第四章 徵收區分地上權效力之研究
第五節 區分地上權於其他土地立體利用規定之運用
物之存廢，不及於民法第 840 條之設計偏向於使工作物得以延續存在之公 益目的。但由於我國區分地上權之規定及實務上之運用而使得區分地上權 基於存續期間屆滿及地上工作物分類而消滅時，多以民法第 839 條為適用 結果。而且，在對於第三人權利義務保護上亦因民法第 841 條之 3、之 4 之規定，從文義解釋上亦排除了民法第 839 條之規定。而民法第 839 條及 第 840 條間之關係，有學者認為民法第 840 條係以地上權存續期間屆滿及 工作物分類之特別規定268，故於立法上應擴大民法第 840 條之適用範圍以 使得地上工作物得以繼續存續。然另有學者認為，民法第 839 條係為民法 第 840 條之一般規定，民法第 839 條規定並未排除存續期間屆滿及地上物 為建築物時之適用情形269。如依此說解釋，民法第 841 條之 3、之 4 在解釋 上似乎亦應於合於民法第 839 條規定之情形時，仍有適用餘地。本文認為 應以後說為是，因如將民法第 840 條解釋為限縮地上權消滅情形之規定，
以現行區分運用之情形，幾乎無異於將區分地上權限縮於民法第 839 條適 用，且使民法第 841 條之 3、之 4 幾乎無所適用餘地。而適用民法第 839 條之結果，將使地上工作物之存廢交由土地所有人基於私人利益衡量結果 決定，此一結果將使個人私益凌駕於公益結果之虞，與立法目的相違。
以上為民法上地上權消滅後之學理上討論結果，回歸於因以興建大眾 公共建設而徵收區分地上權時，當建設使用目的已不存在時，維護地上物 工作物之存續似乎反成為了負面目的，因其反而有礙於新的土地利用規劃 或以後土地利用人之使用。而此時，地上權消滅之效力究竟適用民法第 839 條及第 840 條規定已無重要，重要者應為將該土地轉換為新的土地利用方 式，而對社會經濟達成最有效之效益。因此，雖然區分地上權係民法上之 規定，但以公益為目的而徵收之區分地上權，其消滅之效力，不應僅限於 民法效力，而應於公法上另有立法配合。
第五節 區分地上權於其他土地立體利用規定之運用
268 吳珮君，區分地上權消滅後之效果－兼論物權編修正草案第八三九條、第八四○及一、之二條，收錄 於法令月刊第52 卷第 11 期，2001 年 11 月，21 頁、29 頁。
269 謝在全，民法物權論（中），2009 年 6 月增訂 4 版，94 頁。
在前面四節中，本文試從民法區分地上權之規定與徵收取得地上權在 效力及目的上作一比較。從土地法規定中觀察，我國對於空間利用相關規 定者尚有容積管制、容積移轉等規定；其與徵收地上權相同者，前揭規定 均屬於公法規定，且將土地上、下空間均作不同利用，並都是因為對與土 地所有權所限制，一旦發生使用、收益、處分法律關係時，則又回歸民法 之規定。在民法對於空間上之規範以區分地上權為代表，在相同都是為空 間運用的前提下，前揭規定在規範上是否有相輔相成效果或將形成互相矛 盾結果，以下本節先就所有權限制之法理作一介紹後，繼之對區分地上權 與前揭土地空間利用法規作一比較、檢討。
第一項 所有權之法令限制
近代私法於 17、18 世紀個人主義時期產生了所有權絕對、契約自由與 過失責任為上三大原則，此三大原則中之「所有權絕對」原則，經過了 19 世紀末葉所有權社會化思想之產生，始漸被修正。所謂所有權社會化，乃 所有權人行使權利不應僅為己身利益著想，同時亦應顧及社會公益之謂。
德國 1919 年公布之威瑪憲法，首將此一思想明文表現出來，其第 153 條第 3 項規定，所有權負有義務，於其行使應同時有益於公共福利。而自 19 世 紀以後，各國有關所有權之立法，莫不以所有權社會化思想為基礎，對個 人土地所有權之絕對性加以限制，我國亦不例外。若對我國憲法第 143 條 第 1 項：「中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所 有權，應受法律之保障與限制。私有土地應照價納稅，政府並得照價收買。」
以及民法第 773 條：「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之 範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得 排除之。」之規定加以分析，就可得到以下結論，即在我國現行法制下，
土地所有權並非絕對的權利，而受有法令的「外在限制」及所有權本身的
「內在限制」。然則，土地所有權限制之具體內容為何？則難以從憲法第 143 條及民法第 773 條之規定得知，而有進一步探討之必要。再者，土地 所有權何以需要限制？限制後產生何種效果？亦有研究之必要。以下先就 擬對前揭問題加以分析。
一、土地所有權限制理由
土地所有權何以需要限制之理由，有為維護社會公益者，有為保護利 害關係人之私益者，茲分別說明之。
（一）為維護社會公益
所謂為社會公益指基於為防災、國防軍備與環境衛生、產業及都市發 展發展等公益上之需要，而對個人土地所有權加以限制而言。在公法領域 中如我國之都市計畫法、山坡地保育利用條例、促進民間參與公共建設法 等均屬之；有關土地所有權限制之規定，均概屬之270。
（二）為保護私人權益
即以保護相鄰土地或土地利用權人之私人權益，而對土地所有權加以 限制之情形而言。於私法領域中，如相鄰關係之規定、地上權消滅時地上 使用期限延長等有關土地所有權限制之規定均屬之271。
二、土地所權限制內容
土地所有權限制者，乃對個人土地所有權之「絕對性」加以限制之謂。
而個人土地所有權之絕對性，包括絕對不可侵性限制、絕對自由性限制與 絕對優越性限制272。所謂絕對不可侵限制指土地具有得排除他人侵害而 言，但得以土地徵收或照價收買加以限制。所謂絕對自由性限制，係指土 地所有人對自己所有土地之使用、收益、處分，有絕對自由而言。在我國 民法第 765 條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、
處分其所有物，並排除他人干涉。」基此，土地所有權自由性之限制，又 可區分為使用上之限制，收益上之限制及處分上之限制。關於土地所有權 使用權能之限制，因所依據法令之性質不同，又可分為公法上之限制與私 法上之限制。在公法上之限制，在性質上係屬於所有權社會義務性負擔，
因此，對受限制之當事人，原則上無庸給予補償。在我國現制上，有關土 地使用公法上之限制，則散見於土地法、都市計劃法、區域計劃法與建築 法中，其中土地使用分區管制及建築限制均屬之273。
270 溫豐文，現代社會與土地所有權理論之發展，1984 年 2 月，83 頁。
271 溫豐文，現代社會與土地所有權理論之發展，1984 年 2 月，83-84 頁。
272 溫豐文，現代社會與土地所有權理論之發展，1984 年 2 月，84 頁。此一分類係日本學者水本浩教 授提出，限制內容請本文第二章第四節內容。
273 溫豐文，現代社會與土地所有權理論之發展，1984 年 2 月，85-92 頁。
三、限制之效果
綜前所述，土地所有權之限制內容跨越了公、私法領域。此等限制內 容，對土地所有權人產生了各種不同之拘束。也就是說，土地所有人常因 自己土地所有權之受限制，而需負某種義務。土地所有人所需負有不作為 義務、作為義務及容忍義務，分述如後：
（一）不作為義務
即所有權人負有不符行使所有權各項權能之一部成全部之義務。本來 所有權人對自己所有土地，有使用、收益、處分等權能，但當其所有權受 到限制時，上述權能之全部或一部，亦就因之不得行使。例如民法第 764 條規定，物權之拋棄前項拋棄，第三人有以該物權為標的物之其他物權或 於該物權有其他法律上之利益者，非經該第三人同意，不得為之。是有關 不得行使使用權能之限制。土地法第 17 條規定: 林、漁、狩獵、鹽、礦、
水源、要塞軍備區域及領域邊境之土地，皆不得移轉、設定負擔或租賃於 外國人是有關不得行使處分權能之限制等，皆為其例。
（二）作為義務
即所有權人負有積極行為之義務，此種義務在現行法令上之規定雖然 不多，個晚近因受威瑪憲法「所有權負有義務」思想之影響，而有次第增 加之趨勢。現行如土地法上有關荒地、空地限期使用即為其例。
（三）容忍義務
即容忍他人或外物侵入之義務。本來所有權人基於物上請求權，對於 侵入其土地之他人或他物，得加以排除，但於特定事實時則當其所有權受 有限制時，則需負容忍義務。例如民法第 775 條規定，低地所有人對於高 地自然流至之水負有容忍義務物。及民法第 791 條，土地所有人遇他人之 物品或動物偶至其地內者，應許其該物品或動物之占有人或所有人，入其 地內尋查取回等規定是。且此等容忍義務與前述不作為義務，往往互為表 裏伴隨發生274。
274
第二項 區分地上權於其他土地立體利用規定之運用
有學者提出我國土地立法方向應從應由平面的土地立法朝向立體的土 地立法，土地立體利用不論從各國立法例或社會發展脈絡觀察，均為目前 土地使用方式之趨勢，而由立法方面比較起來，我國之立法速度似乎較各 國稍慢許多，但區分地上權的增訂即為我國朝向土地立體利用之立法之里 程碑。在區分地上權立法例，從比較法角度我國之區分地上顯然與德、英、
美之立法不同，而與日本之立法方式較為接近以有建築物或工作物使用他
美之立法不同，而與日本之立法方式較為接近以有建築物或工作物使用他