ㄧ、以物業管理專業服務建立商店街維護管理運作機制
圖 5-1 建立商店街維護管理運作機制示意圖
資料來源：本研究整理。
整合政府各單位分別執行之商店街維護管理業務，其業務內容大致分為硬體與軟體 兩大區塊，透過委外辦理做整合並藉由物業管理專業服務導入執行，以達到管理效益提 升。如上圖 5-1 所示，物業管理專業服務範疇之「建築物與環境使用管理維護」及「生
二、商店街維護管理委外管理方式建立
三、都市商店街委外管理之優缺點
（ㄧ）優點
1.都市商店街委外管理可簡化商店街維護管理對口單位，避免管理權責複雜而使營 運管理品質下降。
2.可促使商店街與商圈內部向心力的突顯、並且改善被動式發展模式，以提升形象 商圈之特色。
3.委外程序與機制成形將節省公部門人力資源付出，並且可透過物業管理專業服務 達到營運管理的品質。
4.有效地結合公私部門的商店街相關資源，委外的機制下可運用企業化資源與人 力，提供多元發展與企劃。
5.運用都市商店街硬體設施維護與軟體經營行銷兩者結合，達到營運收支平衡的概 念，使都市商店街維護管理走向自給自足的財務管理。
6.都市商店街委託物業管理服務業管理，將可運用物業管理中的消費平台來執行商 店街策略聯盟的概念。
（二）缺點
1.委託民間廠商管理公共資產有一定的風險性，該廠商與其商店街營運收支需平 衡，以免產生經濟問題而影響維護管理品質。
2.商店街需要擁有運作正常的管委會組織才有機會藉由委外方式提升管理效益，若 無完整的管委會組織則可能走向持續接受政府輔導的商店街。
3.以營利營運為目的的維護管理，易因為承攬團隊而有其他影響因素產生。
4.循委外模式將考量權利金收取的相關議題，在該商店街營運管理收支若評估不慎 的結果，最後也可能需要由政府單位作後續的承擔。
5.商店街的區位或環境條件等外部影響因子，由於招商租賃及廣告收益與其息息相 關，故將會影響廠商承攬管理的意願。
第二節 研究建議
ㄧ、商店街管理組織運作的重要性
有效的商店街管理組織運作可綜合該商店街內部意見與想法，在維護管理面上會因 此得到較好的成效。但因為目前台灣商店街管委會組織以自治的方式管理，有名無實的 管委會存在於大多數，而產生商店街雖有自治組織管理，卻無法提升該商店街的購物環 境品質與活絡商業行為的結果。
二、商店街設施公共資產管理權責的釐清
自民國八十四年起，台灣都市商店街推行環境改善相關計畫，由於不同計畫經費來 源不同，故造成商店街內部設施的公共資產管理權複雜，此情況嚴重影響未來商店街營 運管理。本研究建議商店街內部的設施公共資產於公部門單位應統一管理權責，不適合 運用與其他一般道路相同的管理模式。
三、商店街管理法源的建立
台灣商店街與形象商圈管理皆處於自治管理的情況，在執行的過程中會因為法源依 據不建全而難以執行，本研究認為商店街法源建立有其需求性，除公部門業務委外管理 可由採購法第十八條制訂內容作委外規劃外，亦針對既有商店街與未開發之商店街作不 同之管理作規範。
本研究建議應該依照既有商店街與未開發商店街兩種型態訂定不同的管理辦法。既 有商店街部分則依照該商店街特性由政府單位與管委會組織共同建立管理辦法；而未開 發商店街之型態，則應由政府權責單位訂定管理辦法，以利日後管理。
四、成立商店街維護管理專業經理人制度
從高雄市商店街案例及日本商店街發展的經驗中發現，台灣商店街缺乏專業管理人 才，導致規劃與執行有所落差。由於許多商店街推行更新的過程中，缺乏溝通協調與整 合的能力，使得資源利用分散。
五、商店街營運成本與經費
應參考民間參與經建設施公共建設接管營運辦法第六、七條規定，於 OT、ROT 與 BOT 的過程中，政府單位、管委會組織與承攬廠商間需要共同協約，釐清該商店街營運 成本支出與經費申請的可行性。
第三節 後續研究建議
本研究在探討商店街維護管理的資料彙整分析中，歸納整理商店街維護管理現況與 需求，並試以物業管理專業服務導入其維護方式討論，但由於商店街擁有複雜的其他影 響因素，後續值得加以改進探究的方向有：
ㄧ、本研究以商業型態之都市街道維護管理委外作論述，ㄧ般道路之維護管理並未探 討，此部分亦可作為後續發揮空間。
二、商店街維護管理除了機制與方式的建立外，亦擁有經費成本的財務研究方向，本研 究尚未作深入探討，財務計畫分析可作為後續研究的發展方向。
三、本研究討論之對象主要針對有管理委員會之商店街，對於尚未成立管理委員會的商 店街未深入討論，未來可針對此部分加以探討。
四、本研究以公私部門之管理對口為對象，為避免議題過於繁雜，故將街道以空間結構 作為區分，業種業態與消費者觀點排除在研究議題外，而後續建議可參考分析業種 業態與消費者的需求觀點對委外管理的影響性，建議可結合用後評估等方式進ㄧ步 分析。