台灣商店街維護管理發展分析

一、商店街管理與物業管理間權利之關係

參考物業管理(Property Management)在公寓大廈管理中的功能與角色，透過整合使 用權人、區分所有權人以及管理權人之的需求達到物業管理的效益。針對不同業主的要 求而有不同的契約關係，如下圖 4-4。

使用權人與區分所有權人有著租賃契約的關係，而區分所有權人則利用組織章程的 規範籌劃管理委員會，透過管理委員會制定管理公約，由管理委員會掌握管理權限。使 用權人、區分所有權人與管理權人皆可透過委託管理契約的方式委託物業管理公司管理 其需求業務，故在公寓大廈管理的型式可知，可藉由使用權人或區分所有權人、亦或由 管理委員會統籌作物業管理委外的動作，其中物業管理公司派駐管理經理人作為統籌策 劃管理的角色。

圖 4-4 物業管理與權利關係圖

資料來源：1.顏世禮，2008；2.本研究整理。

商店街管理導入公寓大廈物業管理將轉換垂直空間物業管理為一水平發展型態，其 權利間關係如下圖所示。使用權人為商店店主與消費者，與區分所有權人以租賃契約關 係互利公生；區分所有權人則較為複雜，有屋主、店主、縣市政府各單位以及鄉鎮區公 所等，為公私共同所有所組成，並且制定章程規範管理權人(私部門)；而管理權是商店 店家本身、自治管理組織或縣市政府工務單位，為一公私部門共同管理經營的狀況。

圖 4-5 商店街導入物業管理概念圖

三、台灣商店街發展結構

台灣商店街的形成從開發的角度來看，分為自然形成的商店個體與計畫形成的商圈 開發；從經營的角度來論，分為硬體的設施需求與軟體的行銷管理。上述四者形成了四 象限的對應關係，就此關係將形成不同的後期維護管理的方式議題，如下圖 4-6 所示。

分別可說明硬體設施的所有權、使用權與管理權，以及軟體經營對內管理與對外行 銷的概念。本研究將了解現況的維護內涵，進而利用現況發展的結構建立一物業管理業 之委外方式。

圖 4-6 商店街形成結構示意圖

資料來源：本研究整理。

歸納整理台灣商店街形成與管理之間的關係，如上圖 4-6，可構成四區塊的不同，

分別如下述。A 區塊硬體設施維護從商店個體來看，因自然形成的商店所有權大多數皆 為店家本身，所以在設施管理權通常在店家本身，其問題點在於若沒有成立專屬管理委 員會等相關組織，較難有系統性的經營；從 D 區塊發現，計畫性商圈的硬體設施維護主 要是公部門單位，將管理權限加以整合並且考量該商圈的需求做整體性維護管理，此區

行銷由於所有權因素，故皆由各商店家自行負責；C 區塊不同於 B 區塊的行銷管理是其 擁有商店街自治管理組織或管委會，故部份商店街會透過管委會籌劃適合該商店街的行 銷企劃，並且配合申請經濟部商業司的補助經費，再予以約聘公關公司或管理顧問公司 作後續執行。

復甦商店街區需要公私部門間的互相配合，方能有效地執行運作，以目前台灣商店 街復甦更新的機制來看，現況以「規劃政策」、「組織建立」與「輔導部門」等相互作業。

如下圖 4-7 所示，商店街現況規劃單位主要包含經濟部、營建署與文建會等，經濟部商 業司為商店街復甦的主要上位權責單位，營建署則著重於硬體環境改善範疇，文建會則 負責辦理相關藝文活動，資源未整合導致資源分散將使得商店街復甦效率不佳。而執行 計畫單位以地方政府為主，由各局處分別管理相關業務；在商店街內部則因應政策成立 商店街發展組織，希望藉由常設性組織作直接管理單位，但商店街管理委員會組織為非 營利社團法人組織，並無強制性管理依據，因此將在部分商店街產生管理的困境。

商店街區維護管理相關項目權責單位劃分過於繁雜，其中硬體建設包含了「公共設 施」、「商店街共通設施」與「個別設施」等。「公共設施」含蓋了道路、鋪面、下水道、

綠地空間、排水溝系統等；「商店街共通設施」則是照明、招牌、採光遮雨棚架等；「個 別設施」是建築物外觀、店舖改建等。上述硬體建設各細項皆有不同的權責單位，公私 部門分工亦模糊，因此常出現管理不佳的情況。

而軟體建設部分，則有「共同行銷」、「組織管理」、「活動籌劃」與「財務開發」，「共 同行銷」與「活動籌劃」常依賴經發局等政府單位，現況的「組織管理」，因政策而成 立的管委會組織部分正常運作、部分形同虛設，其問題點在於商店街內部的向心力與自 治性管理組織未具專業能力所致。

上述之業務內容需要整合管理來達到永續經營的目標，本研究認為新興的物業管理 服務業兼具商店街設施硬體維護與行銷經營管理的兩大能力，故導入物業管理專業服務 為ㄧ改善商店街永續經營的辦法。從本研究第二章第四節參考日本與美國商店街管理執 行研究來看，台灣商店街若需要達成永續的管理目標，要先行建立商店街管理法規與相 關辦法，並且配合促參法與民間參與經建設施公共建設接管營運辦法相輔相成，此將為 未來發展方向。

四、商店街設施維護管理項目與需求

清委外的可行性與優缺點，並且從以下業務中對公部門了解委外管理的可行與否，以及 管委會組織對以下業務的需求性分析。