第五章 實證模型
第六節 其他變數對不動產稅的影響
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當經濟負成長時，恐慌更易造成房地產價值暴跌以及不動產稅收入的較大下降。
(2)研究的時間長度不同。Doerner and Ihlanfeldt (2011)認為對房價下跌的分 析時間過短，不動產稅評估制度還未允許稅基完全反應房價下跌。短期內地方政 府可以提高法定稅率以應對稅基下降，但長期來看會遇到稅率上限瓶頸，持續調 高稅率在政治上也不可行。因此本文拉長了研究的時間長度，使稅基有時間對下 跌作出反應，不動產稅下跌的幅度可能大於上漲幅度，影響研究結論。
(3)不動產稅收入上漲的限制多於下跌的限制。評估遲緩、稅率及稅基限制阻 礙稅收增長，但當房價下降後政府可能有更大的壓力下調不動產稅稅基，尤其是 在估稅員采選舉制的地區。就稅率而言，政府為獲得競選連任的優勢，在不動產 稅基上升時會調低稅率以降低民眾稅負，但在不動產價值下降時，政府對調高不 動產稅率較為謹慎。
第六節 其他變數對不動產稅的影響
一、外商直接投資淨流入
上年度外商直接投資淨流入數量對不動產稅收入在 10%顯著水準下具有顯 著正向影響，上年度 FDI 淨流入每增加 10 億美元，不動產稅收增加 0.000551%。
相反，上年度外商直接投資淨流入數量對不動產稅收入占比卻有負向影響，一國 上年度 FDI 淨流入每增加 10 億美元，不動產稅收占比下降 0.000695 個百分點，
儘管這種影響並不顯著。本文預期政府為吸引外資流入，促進經濟發展以及就業，
因而會以降低不動產持有稅作為誘因，從而導致後期不動產稅減少。迴歸結果顯 示，不動產持有稅並非政府吸引外資的工具，相比而言所得稅和商品與勞務稅優 惠政策更可能是吸引外商直接投資的稅收因素。由於外商投資淨流入實際上增加
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了下年度不動產稅稅基，不動產稅稅將會增長，但由於增長較小，因此對不動產 稅占比貢獻不顯著。
二、政府債務率
前期政府債務占 GDP 的比重對不動產稅收入及其占比均在 1%水準下有顯 著的正向影響。前期政府債務率每增加一個百分點，不動產稅收收入將增加 0.00265%，不動產稅後占總稅收的比重將增加 0.00933 個百分點，結果顯示當政 府債務率較高時，OECD 國家政府傾向於從不動產稅中尋找解決財政困境的出路，
成熟經濟體的不動產稅成為具有開發潛力的稅收來源地。
三、租稅負擔率
一國的總體租稅負擔率對不動產稅收值具有 1%水準下的顯著正向影響，但 對不動產稅收占比具有 1%顯著水準下的負向影響。總稅收收入占 GDP 比重每 增加 1 個百分點，不動產稅收收入提高 0.0231%；相反，租稅負擔率每增加 1 個 百分點，不動產稅收收入占比下降 0.0771 個百分點。如果將租稅負擔率看作政 府的徵稅努力，當政府努力尋找稅收財源時，所得稅以及財產交易稅更容易成為 政府的著力點，租稅負擔率每提高一個百分點，所得稅收入將增加 0.0442%，所 得稅占比顯著提高 0.533 個百分點，而包含不動產稅以及其他交易環節稅的財產 稅收入將增加顯著增加 0.0412%。商品與勞務稅則是與不動產稅反應相同，占比 顯著下降 0.212 個百分點。
四、財政分權度
以中央政府支出占全部政府支出比重衡量的財產分權度對不動產稅收入及 其占比均有顯著的正向影響，財政分權度每提高 1 個百分點，不動產稅收收入增 長 0.0213%，不動產收入占比增加 0.0376 個百分點。中央政府支出占比增加將導
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致地方政府財政支出壓力下降，徵稅壓力也可能有下降，由於不動產稅主要是地 方政府收入，因此本文預期該財政分權度的增加將會導致不動產稅收入及占比下 降，但迴歸結果與預期完全相反，原因有三：1.地方政府並非量出為入，支出壓 力下降時並不會減少稅收收入的動機。2.中央政府財政支出中經濟建設性支出普 遍較大，更可能造成房地產數量和價值的上升，因此帶動不動產稅的上升。3.中 央政府支出增加將減少對州和地方的補助，地方政府通過增加不動產稅收入以避 免教育等公共支出的減少。(Dye and Reschovsky, 2008）
五、產業結構
農業產值占 GDP 比重對不動產稅收入及其占比的影響與預期相同，農業產 值占比每增加 1 個百分比，不動產稅收收入減少 0.140%，不動產稅收收入占總 稅收的比重減少 0.164 個百分點，係數均在 1%水準下顯著異於零。各國對農業 用地及農民房產普遍都有不動產稅減免和優惠政策，因此隨著工業及服務業占比 提升，農業產值占比逐漸下降，更多的人口、土地及房屋轉移到城市中來，促進 不動產稅稅基的提高，從而提高不動產稅收入及其在稅收結構中的占比。
六、短期利率水準
短期利率水準對不動產稅收入和占比有顯著的負向影響。短期利率是政府貨 幣政策的中間目標，會向長期借款利率傳導。當貨幣當局收緊貨幣政策，導致短 期利率的升高，導致長期利率也跟著上升，增加房地產投資的資金成本，降低房 地產市場投資需求，導致房地產價值下降，可能影響到不動產稅收稅基，從而減 少了不動產稅收入。從表 5-2 和表 5-3 迴歸結果可以發現，短期利率水準每提高 1 個百分點，不動產稅收入將下降 0.011%，不動產稅收占比下降 0.0166 個百分 點。
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七、老齡人口在總人口中的比重
人口因素對不動產稅收收入有正向影響，老齡人口在總人口中的比重每提 高 1 個百分點，不動產稅收增加 0.0156%，但迴歸係數在 10%水準下未顯著異於 零。人口老齡化對不動產稅收占總稅收的比重在 10%水準下有顯著的負向影響，
老齡人口在總人口中的比重每提高 1 個百分點，不動產稅收占總稅收的比重下降 0.0473%，原因在於人口老齡化並未降低社會對房屋和土地的需求，且由於房屋 土地等不動產價值較高，生命週期的後期會擁有較多的此類財產，因此隨著社會 人口老齡化，社會持有的房產土地數量和價值增加，導致不動產持有稅增加。但 人口老齡化率上升對商品與勞務消費支出增加更為明顯，人口老齡化率每提高一 個百分點，商品與勞務稅稅收收入增加 0.0298%，商品與勞務稅稅收收入占總稅 收比重增加 0.802 個百分點，由於商品勞務稅增長抵消了人口老齡化對不動產稅 增長的影響，因此導致不動產稅收占比在稅收收入增加時反而下降。
八、國家固定效果
通過不動產稅收與 GDP 迴歸模型以及不動產稅收占比與 GDP 迴歸模型得 到的國家固定效果中，美國、加拿大、英國、法國和日本等國不動產稅收有高于 OECD 國家平均值的正向固定效果；盧森堡、挪威、奧地利、捷克和愛沙尼亞等 國不動產稅收有低於平均值的負向固定效果。
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27 詳細固定效果數據見本文附表 A-1。