第三章 理論與制度
第二節 OECD 國家不動產稅制度：以美國為例
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第二節 OECD 國家不動產稅制度：以美國為例
由於各國不動產稅收制度主要由地方政府決定，各國內差異就較大，因此本 文選擇美國不動產制度進行說明，重點介紹各州對不動產稅的限制措施。
美國不動產稅屬於財產稅（包括不動產和其他個人財產），不動產分為住宅 不動產(residential real property)、商用不動產(commercial real property)、工業不動 產(commercial real property)以及農業用不動產(farm real property)。在總財產稅稅 基中，住宅不動產占 60%，商業、工業和農業不動產占比約 30%，其他個人財產
（比如汽車等）占比少於 10%，因此不動產稅是整個財產稅的主要來源。
美國不動產稅收入主要屬於地方政府。從 1980 年代末以來，財產稅收入一 直是地方政府穩定的收入來源，財產稅占州和地方政府總稅收比重在 30%左右，
且由於科技泡沫導致經濟衰退，個人所得稅和公司所得稅減少，使財產稅佔比在 2000 年以後有明顯的上升趨勢。到 2008 年財產稅占美國地方政府總稅收的 75%，
占地方政府總收入的 50%。財產稅的增加主要源自於財產稅評估稅基中住宅不 動產評估價值的上漲，而工商業和農業不動產評估價值占稅基的比重一直在下跌。
美國各地區不動產稅在稅收制度和稅務行政上存在較大的差異，但綜合來看，
美國不動產稅收有五大特徵：
（1）不動產稅“向後看” (backward looking)。當年不動產稅收徵收的依據 是前一年不動產稅收的評估價值，不動產稅收對經濟情勢的反應至少滯後一年。
（2）不動產稅基評估落後於市場價值變化(valuation lags)。有很多州並沒有 強制性的年度稅基評估制度，有的州法律規定不動產稅基評估每 3-5 年才執行一 次，比如馬里蘭州。
（3）不動產稅設有上限(caps)或限制(limits)。美國大部分的州都對不動產稅
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總收入、法定稅率以及稅基評估設有制度性的約束，包括稅率限制(rate limits)、
稅收上限(revenue limits and caps)、評估豁免(assessment exemptions)、斷路器設置 (circuit breaker)以及特殊商業優惠(special incentives for business)等等，主要是為 防止房價上漲造成不動產稅負的上漲。比如密歇根州就規定，稅基評估價值上漲 的幅度一次不得超過 5%和通貨膨脹率中的較小者。
（4）不動產稅收徵管不善。由於稅收徵管政府層級低，部分地區沒有制定 完善的稅基評估制度，比如猶他州有地區曾經 20 年未對不動產稅基做有效評估。
（5）估稅員采用選舉和任命兩種方式。
（6）分類制度(classification)。所謂分類制度是指對不同類型的不動產實行 不同的評估比率，一般工商業不動產的評估比率較高，而個人住宅較低，導致兩 者在有效稅率上存在明顯差異。
美國財產稅制度最常用的三種限制措施為稅收總額限制、稅率限制以及財產 評估價值的限制。稅收總額限制是指限制財產稅稅收收入每年的增加幅度，有 29 個州採取了總額限制，通常將上升的比率限制在通脹率內或某一特定比率。稅率 限制分為具體和一般限制兩種，具體的稅率限制是針對個別的支出基金，基金與 基金之間各不相同，一般的稅率限制是規定徵稅範圍內總稅率不超過某一水準
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， 一共有 34 個州採用了某種程度的稅率限制。價值評估限制是指對個人不動產稅 基評估設定上限，有 20 個州對財產稅評估價值上升幅度進行了限制，通常也是 將財產評估價值上升的比率限制在通脹率或某一特定比率內。同時，這 48 個州 中，只有 21 個有強制年度的不動產稅基評估制度，剩下 27 個州在無評估年份實 際上稅基調整為 0，這使得不動產稅基調整相對不斷變化的房地產市場顯得遲緩。18 比如加利福尼亞州就規定總稅率不超過計稅價格的 1%。
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資料來源：Anderson, N. B. (2006), “Property Tax Limitations: An Interpretative Review,” National Tax Journal, 59(3), 685-694.
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加利福尼亞州 1979 年分類法(the Classification Act of 1979)及 13 號提案 (Proposition 13)規定：(1)社區至少每三年對其境內所有財產按其市場價值的 100%
重新評估一次，在社區不進行財產重估價的年份，州政府為社區調整財產評估價 值以使其與市場價值相等。(2)不動產評估價值每年上漲不得超過 2%和通脹率中 的較小者，除非不動產被出售時評估價值復位到市場價值。(3)不動產法定稅率不 得超過 1%。
麻塞諸塞州 1980 年 12 月通過 2 1/2 提案(Proposition 2 1/2)，該提案規定：
(1)除了特定的例外情況，社區財產稅占財產評估價值的比例不得超過 2.5%，凡 是財產稅占財產評估價值比率超過 2.5%的社區必須每年減少 15%的財產稅收，
直到符合規定為止。(2)名義稅收每年增長率不超過 2.5%，若法定稅率不變，那 麼稅基評定價值增長不得超過 2.5%。