第六章 結論
第三節 致他人房屋成為凶宅是否類推適用民法第 433 條規定
如前所述，民法第433 條規定之「致租賃物毀損、滅失」字義解釋上應僅限於 物理上之毀損、滅失，然仍進一步衍生出此是否為立法者當初未能預見而漏未規定 之法律漏洞，是否應透過類推適用此等規定予以填補之爭議。以下將對此爭議續為 討論。
367 此外，由於民法第 432 條規定與民法第 433 條規定皆為涉及租賃物保管義務之規定，此二規 定關於「毀損、滅失」要件之解釋應屬一致，已如前述，因此，於承租人自己在租屋內自殺或者
當事人主張承租人就第三人於租屋內自殺係未盡保管義務之情形，承租人亦無法逕依民法第432
條第2 項規定負損害賠償責任。
152
第一項 實務見解
對此問題，最高法院本身尚未表示意見，下級法院間則係肯否見解互見。
第一款 肯定說
有若干實務見解認為此係立法者未能預見而漏未規定之法律漏洞，應透過類 推適用民法第433 條規定予以填補。如臺灣高等法院 101 年度上字第 502 號民事 判決認為：「而此一因素，雖未對房屋造成結構性或安全性上效用之減損，但就我 國國情及一般社會大眾而言，多存有嫌惡畏懼之心理，除對居住品質有所疑慮外，
在心理層面上亦會造成相當程度之負面觀感及影響，故在房地產交易市場及經驗 法則上，均認此類房屋會影響當事人之購買意願及價格，而造成該房屋在市場接受 程度及交易價格上之低落結果，此種情形，非民法當初立法時所得預見有此種交易 價值減損之狀況，法院於處理此種事件時，自應類推適用援引其性質相似之法規加 以解決，以因應時代與社會環境變遷，補充法律規定之漏洞。準此，民法第432 條、
第 433 條之規定內容與立法目的，既然是因承租人或使用人之行為致出租人遭受 損害時，其損害應加以彌補，性質上屬於承租人維護租賃物狀態之義務，雖因立法 當時之時空背景僅對於物理上之毀損、滅失加以規定，漏未針對經濟上價值減損之 情形規範，但依據相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原則，自應類推適用 前開規定。」
臺灣高等法院 103 年度上易字第 805 號民事判決 368認為：「且凶宅不若房屋 受物理上毀損而有修繕之可能，在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買，
導致該屋之交易價值減損及流通障礙，影響被上訴人之使用、收益，該屋價值減損 程度不亞於其物理上之毀損、滅失，此種情形，非民法當初立法時所得預見，法院
368 相同意旨判決，另可參：臺灣高等法院臺中分院 105 年度上易字第 62 號民事判決、臺灣桃園 地方法院102 年度訴字第 1335 號民事判決、臺灣臺中地方法院 103 年度訴字第 2981 號民事判 決。
153
於處理此種事件時，自應類推適用其性質相似之法規加以解決，以因應時代與社會 環境變遷，補充法律規定之漏洞。而民法第 432 條、第 433 條之規定內容與立法 目的，既然係為維護租賃物之狀態，而課予承租人善良管理人注意義務，及要求承 租人就其允許使用租賃物之人應負責之事由，負同一責任，以免出租人遭受意外之 損害，雖因立法當時之時空背景僅對於物理上之毀損、滅失加以規定，漏未針對經 濟上價值減損之情形規範，但基於相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原 則，自應類推適用前開規定。」同樣肯定應類推適用民法第433 條規定，理由上則 更強調房屋價值減損之程度並不亞於物理上之毀損滅失。
第二款 否定說
採取反對見解之判決則如臺灣高等法院103 年度上更（一）字第 39 號民事判 決 369，其認為：「民法第 432 條、第 433 條明白規定租賃物物理上之毀損、滅失 者，承租人負賠償責任之規定，且對照民法第432 條、第 433 條，與同法第 434 條
『租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠 償責任』之規定，是上開法律規定係針對租賃物『物理上毀損狀況』課予承租人不 同之注意義務，顯見民法第
432 條、第 433 條並無法律漏洞存在，無類推適用予
以補充之必要。」第二項 學說見解
學說見解認為，若民法第 433 條規定強調者係造成標的物損害之方式為對該 標的物之「毀損、滅失」，則基於本規定之立法目的在於使承租人就其同居人或其 他經其允與使用收益標的物之第三人應負責事由所致之標的物損害，如同自己之 故意或過失所導致之損害，負同一責任，可類推適用本規定，將造成標的物損害之
369 相同意旨判決，另可參：臺灣臺北地方法院 100 年度訴字第 1933 號民事判決、臺灣新北地方 法院103 年度訴字第 1266 號民事判決。
154
方式非屬「對該標的物之毀損、滅失」之情形，包含在內。370
此外，另有學說見解指出，如認出租人不得向承租人請求損害賠償，而應由房 屋所有人向自殺者繼承人請求時，將面臨請求法律基礎的疑義 371。語意上似乎傾 向肯認存在法律漏洞並贊同類推適用民法第433 條規定。
第三項 本文見解
欲回答是否應類推適用民法第 433 條規定令承租人就租賃房屋因其同居人或 經其允許使用收益房屋之第三人自殺成為凶宅代負賠償責任，於思考上首先應確 定此處確實存有法律漏洞、有填補之必要，接著再判斷類推適用此規定予以填補是 否妥當。
第一款 民法第 433 條規定存在法律漏洞
當而且只有當法律（指稱體現在法律及習慣法中，宜於適用之法規則的總體）
對其規整範圍中的特定案件類型缺乏適當的規則，換言之，對此保持「沉默」之時，
才有法律漏洞可言372。而且，此沉默必須非「有意義的沉默」。欲判斷是否確有此 類漏洞存在，須以法律本身的觀點、法律的根本規整意向、藉此追求的目的以及立 法者的「計畫」為準。法律漏洞是一種法律「違反計畫的不圓滿性」373。內存於任 何法律中的原則是：同類事務同等處遇。假使法律以特定方式規整案件事實A，對 於評價上應屬同類的B 事件則未有規則，此等規整欠缺即屬法律漏洞 374。
於此，欲判斷者為：民法第 433 條規定未對於租賃物「非物理上毀損」為規 範，係立法者有意義的沉默，亦或是漏未規範之漏洞？按，此規定之規範目的在於 使承租人就其履行輔助人關於租賃物保管義務違反所致租賃物之損害負同一責任。
370 詹森林，前揭註 42，頁 23；陳忠五，前揭註 17，頁 41。
371 許政賢，前揭註 11，頁 14。
372 Karl Larenz（著），陳愛娥（譯），前揭註 285，頁 281。
373 Karl Larenz（著），陳愛娥（譯），前揭註 285，頁 283。
374 Karl Larenz（著），陳愛娥（譯），前揭註 285，頁 284。
155
更進一步來說，便在於保護租賃物於租賃期間仍維持其所有權圓滿之狀態。依此目 的觀之，只要是可歸責地破壞租賃物所有權之圓滿狀態，即屬於租賃物保管義務之 違反，因此所生之損害即屬承租人應賠償之範圍，並無特別區別物理上及非物理上 損害異其保護程度之理由。
再者，自民法第 432 條及第 433 條規定之立法理由觀之，前者謂「承租人違 反善良管理之注意，或不保持其生產力，致租賃物因而毀損滅失者，自應負損害賠 償之責任。」；後者謂「謹按租賃物之毀損滅失，係因承租人之同居人，或因承租 人允許為租賃物之使用收益之第三人，應負責之事由所致者，承租人仍應負損害賠 償之責任，法律明為規定，蓋以杜無謂之爭執也。故設本條以明示其旨。」皆在於 強調承租人應就違反租賃物保管義務致租賃物所受之損害負賠償責任，並無特別 針對特定的損害範圍為賠償之限制。之所以使用毀損、滅失之用語，毋寧係由於此 為一般租賃物最常見之受損害方式，而漏未設想租賃物所有權尚有其他受損害之 方式。
又，前揭臺灣高等法院103 年度上更（一）字第 39 號民事判決認為參照民法 第 432 條至第 434 條規定，係立法者有意就租賃物「物理上毀損狀況」課予承租 人不同程度注意義務之見解，本文認為民法第434 條規定毋寧係針對「失火」此一 違反租賃物保管義務之事由，為保護承租人所為之特別規定 375。其規範重點在於 減輕承租人之注意程度無誤，惟其與民法第432 條及第 433 條規定同樣使用毀損、
滅失之用語，也都是在表示租賃物保管義務違反後對租賃物所生之損害結果，並非 特別針對物理上毀損狀況劃定保護界線。設想，今若有一房屋因失火而受有「交易 性貶值」376，此價值貶損部分並無因為屬於抽象交換價值之損害而非物理上損害，
375 關於民法第 434 條規定為保護承租人之特別規定，說明請參考：吳秀明著，黃立主編，前揭註 360，頁 373-374；邱聰智著，姚志明校訂，前揭註 301，頁 361-362；林誠二，前揭註 313，頁 361。
376 此貶值依本文見解屬於「權利受侵害」層次之問題，而非「損害範圍計算」層次之問題，已如 前述。請參本文第三章第二節第五項第二款處之說明。
156
即被排除於賠償範圍以外之正當理由。因此，民法第 433 條至第 434 條規定應係 對於承租人之租賃物保管義務課予不同程度之注意義務，與損害之結果是否為物 理上毀損無關。
此外，前揭臺灣士林地方法院 100 年度重訴字第 234 號民事判決提及與民法 第444 條第 2 項規定之比較，其雖未據以認為無需類推適用民法第 433 條規定，
然此類比對於判斷此處是否存有法律漏洞亦有啟發。蓋，學說上一般認為民法第 444 條第 2 項規定與第 433 條規定相似，僅前者係針對轉租情形所為之特別規定，
其所謂「因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任」具有履行輔助
其所謂「因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任」具有履行輔助