第六章 結論
第一節 判決概況
第二章 凶宅之案例類型
第一節 判決概況
實務上與凶宅有關之民事案件，除了早期因買賣標的物為凶宅，而主要圍繞於 出賣人物之瑕疵擔保等契約責任之類型外，近幾年尚出現了由房屋所有人向於其 屋內自殺者之繼承人主張侵權行為損害賠償責任之案件類型。因此，學說對於凶宅 相關民事責任法律議題的關注，不再僅聚焦於契約法層面，而逐漸出現越來越多關 於侵權行為法方面的討論。此外，由於實務上有若干案件之自殺者本身係承租人或 者係房屋承租人之受僱人、同居人或經其同意使用房屋之第三人，使得這些案件同 時涉及契約責任與侵權行為責任，讓此兩種法律責任在某種程度上產生了交集，而 深具意義7。
第一項 買賣契約責任
早期因買受凶宅所生之案件類型中，最常見之爭議在於如何認定系爭標的物 屬於凶宅？以及，凶宅是否屬於買賣契約中的物之瑕疵？結論上而言，多數判決以 內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」8或者內政部訂頒之
「不動產交易委託銷售契約書範本」9為據，認為凶宅係指「建物專有部分曾發生非 自然身故之情事」10，且凶宅於房地產交易實務上會嚴重影響購買意願及價格，並
7 吳瑾瑜（2015），〈由所有權角度看受僱人於租賃屋內自殺衍生之僱用人侵權暨承租人契約責任 爭議爭議-以最高法院一 O 三年度台上字第五八四號民事判決為例〉，《月旦裁判時報》，第 34 期，
頁7。
8 中華民國 101 年 10 月 29 日內政部內授中辦地字第 1016651846 號公告成屋買賣定型化契約應記
載及不得記載事項中所揭建物現況確認書項次7：「本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或
一氧化碳中毒致死之情事。」
9 中華民國 92 年 6 月 26 日內授中辦地字第 0920082745 號公告修正之不動產委託銷售契約書範本
中所揭不動產標的現況說明書項次11：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺
或自殺致死之情事。」
10 與凶宅定義相關判決可參：最高法院 103 年度台上字第 960 號民事判決：「而所謂『凶宅』係 指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，衡諸一般常情，一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶 宅建物，大多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶而言，除對居住品質發生疑慮外，在心理
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頁106-112；邱琦（2011），〈凶宅與純粹經濟上損失〉，《月旦裁判時報》，第 7 期，頁 20-25；許
7 誌》，第222 期，頁 167-169。學位論文可參：何盈德（2016），《我國凶宅問題之研究》，政治大 學法律學系研究所碩士論文；李元矗（2011），《我國住宅瑕疵之法律問題-以凶宅為例》，臺灣海
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【類型一】當事人關係與請求權基礎，整理如上圖
（圖一）案件類型一法律關係圖 資料來源：筆者自製
第二類案件【類型二】之原告為房屋所有人，將其房屋出租予被告，詎料經被 告允許使用該房屋之第三人竟於屋內自殺身亡，原告遂依民法第 184 條第 1 項前 段、第184 條第 1 項後段、第 184 條第 2 項、第 227 條、第 432 條、第 433 條等 規定，向被告請求房屋因成為凶宅所受交易價值貶損之損害賠償。又於此類案件中，
被告經常為自殺行為人之繼承人，故原告亦常另依民法第 184 條第 1 項前段、第 184 條第 1 項後段及繼承之規定，向被告請求損害賠償。
【類型二】當事人關係與請求權基礎，整理如上圖
（圖二）案件類型二法律關係圖 資料來源：筆者自製
房屋所有人 自殺行為人
繼承人
§§184I、227、
432+
繼承關係
房屋所有人 承租人
（繼承人）
自殺行為人 租賃契約
租賃契約
§184I、184II、227、 允許使用 432、433
（§184I+繼承關係）
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第三類案件【類型三】中並不存在租賃關係，原告為房屋所有人，自殺行為人 於其屋內自殺，原告遂以自殺行為人之繼承人、僱用人或法定代理人為被告，分別 依民法第184 條第 1 項前段、第 184 條第 1 項後段及繼承之規定、第 187 條、第 188 條規定，請求房屋因成為凶宅所受交易價值貶損之損害賠償。
【類型三】當事人關係與請求權基礎，整理如上圖
（圖三）案件類型三法律關係圖 資料來源：筆者自製
在這三類案件中，原告所主張之請求權基礎大致可分為兩種，其一是侵權行為 之損害賠償請求權，其二是違反租賃物保管義務之損害賠償請求權。關於前者，所 涉及之爭點不外乎自殺行為人於死亡瞬間是否仍具權利能力？於他人房屋內自殺 是否侵害他人房屋之所有權？自殺行為人是否具備責任能力與主觀可歸責事由？
自殺致他人房屋成為凶宅是否該當故意以背於善良風俗之方法致損害於他人？等 問題。關於後者，主要之爭點在於房屋成為凶宅而受交易價值貶損是否該當於民法 第 432 條及第 433 條規定之毀損、滅失？又若不該當的話，是否應類推適用此二 規定等問題。