第五章 實證模型
第五節 影響機制分析
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第五節 影響機制分析
本文借鑒 Blöchliger et al. (2015)房價響應模型和稅收響應模型，分別構建房 地產價值的 GDP 響應模型、不動產稅的房地產價值響應模型，分析不動產稅收 弱充足、強穩定及不對稱的非週期特徵產生機制。
Blöchliger et al. (2015)在研究 GDP 對房價的影響時將財產稅與 GDP 並列，
而在研究 GDP 對不動產稅的影響時將房價和 GDP 並列，房價響應模型與稅收響 應模型均忽視了自變數的相關性，沒有理清 GDP 對不動產稅的影響路徑。
25
本 文構建房地產價值響應模型自變數為 GDP，而不動產稅對房價的響應模型中，只納入房價作為自變數。
房地產價值分別以房價指數和家庭持有不動產價值代表，同時反映房地產價 與 量 對不 動產 稅的 影響 。
26
房價 指 數資料 來 源於 OECD Economic Outlook:Statistics and Projections 資料庫，家庭不動產資產價值資料來源於 OECD Factbook Statistics 資料庫。
房價響應模型和不動產稅對房價的響應模型與前文基本模型相同，分別為：
𝐺𝐺
𝑖𝑖𝑖𝑖
= ∑𝑁𝑁 𝑖𝑖=1
𝛼𝛼𝑖𝑖
𝑑𝑑𝑖𝑖𝑖𝑖
+ 𝛽𝛽1
𝑇𝑇𝑖𝑖𝑖𝑖
+ 𝐹𝐹𝑊𝑊 + 𝜀𝜀𝑖𝑖𝑖𝑖
(13) 𝑌𝑌𝑖𝑖𝑖𝑖
= ∑𝑁𝑁
𝛼𝛼𝑖𝑖
𝑑𝑑𝑖𝑖𝑖𝑖
𝑖𝑖=1
+ 𝛽𝛽1
𝐺𝐺𝑖𝑖(𝑖𝑖−1)
+ 𝐹𝐹𝑊𝑊 + 𝜈𝜈𝑖𝑖𝑖𝑖
(14) 其中𝐺𝐺𝑖𝑖𝑖𝑖
為各國房地產價值取對數，𝑇𝑇𝑖𝑖𝑖𝑖
為當期 GDP 取對數，𝑌𝑌𝑖𝑖𝑖𝑖
為不動產稅收 取對數。表 5-6 為兩個模型迴歸結果，從中可以發現,(1)當期 GDP 變動對房價以及家庭持有房地產價值具有顯著的正向影響，且
25 Égert (2010)的財政政策響應模型也是將資產價格同時作為自變量，實證結果發現 OECD 國家 房價每增加一個單位，財產稅收入增加約 0.14-0.27 個單位。
26 Andrews et al.(2011)發現 OECD 國家房價上漲將提振房地產投資，從而增加人均住宅數量，
這一特徵在南歐國家（比如西班牙和葡萄牙）表現明顯，而在東歐國家（比如波蘭和捷克）則 較弱。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
彈性均大於 1。當期 GDP 每上升 1%，房價指數平均上升 1.909%，家庭持有房地 產價值上升 1.396%，係數均在 1%的顯著水準下異於 0，說明房地產價格和總價 值上漲的幅度甚至超過 GDP 上漲幅度。
(2)與不動產價值變動形成鮮明對比的是，前期不動產價值的上升並沒有傳 遞到不動產稅收入的變動。前期房屋價格指數每上漲 1%，不動產稅收入僅上漲 0.116%，且係數只在 10%水準下顯著異於 0；而前期家庭持有房地產價值上漲 1%，不動產稅收入上漲 0.282%，係數在 1%水準下顯著異於 0，但影響幅度小。
總體而言，房地產市場價值變動對不動產稅收入的影響小。
因此，不動產稅收入對 GDP 變動反應小的原因並非是房地產市場價值本身 與 GDP 聯結微弱，相反，房價以及家庭持有不動產市場價值的變動幅度甚至大 於 GDP 本身變動的幅度。以此來看，不動產稅收徵收只要完全反應市場變動，
不動產稅增長將超過 GDP 增長。但現實是，不動產稅收入對房地產價格和總價 值變動極不敏感，不動產稅對不動產市場價值彈性小是不動產稅弱充足、強穩定、
非週期三大特性產生的來源。
‧
lnHousingprice lnY11𝑖𝑖 lnLanddwell lnY11𝑖𝑖
ln𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝑖𝑖−1 1.909*** 0.116* 1.396*** 0.282***
(0.161) (0.0598) (0.0993) (0.0585)
𝐹𝐹𝐺𝐺𝐹𝐹𝑖𝑖−1 0.0000267 0.000602** -0.0000423 0.000410
(0.000262) (0.000270) (0.000225) (0.000324)
𝐺𝐺𝐷𝐷𝐷𝐷𝑇𝑇𝑖𝑖−1 -0.00172** 0.000275 -0.00192** 0.000956
(0.000805) (0.000879) (0.000753) (0.00109)
𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑖𝑖 -0.00531 0.00623 0.0114* 0.0316***
(0.00664) (0.00745) (0.00635) (0.00880)
𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝑖𝑖 -0.0124** 0.0181*** 0.00313 0.0247***
(0.00500) (0.00537) (0.00386) (0.00555)
𝐹𝐹𝐼𝐼𝐺𝐺𝑖𝑖 -0.00682 -0.0146 -0.0242 -0.144***
(0.0279) (0.0306) (0.0204) (0.0284)
𝑀𝑀𝑃𝑃𝐼𝐼𝑖𝑖 -0.0139** -0.0182*** 0.00183 -0.0217***
(0.00616) (0.00695) (0.00394) (0.00549)
𝐺𝐺𝑃𝑃𝐺𝐺𝑖𝑖 -0.0666*** 0.0825*** 0.0515*** 0.0216
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
不動產稅收入隨市場價值的成長性小，內在原因是不動產稅制度設計。
首先，不動產稅作為持有稅，普遍採用房地產稅基評估制度，但稅基評估存 在遲滯，很多地方並未採用強制的年度評估制度，評估價值可能要過 3-5 年才會 反應市場價值變動，使得不動產稅成長性不足。其次，為防止市場價值上漲導致 政府規模膨脹以及不動產稅負上漲，各國不動產稅制度會對不動產稅收總規模、
評估價值上漲幅度設定上限，為使不動產稅限制在法律範圍內，政府會在市場價 值和評估價值上漲時調低不動產稅法定稅率，使得稅收不能充分反應經濟成長和 房地產市場價值增長。
就稅收的穩定性而言，所得稅和商品勞務稅對經濟波動的反應更為直接和迅 速。經濟成長（衰退）時，國民所得、商品與勞務消費增加（下降），所得稅由 於稅基立即增長和累進稅率制度使稅收收入的反應幅度最大，當經濟衰退時，其 下降最為明顯；消費支出基於終身所得，由於存在儲蓄，消費的變動相對所得變 動更為平滑(Altonji and Siow, 1987)，也使商品與勞務稅變動幅度不及所得稅，由 於所得稅的快速下降，商品與勞務稅在經濟衰退時占總稅收的比重上升。不動產 稅稅基變動以及稅率調整特性使其相對穩定。首先，如前所述，不動產稅稅基采 評估價，重新估價遲緩，房地產稅基無法靈敏地反映房地產市場的變動，使得不 動產稅上漲和下降的速度較慢。其次，房價上漲時稅務當局出於政治目的，謹慎 推遲調升稅基，而房價下跌時為保障收入穩定也會推遲調降評估價值。不動產稅 制度在對稅基上漲設定上限的同時，也允許稅基評估者在房價下跌時提高評估價 值以彌平與市場價值的差距，這也使得稅基對經濟變化和房地產市場漲跌反應更 加平滑。最後，地方政府會通過調整法定稅率來維持不動產稅收穩定。由於不動 產稅主要是地方政府稅，通常沒有調控經濟或促進分配公平的責任，地方政府為
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
保持收入穩定以供給地方公共品，因此在經濟衰退、不動產市場價值和評估價值 下降時會提高法定稅率和有效稅率；市場價值和評估價值上漲時，由於存在總稅 收額限制，稅率也可能相應調低，稅率調整使得不動產稅對市場價值變動反應較 弱。因此，上述原因使得不動產稅能夠在經濟衰退時保持穩定收入，其佔總稅收 比重不會下降。不動產稅為財產稅的主要組成部分，但較財產稅更為穩定，在 GDP 衰退時下降幅度更小，其原因是財產稅中包含了財產交易環節稅以及遺產與贈與 稅等，這些財產稅稅基受經濟波動影響更大，比如美國不動產交易環節稅稅基為 市場交易價格，在 2006 年前房價上漲以及交易量增長導致不動產交易環節稅收 成長超過 200%，而 2006 之後房價暴跌也導致該稅迅速下降(Lutz et al., 2011)，
財產稅中產出彈性較大的組成部分使得財產稅整體產出彈性大於不動產稅。
不動產稅存在非週期性，這是由不動產稅收產出彈性小造成的。本文研究發 現，不動產稅收入在經濟衰退期下降的幅度大於經濟擴張期上升的幅度，OECD 國家不動產稅在經濟擴張期的逆週期性調節作用更弱於經濟衰退期，這與對美國 房地產稅的研究的結果不同。美國的研究側重于房地產市場對房地產稅的不對稱 影響，研究結果顯示房地產市場下跌時房地產稅收的下降幅度小於相反情況下的 上升幅度，主要原因是因為政府會提高稅率以防止稅收下降過快。本文認為差異 的產生除研究的樣本不同外，還有以下原因：
(1)美國的研究僅指向房地產市場對稅收的影響，即為本文影響機制研究中 的第二環節，而並未考慮經濟變動對房地產市場的影響。經濟擴張期，經濟增長 對房地產價格拉動作用一般較溫和，但當經濟衰退時，恐慌可能造成資產價格暴 跌，對稅基影響更大。這也能夠解釋為什麼以GDP增長分類的經濟擴張和衰退期 會存在不對稱性相比以產出缺口分類的經濟繁榮與緊縮期更加顯著，這正是因為
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
當經濟負成長時，恐慌更易造成房地產價值暴跌以及不動產稅收入的較大下降。
(2)研究的時間長度不同。Doerner and Ihlanfeldt (2011)認為對房價下跌的分 析時間過短，不動產稅評估制度還未允許稅基完全反應房價下跌。短期內地方政 府可以提高法定稅率以應對稅基下降，但長期來看會遇到稅率上限瓶頸，持續調 高稅率在政治上也不可行。因此本文拉長了研究的時間長度，使稅基有時間對下 跌作出反應，不動產稅下跌的幅度可能大於上漲幅度，影響研究結論。
(3)不動產稅收入上漲的限制多於下跌的限制。評估遲緩、稅率及稅基限制阻 礙稅收增長，但當房價下降後政府可能有更大的壓力下調不動產稅稅基，尤其是 在估稅員采選舉制的地區。就稅率而言，政府為獲得競選連任的優勢，在不動產 稅基上升時會調低稅率以降低民眾稅負，但在不動產價值下降時，政府對調高不 動產稅率較為謹慎。