第二章 文獻回顧
第三節 房地產景氣循環對不動產稅收的影響
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為地方政府提供了穩定額財源，但並沒有發揮穩定經濟的作用。
其他關於財產稅或不動產稅收的短期波動性的研究包括：吳亭瑩 (2006) 利 用臺灣臺北市、臺北縣、高雄市與台中市 1992-2004 年數據實證結果顯示，財產 稅收入會受到總體景氣變動之影響，其中土地增值稅與契稅相較於地價稅與房屋 稅更易受整體經濟變動之影響；吳明彥 (2010) 利用 1982-2009 年台灣總體經濟 的時間序列數據資料進行實證研究，結果顯示總體經濟景氣與土地稅租稅努力呈 現正向變動關係，且總體景氣在繁榮與衰退期間對土地稅租稅努力有不對稱影響，
衰退期間影響大於景氣繁榮期間；曾彥登 (2012) 利用台灣 1959-2011 年資料的 實證研究結果發現，總體經濟景氣對政府總稅課收入及各項稅收有正面影響，且 影響具有不對稱性，景氣衰退期間對總稅收的影響程度大於景氣繁榮期間，但無 法判斷景氣衰退與繁榮期間對於所得稅、消費稅與財產稅的影響效果何者較大。
第三節 房地產景氣循環對不動產稅收的影響
美國房地產市場在 2006 年前後波動較大，在 2006 年房地產市場到達頂峰前 4 年，房地產市場價格迅速上漲約 64%，房地產供給量增長 25%，而 2006 年後 市場蕭條，到 2009 年底房價暴跌了約 30%，供給量下降 71%。這為研究房地產 市場景氣循環與不動產稅收的關係提供了重要資料。房地產景氣循環對不動產稅 收的影響研究結果表明，美國不動產稅收收入的不動產市場價值彈性小於 1，評 估價值的彈性更小，房價上漲時不動產稅收上升緩慢，且上漲主要由房地產數量 增長所致，而非房地產評估價值上漲。房價變動對不動產稅收增減具有不對稱性，
房價下跌時，不動產稅收下跌的幅度小於上漲的幅度。不動產稅對房價的反應特 性與不動產稅稅基評估滯後、稅基增長限制以及政府調整有效稅率有關。
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Cornia and Walters (2005, 2006)利用美國 1991-2001 年居民住宅的資料研究 發現，房地產市場價格在此期間平均每年上漲 4.15 %，數量每年上漲 13.7 %，而 財產稅收入每年上漲 4.54 %，財產稅上漲相對市場價值上漲較溫和。由於選舉 壓力以及全面公開（full disclosure）這一非約束性措施，稅基評估者在市場價值 上漲時並不會相應地通過重估價來調整評估價值，即使將市場價值上漲納入到評 估價值之中，地方政府也會同時下調稅率，導致不動產稅收入增長受限。
Lutz (2008)實證分析了 1976-2007 年美國房價上漲影響全國不動產稅收的大 小和時限。他認為房價對不動產稅的影響是不動產市場價值上漲與政府調降不動 產有效稅率的結果。
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綜合來看，房價上漲對不動產稅收的影響較小，長期彈性 約為 0.4，原因是稅基並未隨房價的長期上漲而調整，而且政府會以降低稅率來 防止房價上漲導致稅負上升。房價上漲後的 2 年內不動產稅沒有顯著反應，反應 從第 3 年開始，到第 4-5 年趨於穩定。房價變動對不動產稅影響具有不對稱性，房價下跌時不動產稅沒有顯著變化，作者認為這是政策制定者調高有效稅率所致。
Lutz et al. (2011) 利用美國 2006-2009 年州層級的資料研究發現，房價的下 跌對不動產稅收的影響很小，不動產稅具有穩定性。不動產評估價值滯後于市場 價值下跌約 2 年，2006 年之後的房地產市場價值下跌只是減緩了評估價值的上 升，直到 2010 年評估價值才開始下降，而與此同時，法定稅率從 2009 年開始上 升。評估價值的變化相對下跌的房地產市場價值有顯著的滯後，而且地方政府會 提高不動產稅率來抵消稅基的減少，從而造成了 2006 年之後房價下降，但不動 產稅收較少下降。Alm and Sjoquist（2011）利用美國佐治亞州 1997-2009 年 180 個學區資料的研究結論與此相同。
11 2000-2005 年美國應稅不動產的市場機制上漲了 7.9%，而有效稅率下降了月 1.7%，導致不動 產稅收入上漲約 6.1%。
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Doerner and Ihlanfeldt（2011）利用美國佛羅里達州各城市 15 年的面板資料 研究房地產商業週期中房價上升和下降對該州地方城市政府收入的影響，研究發 現 1995-2005 年房價上升造成政府收入平均上升 32.8%，收入上升的主要部分是 不動產稅收上升，不動產稅占城市收入的比重平均提高 4 個百分點，同時 2005 年之後的房價下降對地方政府收入幾乎沒有影響，甚至有城市不動產稅收入繼續 上漲。迴歸結果顯示，房價每上升 1%，不動產稅收入增加 0.0018%，其中不動 產數量上升 0.0012%，單位評估價值僅上升 0.0006%，因此不動產稅上升的主因 不是房地產評估價值上漲。該文進一步發現房地產週期對不動產稅收的影響存在 不對稱性，房地產價格下降導致的不動產稅收入下降小於房價上漲時不動產稅收 入的上升，原因有三：一是稅基評估者對房地產價格上升比下降更敏感；二是該 州法律有奪回規則（recapture rule），允許評估者在房價下降時提高不動產評估價 值 3%；三是房價上漲時家庭持有不動產數量上升，但房價下跌時持有數量並不 會相應下降。
為防止財產價值上升導致稅負超預期上升以及政府支出增長不受控制，美國 各州採取了各種財產稅限制措施，對不動產稅收入上升產生了顯著的負面影響 (Cutler et al., 1999; Anderson, 2006; Giertz, 2006;Wallin and Zabel, 2011; Alm et al., 2011)，同時也使政府部門雇員數量和工資上漲速度下降(Poterba and Rueben, 1995)，地方政府學校支出減少，降低居民對當地房地產資產的需求，抑制不動產 市場價值上漲(Bradbury et al.,2001; Lang and Jian, 2004)。
關於其他 OECD 國家房地產週期的研究較少。Joumard and Kongsrud (2003) 認為 OECD 國家財產稅稅基受景氣波動影響小，財產稅相比勞動或資本所得稅 更加穩定和可預見。Muellbauer (2005) 研究發現英國市政稅(Council Tax)與不動
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產市場價值聯結弱，不動產稅稅基未與房地產市場景氣保持一致，使其助長經濟 波動，同時也導致空屋率高，不利資源有效配置。