徵收區分地上權消滅效力

第一項 現行地上權消滅規定 一、一般規定

民國 99 年物權篇修訂之民法第 839 條及第 840 條，均為規定地上權消 滅時地上權人與土地所有權人之權利義務關係，其立法意旨主要在於使地 上權消滅後，地上工作物得為社會經濟而繼續延續²⁵⁹。民法第 839 條規定：

「地上權消滅時，地上權人得取回其工作物。但應回復土地原狀。地上權 人不於地上權消滅後一個月內取回其工作物者，工作物歸屬於土地所有 人。其有礙於土地之利用者，土地所有人得請求回復原狀。地上權人取回 其工作物前，應通知土地所有人。土地所有人願以時價購買者，地上權人

257 莊仲甫，徵收取得區分地上權補償問題之研究，國立政治大學地政研究所碩士論文，2006 年 6 月，

第四章第5 頁

258 現實務上徵收公告關於補償金部分：徵收土地詳細標示及補償費額：徵收土地範圍圖、徵收補償費公 告清冊放置各地鄉鎮市公所備供閱覧。而公告清冊內容僅包含土地標示及徵收面積及公告現值，由此 觀之，似乎仍無法得知徵收補償金內容所含使用對價補償之部分。參台北縣地政局網站，網址：

http://210.241.84.106/default.asp，查閱時間：2011 年 3 月 5 日。

259 吳珮君，區分地上權消滅後之效果－兼論物權編修正草案第八三九條、第八四○及一、之二條，收錄 於法令月刊第52 卷第 11 期，2001 年 11 月，19 頁；法務部民法研究修正委員會物權編研究修正小組 會議資料（五）（地上權及區分地上權）彙編，1995 年 6 月，473 頁。

非有正當理由，不得拒絕。」而民法第 840 條之規定，除將消滅原因限縮 至因存續期間屆滿及地上工作物需為建築物外；在效力方面並規定得以協 議或經由法院裁判延長地上權期間或得由地上權人向土地所有權人要求補 償。

民法第 839 條及第 840 條之立法方式，係將地上權人之工作物取回權 認為係屬地上權之權利，而回復土地原狀係為地上權人義務²⁶⁰，兩者應以 權利優先義務。從條文文義解釋來看，民法第 840 條之要件必須以工作物 為建築物且因存續期間屆滿為要件，民法第 839 條僅以地上權消滅時為其 要件，故可得知民法第 840 條係為民法第 839 條之特別規定，地上權於非 為建築物或非因存續期間屆滿而消滅時，應適用民法第 839 條之規定²⁶¹。 依最高法院 63 年第 6 次民事庭會議決議：所謂建築物係指定著於土地上空 或地面下具有頂蓋、牆垣，足以避風雨供人起居出入之構造物而言。所謂 工作物指建築物以外，在土地上空，地表與地下一切設備而言²⁶²。目前都 市大眾捷運系統係部分採路面高架，而部分採地下設置，依此定義，大眾 捷運系統之地上高架部分似應認為係工作物，而地下車站、路線部分可能 為建築物或工作物。因此大眾捷運系統之地上工作物包含有以上兩種標 的。換言之，同一大眾捷運系統之僅基於建物之分類為建物或工作物，而 於地上權消滅時即應分別適用不同規定。

二、區分地上權消滅特別規定

民國 99 年物權篇增修訂民法第 841 條之 3、之 4 規定，前揭兩條規定 除以民法第 840 條之消滅事由為前提外，其內容係規定土地所有人與第三 人之權利義務關係。民法第 841 條之 3 係針對民法第 840 條第 4 項之補充 規定。因民法第 840 條之規範目的主要在於使地上權消滅後，地上工作物 得為繼續延續。故在解釋民法第 841 條之 3、之 4 應作相同解釋。

260 法務部民法研究修正委員會物權編研究修正小組會議資料（五）（地上權及區分地上權）彙編，1995 年6 月，247-252 頁。

261 民法 839 條客體範圍學者間有不同意見，學者吳珮君認為因民法 840 條為民法 839 條特別規定，故民 法839 條之工作物應僅指建築物以外之工作物，參吳珮君，區分地上權消滅後之效果－兼論物權編修 正草案第八三九條、第八四○及一、之二條，收錄於法令月刊第 52 卷第 11 期，2001 年 11 月，22 頁。另學者謝在全認為本條於建築物亦有適用，參謝在全（中），94 頁；王澤鑑，民法物權，2009 年7 月出版，382 頁。

262 謝在全，民法物權論（中），2009 年 6 月增訂 4 版，36 頁。

第二項 地上權消滅效力檢討

民法第 839 條及第 840 條規定，係以是否為存續期間屆滿及地上物是 否為建築物，作為地上權消滅原因之區別而分別規定適用。而前兩條之規 定從土地所有權人、地上權人、地上工作物之存續、第三人權益補償之角 度來看，在結論似有矛盾之處，故以下本文先就前揭觀點說明如後。

一、存續期間之適用

從存續期間屆滿分類來看，大眾捷運系統之存續期間實務上設定永久 存續，而永久存續應即為未定期限。從民法第 833 條之 2 條規定來看，原 則上公共建設又未定期限者，應無存續期間屆滿之問題，而以該建設使用 目的完畢時，視為其存續期間。然而如同前文所討論者，在民間參與公共 建設法第 15 條第 1 項後段及第 18 條規定：主辦機關得於辦理撥用或徵收 取得地上權後，訂定期限以出租或設定地上權、信託或以使用土地之權利 金或租金出資方式提供民間機構使用。而其存續期間在實務上登記為：自 設定地上權之日起，至興建營運合約屆滿或終止之日止。亦即在此情形時，

於地上權消滅時應優先適用民法第 833 條之 1 規定。如於未定期限而於地 上權消滅時，因未定期限原則上無存續期間屆滿之問題，應適用民法第 839 條之規定。而如有約定或可得而知存續期限，則應依民法第 833 條之 1 規 定或民法第 840 條第 4 項規定，於存續期間逾二十年或地上權成立之目的 已不存在時，請求法院斟酌定其存續期間時；或因存續期間屆滿而延長其 地上權期間者，則轉換為有期限之地上權，此時則又將依其工作物為建築 物或工作物而分別適用。此時有將同一公共建設於地上權消滅時，將地上 權效力歸屬複雜之虞。

有學者認為區分地上權消滅後，關於區分空間內工作物之法律關係，

主要所適用民法第 839 條，而鮮有民法第 840 等條文之適用。依民法第 839 條規定，地上權人不於地上權消滅後一個月內取回其工作物者，工作物歸 屬於土地所有人。其有礙於土地之利用者，土地所有人得請求回復原狀。

此意謂對於該工作物之存廢土地所有人之主觀意志有絕大影響力²⁶³，且該

263 謝在全，民法物權論（中），2009 年 6 月增訂 4 版，106 頁註四：工作物對於土地所有人是否有經濟

工作物之存廢結果將以其利益為主要考量，並非如民法第 840 條之偏重於 社會經濟利益。再者如前所述，區分地上權目前在我國或國外實務上多為 大眾捷運系統公共建設所運用，如於地上權消滅時將多適用於民法第 839 條，得由土地所有權人自己主觀判斷是否對己有經濟價值而決定地上建築 物之存廢；試想土地有權人如何會有意願購買一公共設施自己所有土地上 使之繼續存續？一般而言，區分地上權之設定目的較之於普通地上權，常 更偏重於公眾之利益，且地上權之社會目的係有加強保障地上權人利益為 考量。但法律規定之結果，卻使其消滅後對工作物之處置，反而係由土地 所有權人之私人利益為主要考量依據，在價值衡量上似有失衡之處²⁶⁴?故在 為公共建設或公益目的而設定之區分地上權，從地上建築物之存廢觀點來 看，似於適用民法第 839 條之規定時較為不利。

二、地上物收買權之比較

區分地上權於消滅而適用民法第 840 條規定時，對於第三人權利所造 成之影響，得以民法第 841 條之 4 規定予以相當補償。而區分地上權人於 適用民法第 839 條時，是否亦會發生影響第三人權利行使之情形？例如土 地所有人依民法第 839 條第 3 項規定，於地上權人取回工作物前表示以時 價購買工作物時，土地所有人必已衡量該工作物有繼續保存之價值，且對 於該工作物所占有之上下一定範圍空間，具有與原區分地上權人相當之效 力且得對第三人主張時，始願以時價購買之。而如無以上效力時，則土地 所有人購買意願則將大減。依此對照民法第 840 條以時價補償建築物之情 形，對於第三人之所造成之影響應為相同情形？但學者認為從民法第 839 條與民法第 840 條之立法考量及目的以觀，有採否定結論者²⁶⁵。其理由為 對照兩者條文，可知民法第 840 條係為保留一般上認為經濟價值較高之建 築物所為之特別規定，其目的除當事人之私利外，更多為公益之考量。而 為達此目的，區分地上權乃特於民法第 841 條之 4 針對適用民法第 840 條 之情形，特別規定其法律效果，使因取得建築物所生之相關效力對第三人 亦得主張，並應對第三人為補償以平衡其利益。反之，其他之工作物則在

價值、有礙土地之利用，均係委由土地所有人主觀之判斷。

264 吳珮君，區分地上權消滅後之效果－兼論物權編修正草案第八三九條、第八四○及一、之二條，收錄 於法令月刊第52 卷第 11 期，2001 年 11 月，29 頁。

265 吳珮君，區分地上權消滅後之效果－兼論物權編修正草案第八三九條、第八四○及一、之二條，收錄 於法令月刊第52 卷第 11 期，2001 年 11 月，29 頁。

立法考量上，因認為其一般價值較低，故適用民法第 839 條之一般規定，

而以拆除為原則，僅土地所有人認為於其有利時，得購買而保存之。可知 土地所有人縱取得該工作物或建築物，但理論上其行為既係為個人私益之 考量，則當無使第三人因而承受任何不利益結果之理，此與依民法第 840

而以拆除為原則，僅土地所有人認為於其有利時，得購買而保存之。可知 土地所有人縱取得該工作物或建築物，但理論上其行為既係為個人私益之 考量，則當無使第三人因而承受任何不利益結果之理，此與依民法第 840