第三章 理論與制度
第一節 經濟成長影響不動產稅收的理論基礎
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第三章 理論與制度
第一節 經濟成長影響不動產稅收的理論基礎
經濟成長通過稅基與稅率的自動和人為調整影響稅收收入。本文參考 Doerner and Ihlanfeldt (2011) 對房價影響美國不動產稅收的模型建立經濟成長影 響不動產稅收的模型。假設𝑇𝑇為不動產稅收收入，其受不動產稅率和稅基變動的 影響，而作為課稅基礎的不動產計稅價格（taxable value）是根據評估得到，因此 稅基的變動又可以分為徵稅對象市場價值(market value)的變動以及評估比率變 動。
𝑇𝑇 = 𝑟𝑟 × 𝑉𝑉(𝜌𝜌, 𝛨𝛨) (1) 𝑟𝑟為不動產稅法定稅率（statutory tax rate）
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，受到經濟景氣、政府吸引外國 投資行為以及政府面臨的債務負擔的影響。𝑉𝑉為房地產稅稅基評估價值，𝜌𝜌為評估 比率，即不動產市場價值向評估價值的轉化因數（0 ≤ 𝜌𝜌 ≤ 1）。當𝜌𝜌接近於 1 時，課稅對象金額變化將完全反映到稅基之中；當𝜌𝜌接近於 0 時，表明課稅對象反映 到稅基之中的比例很小，課稅對象的變化難以轉化為稅基的變化。𝜌𝜌主要受到經 濟景氣、政府租稅努力以及財政分權結構的影響。𝛨𝛨為不動產總市場價值，金額 大小主要受到經濟景氣、人口因素以及產業結構的影響。Doerner and Ihlanfeldt (2011) 將資產價值𝛨𝛨進一步分為數量和價格，本文對此不作區分。
𝑇𝑇 = 𝑟𝑟(𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺, 𝐹𝐹𝐺𝐺𝐹𝐹, 𝐺𝐺𝐷𝐷𝐷𝐷𝑇𝑇) × 𝜌𝜌(𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺, 𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇, 𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹) × 𝛨𝛨(𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺, 𝐺𝐺𝑃𝑃𝐺𝐺, 𝐹𝐹𝐼𝐼𝐺𝐺, 𝑀𝑀𝑃𝑃𝐼𝐼)
= 𝑓𝑓(𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺, 𝐹𝐹𝐺𝐺𝐹𝐹, 𝐺𝐺𝐷𝐷𝐷𝐷𝑇𝑇, 𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇, 𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹, 𝐺𝐺𝑃𝑃𝐺𝐺, 𝐹𝐹𝐼𝐼𝐺𝐺) (2) 其中，GDP 為經濟成長，FDI 為租稅競爭，DEBT 為政府存量債務水準，TAX
14 不動產法定稅率(statutory tax rate)不同於有效稅率(effective tax rate)，前者為不動產稅收收入 與稅基（不動產評估價值）之比，後者為稅收收入與課稅對象（不動產市場價值）之比。政府 可以通過改變法定稅率或稅基評估方法來改變有效稅率。
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15 Doerner and Ihlanfeldt(2011)發現美國佛羅里達州房價上漲或下跌並不會影響不動產稅稅率。
16 家庭可支配收入增長對住房自有率提升的解釋力在丹麥、芬蘭、西班牙和英國最強。
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值上漲，
𝜕𝜕𝜕𝜕
𝜕𝜕𝜕𝜕𝜕𝜕𝜕𝜕
≥ 0
(6)總體上來看，經濟成長對不動產稅收的影響取決於經濟成長對稅率、評估比 率以及市場價值的影響，雖然𝛨𝛨可能會造成不動產評估價值比率和稅率下降，但 綜合來看，不動產稅基和稅收會有一定程度上漲，但幅度可能較小。因此，
𝑑𝑑𝑑𝑑
𝑑𝑑𝜕𝜕𝜕𝜕𝜕𝜕
≥ 0
(7)稅收變化幅度與 GDP 本身變化幅度相比，直接受到房地產評估比率本身大 小的影響，因此使不動產稅收占 GDP 比重受 GDP 成長影響方向和大小無法確 定。
𝑑𝑑(𝑑𝑑 𝜕𝜕𝜕𝜕𝜕𝜕 ⁄ )
𝑑𝑑𝜕𝜕𝜕𝜕𝜕𝜕
=𝜕𝜕𝜕𝜕𝜕𝜕 1
2(𝑑𝑑𝜕𝜕𝜕𝜕𝜕𝜕 𝑑𝑑𝑑𝑑
× 𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺 − 𝑟𝑟 × 𝜌𝜌 × 𝛨𝛨) (8)（4）其他變數對不動產稅收的影響。
租稅競爭𝐹𝐹𝐺𝐺𝐹𝐹使用前一期外國直接投資淨流入衡量。政府租稅競爭可能與不 動產稅具有直接的關聯，通過降低不動產稅收可以作為地方政府吸引投資，促進 地方經濟發展和就業的工具（Brueckner and Saavedra , 2001）。因此地方政府吸引 外商投資的動機可能減少不動產稅收。
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政府債務率𝐺𝐺𝐷𝐷𝐷𝐷𝑇𝑇用前一期一般政府債務占 GDP 比重衡量。前期一般政府 債務可能影響當期政府稅收行為，比如中央政府償債壓力大會影響中央對地方財 政之補助，而使地方政府增收不動產稅以獲得充足支出財力。Celasun and Kang (2006)、Lee and Sung (2007)、Afonso and Hauptmeier (2009)研究發現前期政府債 務會導致政府財政收支賬戶改善，即高負債政府會傾向于增加稅收、減少支出以 償還債務。
17 Blöchliger and Campos (2011)發現 OECD 國家間直接的不動產稅競爭相對較少，降低不動產 稅負較少成為稅收競爭的工具，但依然存在針對公司的不動產稅競爭。
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稅收努力程度𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇使用租稅負擔率衡量。稅收負擔的提高可能造成各項租稅 收入的普遍上漲，但也可能出現不同租稅收入變化的結構性差異，對不動產稅收 收入占 GDP 比重以及占總稅收的比重影響不確定。
財政分權𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹用中央政府支出占總政府支出比重衡量，若州和地方政府支 出占總支出比重越大，代表事權越重，州和地方政府稅收課徵壓力越大。本文以 中央政府支出占總政府支出比重來衡量財政分權度，預期中央政府占比越大，州 和地方政府課徵不動產稅以支應支出的壓力越小，當期不動產稅稅額越小。
產業結構𝐹𝐹𝐼𝐼𝐺𝐺用農業產值占 GDP 比重衡量。不動產持有環節稅在農村地區 和城市地區會有差異，一般政府會對農業（包括農、林、牧、漁業）房地產的不 動產稅有所減免，影響不動產稅收入，因此產業結構中農業產值越小，越多的人 口和資源流向城市地區，增加城市地區房地產數額和價值，從而使不動產稅增加。
貨幣因素 MON 用短期利率來衡量，貨幣超發可能造成物價上漲和短期利率 下降，造成資產價格泡沫（Andrews et al., 2011），資產價格上漲速度可能高於或 低於一般物價水準上漲，造成不動產稅基去除價格因素後的實際價值上升，因此 不動產稅收收入增加。
人口因素𝐺𝐺𝑃𝑃𝐺𝐺對不動產稅收的影響分為總人口和人口老齡化兩個方面，總人 口數量增長會增加房地產需求，房屋和土地保有數量和價格上漲，造成不動產稅 收上漲。65 歲以上人口比重上升，有財富積累的社會階層人口將上升，不僅影響 總需求，而且改變住房保有結構，提高住房自有率（Andrews and Sánchez ,2011) ， 因此也造成不動產稅稅基變動，同時由於人口老齡化將減少國民收入，所得稅比 重下降，可能造成不動產稅占總稅收比重上升。