第四章 都市商店街設施維護調查與委外維護需求分析 第一節 台灣商店街設施管理現況
第四節 案例探討─高雄市三鳳中街商店街
本研究從訪談的過程中發現，都市商店街的經營管理需要擁有運作正常的管委會組 織作為基礎，才能有效地利用管委會組織統籌各商店店家的不同需求，針對需求作改善 與未來發展的規劃。本研究選定三鳳中街商店街，如下圖 4-10 所示，詴以溝通建議商 店街未來營運管理委外的課題與可改善的方向。
圖 4-10 案例探討─三鳳中街商店街示意圖
資料來源：本研究整理。
經由實地訪談了解「三鳳中街」擁有一自發性的社團法人組織「三鳳中街商機促進 會」。此促進會是由 81 間店家從早期「守望相互」的鄰里互助制度，漸發展成以店家 彼此互相支援協助的組織團體，遇到三鳳中街的公眾事務和設備需要解決則會統籌開會 提出改善方向，類似擁有一套小型的內部管理辦法和機制，運作至今，該商店街已經有 100 家商店店家共同參與。
為此，本研究討論商店街物管公司成立是否可為商店街帶來更佳之效益，並解決對 公部門繁瑣的流程問題，使物管公司成為三鳳中街與公部門溝通協調之窗口，以其提升
一、現況維護管理概述
目前三鳳中街商店街維護之相關事宜皆由三鳳中街商機促進會組織執行與聯繫，依 本研究訪談了解，該促進會對於遮雨棚、採光罩（燈管）、聘請保全進行夜間巡邏的動 作等予以管理，其屬於公共設施物之維護管理經費則由三鳳中街商家自行掏腰包以分攤 之，以每月繳交 1000 元做為促進會執行管理商街之經費。
圖 4-11 遮雨棚架與採光罩示意圖 4-12 保全巡邏站示意圖
對於商店街鋪面的修護方面，因為街道鋪面之管理權責是由高雄市政府工務局、經 發局負責管轄，三鳳中街商機促進會組織內部目前是商家對公部門之溝通平台，促進會 組織是將商家所反映之事宜上呈至公部門，由公部門負責局處對於商店街之相關修繕維 護問題則會進行審核、維護、管理等流程之運作。在統一式招牌以及監視器等之設備則 由商家自行進行管理以及維護之動作，此屬於商家私人消耗性設備，故維護之成本亦由 商家自行負擔。
二、建議該案例委外方案
本研究將建議該案例委外的相關方案，如上節之分類作說明，提出五大類項的委外 建議給予商機促進會組織，分為「硬體設備維護」、「車輛與交通管理」、「消防與安 全管理」、「環境清潔管理」與「軟體行銷策劃」等。
（ㄧ）硬體設備維護
建立物管公司對於三鳳中街內部硬體設備維護統一維護機制，包含三鳳中街的街道 設施物(垃圾桶/鋪面/遮雨棚/採光架/監視器)與機電設備等，本研究擬訂將商店街管理由 促進會組織與物業管理公司以簽約方式合作，透過物管公司每月定期進行檢查，了解各 個不同的設施物使用狀況和維護情形，並且對部分需要修繕更換部分作檢修。此外，該 公司亦可作為三鳳中街與市政府的溝通平台，將三鳳中街商店街當前的需求反應予市政 府，如此使能解決街道設施物管理和使用的問題，以直接與間接兩種方式替三鳳中街商 店街管理維護。而定期檢視和修繕的動作，擬訂檢修期為三至四個月一次，約為一季。
此外，物管公司亦可利用招牌廣告的特色和優勢，可配合節慶辦理，為三鳳中街尋求另 一個能夠吸引人潮和錢潮的機會。
2008 年提出建議後，以目前 2009 年的執行狀況來看，該商店街組織內部已將內部 機電設備維護委外管理，以簽約方式協定定期檢修。此外，街道物業公司必頇視街道設 施物的使用情況，甚至是維修的經費以做不同的調整。本研究將研擬兩種硬體設備維護 的程度狀況，讓物管公司有不同的工作內容：
1.小型修繕維護：
需要修護的街道設施物是零星的和急迫的，且經費在三鳳中街可以負擔的情況 下，由街道物業公司自行評估修繕的程度，並且直接對街道設施物進行修補和替換 的動作，最終即由三鳳中街之理事長直接現地驗收成果，監督街道物業公司的部分 則是理事長做立即的監督。
2.大型修繕維護：
反之，需要被予以修補的街道設施物的部分是較不迫切，此時街道物業公司即 扮演「報馬仔」的功能，直接將設施物的使用狀況和位置通報予市政府。如此設施 物的修補程序即透過市政府的作業程序、審核和經費編列，皆在市政府的掌控之下，
可較避免物業公司和市政府作業程序上的信任問題存在。
（二）車輛與交通管理
經由現況調查與實地訪談了解，該商店街在車輛與交通管理上最迫切需要的是停車
批的購物人潮，而商店街位處於中華路與建國路之路口交界處，是高雄市交通最為繁雜 的地方。為此，本研究建議物管公司可評估附近停車空間的可行性後，替三鳳中街向市 政府進行爭取停車空間的使用。
本研究認為三鳳中街鄰近市區，土地資源寸土寸金，另找一處空間以做停車使用是 有其困難性，而附近有三民國小學校用地以及台鐵空地此兩處空間是較有機會爭取成為 專用停車處，街道物業公司可替三鳳中街與學校和台鐵協調挪用部分空間做為節慶日 (過年/清明/中秋)之停車使用。
為此，本研究與三鳳中街商店街促進會理事長加以溝通，且該商店街亦接受此部分 建議提出申請與爭取，於 2009 年在三民國小東側空地爭取到公有停車場，如下圖所示。
由此可知，都市商店街維護管理不僅需要建全的內部運作管委會組織，亦需要專業的經 理人提出未來規劃建議，方可解決該地區面臨的議題。
圖 4-9 停車規劃爭取前示意圖 圖 4-10 停車規劃爭取後示意圖
（三）消防與安全管理
三鳳中街鄰近即有三民區警察局，但警力巡視社區和商街的部分仍有時間及人力的 限制。本研究經訪談後得知三鳳中街需要夜間的保全系統以避免偷竊，為此物管公司在 保全系統即有一套完整的體制和配置人力，故在保全系統的部分則可交由物管公司全權 進行管理。
（四）環境清潔管理
而對於商店街與其設施物的整齊清潔部分，由於三鳳中街為一商店街，帶來了人潮 也會帶來不少的垃圾，為此物管公司可透過專屬清潔系統和團隊做清理，由於街道物業 公司將有自己的清潔團隊，故三鳳中街不需有市府清潔隊路經此區，如此不僅能夠減少
屆時，每週定期至三鳳中街的市府清潔團隊則可省掉到此清潔和回收路線的人力與 資源的付出，為此物管公司可向市政府爭取部分補助經費，以平衡三鳳中街商業活絡之 財力支出。
（五）其他─軟體行銷策劃
物管公司可向市政府爭取該商店街周邊等的廣告行銷使用權，需要此資源以刊登和 行銷的店家，可由物管公司進行協調，刊登廣告等招商規劃可提供商店街管理的經費來 源，故此部分廣告招商情況，將會影響到未來物業管理公司管理的意願。
另外，該商店街活動行銷策劃也是內部店家急迫需求，故物業管理公司內部的顧問 管理相關人員則可透過活動企劃的提擬輔助該商店街向市政府相關單位(如經發局)申請 活動經費。