一、商店街的定義
「商店街」一詞源於日文「shyotengai」的音譯，其內涵為在都市地區中，商業活 動較為密集、且活動頻繁之區域。在經濟發展與社會結構變遷的背景下，都市化過程中 商店街、商圈發展漸漸地與生活密不可分，經濟部商業司自 1995 年起開始推行改善商 業環境計畫，由此可知商店街環境在台灣逐漸受到重視。以下則為歷年各學者對商店街 的定義內容整理。
表 2-8 歷年學者對商店街的定義
學者 / 年份 對 商 店 街 的 定 義
Ellis(1978) 商店街在都市街道中組成要素如下，由兩排沿街建物所構成之路徑、且以商業活動或商 品交易等為主要機能。
翁俊雄(1990) 商店街是由不同商業機能的店家或商場聚集所組成，提供各式各樣的服務，以滿足多元 化生活的需求。
李孟熹(1993) 商業活動是經過有組織的集聚化，讓各個經營個體再抹一街區裡為了整體共同繁榮的目 標，進行個體化的營運，以銃造其所在商圈的商機，並帶動人潮。
邱明民(1994) 無論是人為規劃或自然行程，多數店舖集合在一起的商業聚集體稱之為商店街，其強調 消費者的便利性、舒適性的滿足。
龔林昀(1995) 商店街是由多數的中小零售業所組成的商業性聚集體。
羅榮鑫(1996) 商店街是由許多店家因自然發展或規劃安排所構成的帶狀商業街道貨商圈範圍。
蔡大猷(1998) 狹義商店街是由多數的「商店」聚集而成的「街」；而廣義商店街中「街」的意義已不 是單純表示「條狀」的店舖聚集型態。已發展成區域「塊狀」、上下「立體」或「地下 化」等形態，「條狀」只是商業發展的原形或基本型。所以「街」所代表的意義是商店 的「複數」、「多數」或「聚集體」的意思。
蕭偉良(2002) 商店街範圍可能為數百公尺的單一街道，亦可能為由多條街道衍生而成的街區發展，透 過各業種業態的結合所形成的多元商業環境。
資料來源：本研究整理。
二、商店街的經營型態
資料來源：1.顏世禮，2008；2.本研究整理。
顏世禮(2008)表示，商店街結構化條件包含兩大項，分別為「資源共享」與「結構
資料來源：1.顏世禮，2008；2.本研究整理。
三、商店街國內相關研究方向
由表 2-11 得知，歷年國內相關研究發現，國內研究商店街主要內容為以個案探討 商圈發展的議題，內容主軸包含商圈演變過程歷史脈絡、商圈空間機能結構與發展成效 評估、硬體設備與自明性研究等。從硬體設施機能改善論商店街與商圈的發展，而後開 始探討經營模式的影響構面與因子。
初期商店街與商圈發展重點在於硬體設備的建立，而後對空間結構與購物活動特性 作深入討論(如鄒克萬，1985；李進廉，1988)，漸漸又轉換著重於軟體經營概念的產生(如 龔林昀，1994；施方方，2000；卓心蘋，2001)，一直到提出 BIDs 模式(蔡春嬌，2007) 詴圖解決都市商店街面臨軟體與硬體間無法帄衡發展的困境，其以結合都市更新與商圈 規劃概念提出環境機能、組織機能、行銷機能與經營機能等四面向的課題分析與改善建 議。近期商店街相關研究開始結合其他都市議題綜合研究提出論點，故本研究詴以物業 管理的思維導入，研究其委外管理的方式。
表 2-11 國內商店街相關研究整理
資料來源：1.本研究整理；2.蔡春嬌，2007。
由上表 2-11 得知國內商店街相關研究的研究方向與內容，本研究將其分為三大類
從初期硬體設施改善到軟體經營發展的著墨，商店街與商圈所產生的課題漸漸轉變 為硬體與軟體間的相輔相成，也就是軟硬體在商店街營運上的機制需要更加創新的思維 導入，陳嘉民(1999)提出，商店街經營缺乏長期經營的管理機制，故無法有效地永續經 營。王昭正、江書賢等人(2001)也提出地方政府無法落實計畫，商店街相關計畫常因此 造成反效果而沒有正面效益，而彭國田(2002)表示商店街經營困境常出現的議題是缺乏 制度化的自治組織缺乏經費與專業人才。趙義隆、陳建良(2001)認為商圈獨特性消失和 過度發展結果，過度的開發形成惡性循環而使得商店街邁入衰退期。朱國光(2001)研究 則顯示，形象商圈的執行需要一套標準的評估方法，相關單位應針對商圈更新後擬定績 效評量，以提高消費環境的品質。
四、國外街道經驗策略
並且建立「Town Management Organization」(簡稱 TMO)的制度，TMO 是「城 市管理組織機構」，依據中心市街活性化法而成立，以非政府、非營利機構 (Non-government, non-profit Organization)培育市鎮內中小型商業活動之經營管理 人，漸漸演變為一個經營管理人的人力派遣中心。TMO 的主要執行內容為整合商 業業種組成、店舖出租配置及其他軟體事業為主，也就是作為中心商業區域的整 體商業計畫整備、營運與管理的機關，以橫向的綜合性考量商店街的建設，兼顧 硬體設施建設、軟體人才培訓，以及政府輔導政策宣導，來提升傳統商圈的競爭 力。而 TMO 常與商工會等有密切的合作關係，也就是重視公私部門間的合作以及 著重公部門間全盤參與的重要性，其運作類似美國的「Downtown Improvement District」(DID)的運作模式，主要任務為整合出租、活動辦理以及公共設施的改善、
維護與管理等工作。
2.商店街 CI 事業
CI 是「Corporate Identity」的簡稱，也就是法人身分。其內容就是將企業的特 徵、企業的事業領域明確化。在商店街的規劃裡，由 TMO 決定商店街發展的目標 後，需要 CI 事業的確實執行，擁有法人身份的企業作為執行的負責人，方能提升 商店街的競爭力。
小林憲一郎(2000)指出，從福岡縣大川市的維拉‧貝爾提所執行的中庭事業到 TMO 的建立經驗來看有三大重點，商店街的活性化需要「業種構成的適切性」、「商
來看，CI 事業有以下之特色： 的需求與議題作改善的目標與依據。第一階段(1962~1972)為建立「組織體制」，從 商店街需求找出改善方式，透過法規的制定來改善商店街組織的制度；第二階段
(1962~1972)
中小企業基本法
商店街振興組合法
建立組織制度，並且法人化管理
訂定組織運作原則，會員權力帄等分配 (2)「振興政策」具體化
(1973~1979)
中小小賣商業振興法 提升店舖集團化與強化經營管理
強化商店街商業基盤及改善商業環境
建立優惠稅制 (3)建立「金融體制」
(1980~1990)
中小企業事業團法 建立專責金融體制
融資對象、金額明確化，並融資程序法定化 (4)「整體化」發展
(1991~1997)
促進特定商業集積整
資料來源：1.龔林昀，1996；2.蔡春嬌，2007。
（二）美國
經濟部商業司(2001)指出，美國主街(Main Street)在二次大戰前曾經是發展蓬勃的商 業地區，但因為郊區化(Suburbanization)迅速影響美國，以致商業及住宅相關活動漸漸地 移至都市外圍地帶，因此美國的商業活動型態開始有了改變 ，而意識到城鎮再造 (Downtown Revitalization)的重要性。主街計畫是為了改善中心商業區的外觀以及生產有 形與無形的利益，提升商業經營的手段，並且強化民眾參與的能力，讓商業區成為一個 城市有特色的地方。
從 1960 至 1970 年代開始，有許多社區力圖改善商業發展的窘境，但未有完善整體 地解決真正的都市議題；1977 年國家史蹟保存信託基金會(National Trust for Historical Preservation)發現商業區的問題，因此發起了「主街計畫」(Main Street Project)。此計畫 透過四個手法作商業城區的再造概念奠基商街永續發展的目標，主要由政府與當地居民 共同合作與投入資源，其四手法如下：
1.組織化(Organization)：建立政府、人民與社會團體的合作機會。
2.設計(Design)：透過修復、改建、與擴建等改善商街環境面貌。
3.促銷(Promotion)：以鎖定目標方式進行活動廣告等行銷商業區。
4.經濟重建(Economic restructuring)：以強化經濟基礎為考量，用分析方法提擬配套。
在 1980 年，此基金會擴大規模而成立 National Main Street Center「國家主街中心」
(簡稱 NMSC)，為美國最大且全方位商業區再造服務組織，此機構主要的業務為協助傳 統商業區整合再造，提供資訊、技術協助等，並協助推動地區主街計畫與專業人才訓練。
而主街中心(NMSC)也透過以下方式提供服務與資訊互動：出版品的提供、國家主街網 路(National Main Street Network)的建立、全國主街議題城鎮會議(National Town Meeting on Main Street)以及相關技術協助，主街計畫的建立提供了商區再造的機會與方向。
（三）小結
由上述了解美國主街計畫提供商業街區再造機會，其四手法是為公部門業務委外的 軸心，以建立公私部門合作機會並且規劃設計商店街環境改造內容。而日本的街道管理 經驗則是建立中心市街活性化法源與城市管理組織機構(TMO)，此機構為專培育專業商 店街經營經理人的中心，透過法人身分的 CI 事業執行商店街發展的相關計畫與提升商 店街之競爭力。
綜理上文，以商店街道管理經驗架構台灣商店街維護管理未來的改善方向與機會，
從其經驗中發現公部門業務委外的趨勢及重要性，以及推行的相關業務是可從物業管理 觀點作介入管理，本研究由公部門業務委外與物業管理模式兩個軸線作分析彙整，主張 以物業管理專業服務的整合性產業提供商店街的設施維護與其經營管理，進而從此兩軸 線了解商店街維護管理課題與未來發展建議。