我國區分地上權概說

第一項 區分地上權之意義及性質 第一款 區分地上權之定義

所謂區分地上權，我國民法於民國 99 年 2 月 3 日修正公布之第 841 條 之 1 設有規定，謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。而 地上權則在民法第 832 條規定，指在他人土地之上下有建築物或其他工作 物為目的而使用其土地之權。所以綜合以上兩條法文可知，所謂區分地上 權應指，在他人土地上下之一定空間範圍內，設定以有建築物或其他工作 物為目的而使用其土地之權。區分地上權與普通地上權最主要不同在於，

普通地上權於其設定權利之土地面積所及之範圍上下，均與被設定之所有 權相同；而區分地上權，僅為其空間之一部分。換言之，區分地上權與普 通地上權都是屬一種不動產用益物權。在立法上將區分地上權與地上權認 為在本質上係為質同量異⁷³；以效力而言，原則上區分地上權除依其特性所 產生之特有效力外，與普通地上權在法律上之發生、消滅、效力應為相同⁷⁴。

73 區分地上權在立法例及學說上均有不同；在立法例：德、法之立法例地上權為處理建物附合於土地之 例外規定；而我國則是規定使用他人土地之權利。在我國學說上，有認為以空間即已土地為客體之學 說爭議，即區分地上權與地上權為量異質同之學說或量同質異之區別。但該爭議非本文之主題，故不 予深論。

74 基於原則上區分地上權應與地上權具有相同之法律效果，故本文中如於區分地上權與地上權有相同之 法律效力時以地上權稱之時即代表區分地上權亦應為相同效力。

第二款 區分地上權之性質

我國對於區分地上權之立法，係將區分地上權認為是屬於地上權之一 種；故在討論區分地上權時，本質上與地上權相同者，應都有地上權之適 用。在傳統的普通地上權係基於平面利用之概念，重視於地面之利用。因 此法律關係著重於對於地面權利關係之分配規範。而區分地上權之範圍係 以他人土地上下之一定空間範圍內，亦即他人土地所有權之範圍內上下之 一定空間範圍內均得設定。因區分地上權已脫離地面之概念，故不再以地 面之權利分配為規範重心，而是重視空間的分層利用、分配及第三人利益 之考量，此為普通地上權與區分地上權最大之差異。由於區分地上權本質 上仍為地上權之一種，以下先就地上權之性質分析說明如後：

一、地上權為存在他人土地上之物權

（一）存在他人土地上之權利義務關係

從地上權人之權利方面來看，因地上權係使用他人土地之權，故除設 定時有特約約定限於地面或其他一定範圍外，在縱向方面應與所有人使用 土地之範圍相同。且所謂使用，學說上認為應從廣義解釋，即包含收益在 內⁷⁵。另外因為地上權之標的為土地，故建築物上自不得設定地上權。

從地上權之使用限制來看，我國民法第 773 條規定：「土地所有權，

除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。」民法第 765 條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分 其所有物，並排除他人之干涉。」此所謂法令係指國家之法律及行政機關 依法律授權頒佈之命令而言。由於我國所有權制度係繼受羅馬法所有權之

「上窮天空，下盡地心」概念，故除法令有限制外所有權之範圍應及於地 面、空間及地身，而其限制對於設定該土地之地上權亦同。關於法令對所 有權限制影響例舉如下⁷⁶：

1.不可侵之限制

75 謝在全，民法物權論（中），2009 年 6 月增訂 4 版，66 頁

76 謝在全，民法物權論（上），2009 年 6 月修訂 4 版，173-174 頁

基於財產權制度性保障權利，所有權原則上得對抗任何來自國家及個 人之侵害，但例外時例如土地徵收條例規定，使國家在一定條件下對人民 所有權得予以剝奪。而在徵收方面，地上權所受限制可區分為兩方面：

（1）徵收如以係以土地所有權為客體，土地所有權一旦被徵收，地上權將 失其依附而歸於消滅。

（2）徵收如以係以財產權為客體，地上權亦屬於財產權之一種，亦將因徵 收而予以剝奪。

2.自由性之限制

就使用、收益自由性而言，例如都市計畫或區域計畫法有關土地使用 分區之規定，建築法或都市計畫法上關於土地及建築物之建築限制。在都 市計畫法及區域計畫法對於土地使用之管制分為使用分區管制及開發許可 制，在都市土地則多以使用分區管制。土地經設計分區劃定界限範圍後，

為使各區公私有土地及建築物能合乎經濟使用，設有建蔽率⁷⁷及容積率⁷⁸等 使用管制。亦即在解釋上，如依都市計畫及區域計畫規定建蔽率及容積率 亦屬民法第 765 條所規定之法令對所有權之限制。易言之，地上權之使用 範圍亦應受應受相同限制。

3.優越性之限制

在所有權之限制方面，例如租用基地建築房屋者，承租人於契約成立 後，得請求出租人為地上權登記。基於物權效力之優先性，物權效力之所 有權原應優於債權效力之租賃權。而依民法第 422 條之 1 規定所設定之地 上權對於所權而言，即產生買賣不破租賃之限制效力；就地上權而言，區 分地上權之性質為定限物權，性質上原即有物權排他效力及優先效力之適 用。而區分地上權屬於定限物權，物權之一般效力：排他效力、追及效力、

優先效力原則上亦有適用。

（二）他人土地不以私人土地為限

77 參李鴻毅，土地法論，2001 年 2 月增修訂 25 版，394 頁：所謂建蔽率指建築面積占基地面積之比率。

78 參李鴻毅，土地法論，2001 年 2 月增修訂 25 版，394 頁：所謂容積率指基地內建築物總樓地板面積 與基地面積之比率。以高雄市都市計畫法高雄市行細則為例，第四種住宅區建蔽率50％，容積率 240

％，第四種商業區建蔽率60％，容積率 630％。

在地上權客體方面，亦以他人土地為客體，即區分地上權需設定於他 人土地上、下，而土地為私有或公有土地應在所不問⁷⁹。

1.於私人土地上設定地上權

傳統地上權之設定係經由私人間當事人合意，而於私人所有之土地上 設定地上權，此係依民法第 758 條規定基於法律行為而發生之物權，為常 見見之地上權。

2.於公有土地上設定地上權

按舊土地法第 13 條規定⁸⁰：「地方政府對於轄區內公有土地，除法令 有特別規定外，有使用及收益之權。前項土地非經國民政府核准，不得處 分，或設定負擔、或為超過十年期間之租賃。」後經修法後成為現行土地 法第 25 條之規定。舊土地法之規定除有明示公有土地即國有土地外，並規 定公有土地不得處分及設定負擔⁸¹。在現行法規，除將公有土地管理機關區 分為國有土地、直轄市有土地、縣 (市) 有土地或鄉 (鎮、市) 有之土地 外，在使用方面之分類，則區分為公用財產及非公用財產。依國有財產法 第 28 條及國有財產法施行細則第 25 條規定，公用財產原則上不得為任何 處分或擅為收益。所謂處分係指出售、交換、贈與或設定他項權利；所稱 收益，係指出租或利用。而非公用財產則依國有財產法第 47 條規定，非公 用財產類不動產，得依法改良利用；經改良之土地，以標售為原則。但情 形特殊，適於以設定地上權或其他方式處理者，得報請行政院核定之。由 此可見，在公有土地非公用財產時則有設定地上權之可能。另由於行政機 關、地方政府近來積極推動多項都市更新等土地開發案，且多以設定地上 權方式進行開發。使得實務上以公有土地設定地上權的案例與日增加，此 從金融界紛紛表達對於願意承作地上權放款案可見⁸²，公有土地上設定地上 權是未來影響地上權發展的一個重要因素。

79 例見國有財產法 47 條，經濟部辦理促進民間參與公共建設區段徵收取得土地處理辦法第 3 條：本部 取得土地，依本法第十五條或第二十七條規定出租或設定地上權予民間機構辦理開發時，應訂定書面 契約。前項契約之存續期間不得超過本法第八條所定核定之營運期間。

80 所謂舊土地法指民國 19 年 6 月 30 日由前國民政府明令公布之土地法。李鴻毅，土地法論，2001 年 2 月增修訂25 版，8 頁。

81 李鴻毅，土地法論，2001 年 2 月增修訂 25 版，107 頁。

82 民國 99 年 7 月 19 日聯合報 AA01 版，最近地上權招標案也「水漲船高」，包括台北市政府宣布下半年 將釋出總金額3,000 億元的五大開發案，包括信義計畫區 A15、A18、A20 開發案（世貿二館案）等，

現行法規中，如大眾捷運法、獎勵民間參與交通建設條例、促進民間 參與公共建設法等亦有規定，民間機構興建公共建設，需穿越公有、私有 土地之上空或地下，應與該土地管理機關或所有權人就其需用之空間範圍 協議設定地上權；協議不成時，得由民間機構報請主管機關核轉行政院核 定。由此可見基於公共建設需要時，雖然需地為民間機構，亦有可能於公 有土地上設定地上權。

二、地上權為以有建築物或其他工作物為目的之物權

依建築法第 4 條規定：「所謂建築物係指定著於土地上或地面下具有 頂蓋、牆垣，足以避風雨供人起居出入之構造物而言。」所謂其他工作物，

指建築物以外，在土地上空、地表與地下之一切設備而言，且不以定著物 為限。如有以建築物為目的而設定地上權，於其建築物周圍種植花草蔬果，

指建築物以外，在土地上空、地表與地下之一切設備而言，且不以定著物 為限。如有以建築物為目的而設定地上權，於其建築物周圍種植花草蔬果，