行專業化服務。
第一類 第二類 環保 垃圾處理 焚化廠、掩埋場、資源回收中心等公有設
備，委外做專業化之管理。
第一類 第二類 資料來源：人事行政局，「推動政府業務委託民間辦理實例暨契約參考手冊」。
四、公部門物業委託民間辦理委外方式探究
依據「促進民間參與公共建設法」中的第八條內容得知，為促進民間私部門機構與 公部門間的合作發展，於 2000 年起民間參與公共建設開始透過不同的執行方式崛起，
公部門物業委託民間辦理委外方式主要分為以下各項，分別為「BOT 模式」、「OT 模式」
與「ROT 模式」。
（一）「BOT」模式 1.定義與內容
(1)「BOT」模式(Build, Operation, and Transfer)也就是「興建─營運─移轉」。 (2)由民間機構廠商參與投資興建，興建完成後依照契約時限開始營運；當營運期
間屆滿後，移轉該建設或設施之所有權給政府。
(3)另外與「BOT」模式相似的還有「BTO」，也就是由民間投資者興建設施物，
再移轉所有權給政府，由使用者付費的方式營運；另外「BOO」則是由民間投 資者投資、興建、擁有與營運其設施物，並且從特許權核可的條件下營運收取 費用。
2.特性
(1)由上述「BOT」內容說明中了解，「BOT」模式可運用於各重大公共建設項目，
凡屬於自償性項目，原則上可分為兩部分說明，一為由政府提供土地、設施或 釋出相關權力的方式來獎勵促使民間投資經營；二則是由民間亦可自備土地與 資金來參與公共建設之興建、營運。
(2)綜理上述，「BOT」模式運用在公共資產管理的公私部門合作方式中，主要常 見用於新的建設設施物的管理與營運上，興建與營運的階段皆由委外之民間機 構投資執行，透過合約方式互相監督。
（二）OT 模式 1.定義與內容
(1)「OT」模式(Operation, and Transfer)也就是「營運─移轉」。
(2)此委外模式是由政府投資新建設施完成後，藉由契約訂定委託民間機構營運，
至營運期間屆滿後，營運權歸還政府。
2.特性
(2)「OT」模式與「BOT」最大的差異性在於「OT」不需由民間機構興建設施，
故興建投資與產權屬於公部門所有，而委託民間辦理的部分則單純為管理權的 內容，故營運管理則藉由契約化方式委託民間機構經營。
(3)王揚名(2009)提出，公部門業務與資產採取「OT」方式委託管理的優點為可利 用民間的經驗及績效，來解決管理缺失的問題。
（三）ROT 模式 1.定義與內容
(1)「ROT」(Rehabilitate, Operation, and Transfer)就是「租賃(更新)─營運─移轉」。 (2)此模式參照促參法第八條第四項內容，其定義是由政府委託民間機構、或由民
間機構向政府租賃現有設施，予以擴建、整建後，再依照契約內容進行營運管 理，至營運期間屆滿後，再將營運管理權歸還政府。
2.特性
(1)「ROT」主要針對暨有設施物的管理作委外，而其與「OT」不同之處則是「ROT」
租賃後，需要將暨有的設施物加以擴建或是整建後方能營運管理，而「OT」
則單純為資產委託經營管理權。
(2)Savas(2000)指出，「ROT」的委外模式主要是針對現有設施需要資本投入擴充 或恢復的設施物，故在特許權核可下營運是需採取使用者付費及負擔特許權利 金的方式作執行，相對地，民間機構需要投入的成本與風險較 OT 模式高。
五、法源依據
依據行政院經濟建設委員會指出(2007)，現行各機關委外政策係依據機關組織法、
促進民間參與公共建設法(簡稱促參法)、政府採購法(簡稱採購法)、行政程序法以及國 有財產法等規定辦理。而業務項目「內部事務或服務委外」則會因為委外項目的不同而 由不同的法令作規範，如下表說明。本研究所界定之公部門物業委外項目則分為「業務 項目委外」及「機關委外」兩部分，其差異性如下。
1.「業務項目委外」以「採購法」作規範，內容偏重勞務委任項目。
2.「機關委外」以「促參法」規範，內容以民間資金投入或引進企業經營理念為主。
表 2-4 內部事務或服務委外之法源依據
法 源 依 據 委 外 相 關 規 範 內 容 保全業法及施行細則 保全駐衛警業務應由立案合法的保全公司承攬作業。
行政院及所屬各機關推動業務 委託民間辦理實施要點
單一產權的大樓管理應由政府立案合法的公寓大廈管理維護公司承 攬管理。
公寓大廈管理條例及施行細則 多產權大樓管理應依本條例成立管理委員會，再由政府立案合法的公 寓大廈管理維護公司承攬管理。
公寓大廈管理服務人管理辦法 無論是單一產權或多產權大樓，皆需依照本辦法作大樓管理。
建築法 在建築維修部分應由建築專業公司承攬。
消防法 消防設施維護應受本法規範，且由專業公司承攬。
公司法 清潔綠化及資訊服務等，需由其專業公司承攬。
資料來源：1.本研究整理；2.行政院經濟建設委員會。