第六章 結論
第二節 房屋成為凶宅是否該當民法第 433 條規定之毀損、滅失？
在肯認經承租人允許使用租屋之第三人本身因於他人屋中自殺對屋主成立侵 權行為責任之判決中，判斷承租人是否應依民法第433 條規定負損害賠償責任時，
並不涉及前述對此條文「第三人應負責之事由」要件應如何解釋之爭議。迭生爭議 者毋寧是，該房屋縱因有人於其內自殺成為凶宅，然房屋本身並未受物理上損害，
此時是否該當此規定「致租賃物毀損、滅失」之要件？亦即，此規定所謂「毀損、
滅失」究竟所指為何？
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第一項 實務見解 第一款 否定說
第一目
限於物理上毀損滅失
關於此問題，最高法院103 年度台上字第 584 號民事判決認為：「次按，因承 租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之『第三人應負責之事由』，
致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民法第四百三十三條定有明文。
倘陳○○不應依民法第一百八十四條第一項前段負損害賠償責任，萊爾富公司即 不應依民法第四百三十三條負賠償責任，況系爭房屋經濟價值減損，是否即為租賃 物毀損滅失，尚非無疑。」，採取比較保留的立場。
下級法院間亦較多判決亦採取否定見解，如臺灣高等法院101 年度上字第 502 號民事判決認為：「民法第432 條、第 433 條之規定內容與立法目的，既然是因承 租人或使用人之行為致出租人遭受損害時，其損害應加以彌補，性質上屬於承租人 維護租賃物狀態之義務，雖因立法當時之時空背景僅對於物理上之毀損、滅失加以 規定，漏未針對經濟上價值減損之情形規範，但依據相同事物應為相同處理、有損 害即應填補之原則，自應類推適用前開規定。」351可見其認為民法第 433 條規定 之毀損滅失僅限於物理上之毀損滅失，而不包含經濟上價值減損。
另如臺灣士林地方法院100 年度重訴字第 234 號民事判決認為：「而對照民法 第433 條與第 444 條第 2 項之規定，前者因承租人未涉及轉租，故明定承租人就
351 相同意旨判決，另參：臺灣高等法院 104 年度上字第 947 號民事判決、臺灣高等法院 103 年 度上易字第805 號民事判決、臺灣高等法院 103 年度上更(一)字第 39 號民事判決、臺灣高等法院 臺中分院100 年度上易字第 116 號民事判決、臺灣臺北地方法院 100 年度訴字第 1933 號民事判 決、臺灣臺北地方法院99 年度訴字第 1678 號民事判決、臺灣士林地方法院 99 年度訴字第 545 號民事判決、臺灣新北地方法院103 年度訴字第 1266 號民事判決、臺灣桃園地方法院103 年度 訴字第1721 號民事判決、臺灣桃園地方法院 102 年度訴字第 1335 號民事判決、臺灣新竹地方法 院104 年度訴字第 737 號民事判決、臺灣臺中地方法院 103 年度訴字第 2981 號民事判決、臺灣 嘉義地方法院101 年度訴字第 400 號民事判決。前揭判決僅就房價貶損是否該當毀損滅失部分之 見解相同，至於對是否存有法律漏洞、是否應類推適用之見解，仍有分歧，詳參後述。
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其允為租賃物使用之第三人應負責之事由所造成租賃物之『毀損滅失』須負責，而 後者則因承租人受有轉租利益，故明定承租人就次承租人應負責之事由所造成之 損害均須負責，基於前、後規定之目的解釋，民法第
433 條規定租賃物之『毀損滅
失』，當僅侷限於物理性上之毀壞損傷，而不包括價值滑落之經濟上損害。」352第二目
等同於所有權受侵害
另如臺灣高等法院102 年度上字第 613 號民事判決認為：「惟查，本件孫 O 文 自殺行為縱使造成系爭房屋之價值減損致上訴人受有經濟上之損失，亦核與被上 訴人保管系爭房屋無涉，且被上訴人並未使系爭房屋所有權失其從來之圓滿狀態，
造成系爭房屋之毀損滅失或功能損壞。」，似將民法第433 條規定毀損、滅失之要 件與所有權受侵害之情形等同視之，且據此認為房價減損並未使所有權受損害，因 此亦不該當房屋毀損、滅失之要件。
第二款 肯定說
第一目
包含交易價值貶損
仍有法院採取相反立場，認為民法第 433 條規定所謂毀損滅失，包含了經濟 上交易價值貶損在內。如臺灣高等法院臺中分院101 年度上字第 40 號民事判決認 為：「另因林 O 伶之自殺行為使得系爭租賃標的物成為『凶宅』，進而影響出租人 日後之使用、收益、處分權，其價值減損程度不亞於系爭租賃標的物物理上之毀損、
滅失，且上開民法規定承租人對於租賃標的物所負之保管義務，係出租人將租賃物 交付承租人後，出租人對於其租賃物通常即無法加以保管、維護，因此乃課以承租 人對於租賃物須依租賃契約債之本旨所負之附隨義務，準此，尚難認此部分之附隨 義務僅侷限於保管租賃標的物避免其受物理上之減損、滅失，申言之，前開民法所 定之『毀損、滅失』之含義，當應包含租賃物經濟上之交易價值減損在內，自不待
352 相同意旨判決，另參：臺灣南投地方法院 102 年度訴字第 142 號民事判決。
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言。」353
另如臺灣高雄地方法院 102 年度訴字第 2243 號民事判決認為：「上開民法規 定承租人對於租賃房屋所負之保管義務，不論係承租人係為自己或他人行為負責，
其目的均在維護租賃物之用益價值與交換價值，尚難認承租人對於租賃物之保管 義務僅侷限於避免租賃物受有物理上之減損、滅失，申言之，前開規定所定之『租 賃物毀損或滅失』之含義，當應包含租賃物經濟上之交易價值減損在內，自不待 言。」，其更明確地指出，基於維護租賃物之用益與交換價值，租賃物毀損、滅失 之含義應包含交易價值貶損於內。
此外，臺灣高等法院101 年度重上字第 623 號民事判決認為：「乃陳 O 福竟於 前揭時、地，利用執行職務之機會，進入位於該屋之倉庫辦公室內上吊自殺，使該 屋成為凶宅，日後難以租、售，致減損其經濟上之交易、收益價值，其間有相當因 果關係。準此，萊爾富公司自應就其允許為該屋使用之第三人陳
O 福，在該屋內
自殺身亡所造成上訴人之損害，承擔未盡善良管理人保管義務之賠償責任。」在結 論上認為承租人應負損害賠償責任，惟依據究竟係民法第 432 條還是第 433 條規 定，語焉不詳。不過，此二規定皆以「致房屋毀損、滅失」為要件，不論法院究竟 依何規定令承租人負賠償責任，皆須以肯認「經濟上交易價值之貶損」該當「房屋 毀損滅失」為前提，因此，似得認為其亦肯認所謂毀損滅失，包含了經濟上交易價 值貶損在內。第二項 學說見解 第一款 否定說
學說見解有認為，串聯侵權行為責任與租賃契約責任，使兩種責任形成俱有或 俱無、一致連動關係，最為關鍵的媒介，乃最高法院對「所有權」概念的理解。由
353 相同意旨判決，另參：臺灣臺中地方法院 100 年度訴字第 1519 號民事判決。
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於最高法院認為所有權侵害限於物理性損害，並以此解釋民法第 433 條規定之毀 損滅失，讓侵權行為責任的價值判斷延伸擴及至契約責任，避免了民法典內的價值 衝突。且與目前多數實務或學說將凶宅買賣標的物認定為價值瑕疵的見解毫無扞 格。如是觀之，最高法院強調「無物理性變化、無所有權受侵害、亦無租賃物毀損 滅失」之見解，值茲贊同354。
第二款 肯定說
亦有學說見解採取相反立場，認為民法第 432 條與第 433 條規定所稱「租賃 物毀損滅失」的意義，必須從「租賃物保管義務」所欲「保護法益」的角度，予以 界定。民法第432 條第 1 項規定所以課予承租人對出租人負有「租賃物保管義務」， 其目的在維護「租賃物的用益價值與交換價值」。該條第1 項後段規定所稱，不過 是諸多租賃物保管義務型態之一，解釋上不以此為限，只要租賃物的用益價值或交 換價值在非正常使用收益情形下受到影響，均足以構成此一義務的違反，並無區別 租賃物在物理上毀損滅失、功能損壞，或在經濟上價值貶損的必要 355。因此，自 殺使房屋成為凶宅後，該房屋之使用、收益、處分權能，既然受到影響，其用益價 值或交換價值，當然有所貶損，自應解釋為「租賃物毀損滅失」，始符合民法第432 條、433 條規定的規範目的356。
另有學說見解指出，民法第 433 條規定明定之租賃標的物損害原因為該物之
「毀損、滅失」，而房屋因自殺成為凶宅者，外觀上是否有「毀損、滅失」，與民法 第 433 條規定之立法目的，在於使承租人就其同居人或其他經其允許使用收益標 的物之第三人應負責事由所致之標的物損害，如同自己之故意或過失所導致之損 害，負同一責任，並無關聯。因此，不論該同居人或第三人就租賃標的物所造成之 損害，是否係以「毀損、滅失」之方式為之，均有本條之適用。是以，如認為本條
354 吳瑾瑜，前揭註 3，頁 13。
355 陳忠五，前揭註 17，頁 40。
356 陳忠五，前揭註 17，頁 41。相同見解可參：薛博橙，前揭註 11，頁 145。
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應強調者，乃租賃標的物之損害賠償，則在解釋上，即可不受限於造成損害發生之 方式必須為「毀損、滅失」。357
第三項 本文見解
由前一節關於民法第 433 條規定規範目的與責任性質之說明以及前揭實務與 學說見解之爭議中可知，既然民法第 432 條規定為承租人本人對租賃物之保管義 務，而同法第 433 條規定為承租人就其債務履行輔助人之代負責任，則此二規定 中之「毀損、滅失」要件即應為相同解釋，且解釋之核心問題即在於承租人對租賃 物之保管維護義務的內容究竟為何？範圍究竟多廣？蓋，自民法第 432 條規定之 規範結構來看，條文首先於第一項規範承租人之租賃物保管義務，接著於第二項規
由前一節關於民法第 433 條規定規範目的與責任性質之說明以及前揭實務與 學說見解之爭議中可知，既然民法第 432 條規定為承租人本人對租賃物之保管義 務，而同法第 433 條規定為承租人就其債務履行輔助人之代負責任，則此二規定 中之「毀損、滅失」要件即應為相同解釋，且解釋之核心問題即在於承租人對租賃 物之保管維護義務的內容究竟為何？範圍究竟多廣？蓋，自民法第 432 條規定之 規範結構來看，條文首先於第一項規範承租人之租賃物保管義務，接著於第二項規