第四章 徵收區分地上權效力之研究
第三節 徵收區分地上權之租金
徵收必有補償，在我國徵收體系中與權利剝奪相對應概念即為補償之 必要性。不論徵收所有權或地上權，實務上均以土地所有權人為補償對象。
但是如果權利剝奪的概念來看，不論是徵收取得或當事約定設定地上權，
對於土地所有權都僅是在所有權上設定地上權負擔而非剝奪地上權，只有 徵收已設有地上權土地之地上權才有所謂權利剝奪，蓋無權利何來剝奪。
如果認為徵收取得地上權為剝奪地上權權利，由此觀之，補償對象應為地 上權人而非所有權人。另外，地上權之租金依當事人約定，地上權於存續 期間內僅於地上權之設定有支付地租之約定時有付租之義務而已。實務上 有徵收取得地上權時，而關於地租之登記時記載為：無，已支付補償費用，
不再支付地租。是否意味補償金即為地租？兩者間有無關係？本節擬就以 上問題分別作一討論，以檢討因徵收與設定地上權之給付之租金是否有所 不同。
第一項 徵收區分地上權補償金之性質 一、徵收補償金之內容
因興建大眾捷運系統而需取得公、私有土地時，對公有土地得經行政 院核定後撥用之；而欲取得私有土地或其土地上之權利依大眾捷運法、土 地徵收條例等相關法規，於取得土地或其權利協議不成時，向主管機關聲 請徵收之，徵收完成之效力於被徵收土地應受之補償費發給完竣時發生效 力。徵收補償是公法上的損失補償原因之一，指國家行政機關合法行使公 權力侵害人民財產權所受憲法上法律地位，致生不可忍受之特別犧牲時，
所給予之彌補。因此收徵補償是為「權利之剝奪」與「補償之必要性」之 結合性制度，並以國家合法侵害為前提。故欲研究徵收補償金之性質，應 先瞭解「權利剝奪」之內涵及補償之內容。
由於現代民主法治國家，莫不將財產權揭櫫於憲法應予保障，另一方 面亦承認基於公益考量得由國家以合法徵收私有財產，為調和財產權保障 與公用徵收間之關係，乃承認因徵收所生之特別犧牲，應由人民全體共同 負擔之，期能在公益與私益調和下，達成財產權保障之目的247。因此國家 公權力之行使是否造成權利之剝奪應視其公權力行使究為財產權限制或已 造成人民財產權之特別犧牲而定。德國對於特別犧牲理論係由德國聯邦普 通法院於 1952 年對於徵收概念闡釋而來。德國聯邦普通法院基本上肯定威
247 葉百修，從財產權保障觀點論公用徵收制度，1989 年 4 月初版，73-74 頁。
瑪時代盛行的個別處分理論248，但是聯邦普通法院將此理論予以修正為憲 法所欲保障之平等權上。亦即將財產權之義務性與限制財產權之法律不可 違背平等權原則。所謂財產權之限制指憲法所規定之財產權皆可預期受到 侵害；但徵收則不然，被徵收之人民不因徵收法律公布而即時知道自己之 財產權利將受到侵害，而必需是徵收處分具體公布後，方可知自己之權利 將遭受徵收之侵害。故徵收乃違反憲法平等權保障原則，只使少數人之財 產權受到侵害，因而針對少數個人為公共利益而犧牲時，基於負擔均分之 原則，補償之必要性因而確立。而財產權之義務性為一般性之規定，故無 特定被害人，自無特別給予補償之必要，此即特別犧牲理論249。
由前可知，所謂權利剝奪係以對權利人之財產權是否達到特別犧牲之 程度，或僅為財產權之社會性義務為區別。特別犧牲與財產權之社會性義 務具體上應如何區別，在同樣是大陸法系之德國除由法律規定及行政處分 作成外，仍有法院就具體個案審查之案例250。而在我國在徵收補償部分則 多繼受德國之觀念，亦區分為特別犧牲與財產權之社會性義務，因國家公 權力合法侵害且對於財產權造成特別犧牲時始應予補償。
從徵收補償之體系來看，因有特別犧牲之行政處分事實時始給予之補 償，故補償之目的乃於衡平財產權保障與社會公益之制度。而補償相對之 權利之剝奪，則應從法律規定或者社會觀念衡平比較決定，而依此標準在 釋字第 579 號解釋亦謂「國家因公用或其他公益目的之必要，得依法徵收 人民之財產，對被徵收財產之權利人而言，係為公共利益所受之特別犧牲，
國家應給予合理之補償，且補償與損失必須相當。」亦即補償金是經基於 公平原則衡量財產權保障與社會公益之制度決定而來。
參酌目前德國徵收法律中最重要之法律，即德國於 1960 年 6 月 23 日 通過之聯邦建築法徵收補償之種類，可區分為實體補償、其他財產損失補 償及負擔補償三種，分述如後251：
（一） 實體補償
248 陳新民，憲法基本權利之基本理論（上），2002 年 7 月 5 版第 2 刷，327-328 頁
249 陳新民，憲法基本權利之基本理論（上），2002 年 7 月 5 版第 2 刷，328 頁：特別犧牲理論又稱修正 個別處分理論。
250 例見陳新民，憲法基本權利之基本理論（上），2002 年 7 月 5 版第 2 刷，424 頁。
251 陳新民，憲法基本權利之基本理論（上），2002 年 7 月 5 版第 2 刷，429-439 頁。
此種損失，係指被徵收之土地及其他徵收之標的之價值而言，因此是 對徵收標的的實體補償。
（二） 其他財產損失補償
其他財產損失補償係指實體補償之後，財產權人仍有損失之謂，對於 這種損失，必須斟酌公益及私益後予以補償。德國並列舉三項其他損失補 償之種類計有：1.對目前財產權人之職業、營業能力以及其欲達成之工作，
造成暫時及持續性之損害。2、因徵收使得徵收剩餘之土地，或是使得與徵 收土地有「空間」及「經濟上」密切關係之財產權人產生價值上的減損。3、
因遷居所引起之必要的遷徙費用。
（三） 負擔補償
負擔補償主要是為避免因實行都市建設計畫而採取之徵收措施，使得 人民的生活狀態產生經濟方面的損失，且無法依實體補償及其他財產損失 補償而獲得任何補償，倘依衡平觀點仍有違公平原則時，應給予之補償；，
而本項補償主要在於處理因徵收而解除之租賃契約所減少之租金收入。
以我國徵收補償金之種類對照德國之補償標準，所謂實體體補償，在 我國應指地價費補償；惟本文認為理論上應是對地上權人為之，故應為地 上權價值補償。而其他財產損失補償，在我國應指營業損失補償及遷移費 補償。而關於負擔補償，在我國則似乎完全未予補償。
二、支付地上權價金之性質
如基於所有權所得權得請求之償金，一般而言可區分對價性質及補償 性質兩類252。（一）對價性質：如民法第 783 條。（二）補償性質：如民法 第 785 條，凡條文中有「因受損害」字樣者皆屬之。在地上權人之義務中 亦僅有於有約定租金時有支付租金之義務，學說上認為地租請求權固係一 種債權，在有約定支付地租之情形，地租債權成為實現土地所有權的手段，
而與土地所有權結合。而從地上權人角度來看，地租債務乃實現地上權內
252 鄭玉波著黃宗樂修訂，民法物權，2007 年 11 月修訂 15 版 1 刷，100 頁，註 14。例如民法 779、783、
785、786、787Ⅰ、788、792 條等。相同分類例見謝在全，民法物權論（上），2009 年 6 月增訂 4 版，
315、302 頁；鄭冠宇，民法物權，2010 年 1 版 1 刷，228 頁；而學者史尚寬僅說明該償金為土地所 有人法律上之負擔未進一步說明性質為何，參史尚寬，物權法論，1963 年 9 月臺再版，109 頁。
容之負擔，與地上權相結合。故在法律構成上，地租債權從屬於土地所有 權，地租債務從屬於地上權。由上可知，如果從「強制設定地上權或地役 權」角度來看，徵收補償應為徵收地上權時之對地上權人補償性質。而從
「僅就其上空或地下之使用權加以徵收」角度來看，徵收補償金應屬支付 之價金而取得使用對價性質，即地上權所稱之為租金。學者認為我國立法 上係採後者立法精神，如以此推論而言，徵收地上權之補償金似應向土地 所有權人為給付。但學說上有認為，關於地租，可以定期支付，一次性支 付，也可以兩者並用。一次性支付之部分，通常稱為權利金，在一次性支 付時，可認為實質上是地上權的買賣。依土地徵收條例規定，徵收效力需 於補償金給付完竣後生效，除當事人間另有約定者外，多為一次性給付，
所以亦得解釋為地上權的買賣。而解釋為地上權的買賣時，應認為補償金 仍應向地上權人為給付。
第二項 我國實務現況
以我國目前大眾捷運系統觀之，高鐵之用地取得除桃園、新竹、台中、
嘉義、及台南等五個車站用地係採區段徵收方式辦理外，其餘路線及維修 基地等用地之取得，其中私有土地部分，係以一般徵收為原則，並搭配設 定地上權、協議價購及租用等方式辦理；至公有土地部分，則依規定辦理 撥用或徵求同意（申請許可）使用253。如由交通部高速鐵路工程局（以下 稱高速鐵路局）以徵收取得者，再經由設定地上權方式設定予台灣高速鐵 路股份有限公司（以下稱台灣高鐵公司）。而關於租金部分，登記簿上則登 載為：依照契約約定。而高速鐵路局與台灣高鐵公司簽訂之「興建營運合 約」及「站區開發合約」，取得之地上權租金依「獎勵民間參與交通建設使 用公有土地租金優惠辦法」計算，並於每年底前繳交次年之租金254。而高 雄捷運即有採本文所討論之徵收區分地上權租金之例，其有關地租之登載
嘉義、及台南等五個車站用地係採區段徵收方式辦理外，其餘路線及維修 基地等用地之取得，其中私有土地部分，係以一般徵收為原則，並搭配設 定地上權、協議價購及租用等方式辦理；至公有土地部分，則依規定辦理 撥用或徵求同意（申請許可）使用253。如由交通部高速鐵路工程局（以下 稱高速鐵路局）以徵收取得者，再經由設定地上權方式設定予台灣高速鐵 路股份有限公司（以下稱台灣高鐵公司）。而關於租金部分，登記簿上則登 載為：依照契約約定。而高速鐵路局與台灣高鐵公司簽訂之「興建營運合 約」及「站區開發合約」，取得之地上權租金依「獎勵民間參與交通建設使 用公有土地租金優惠辦法」計算，並於每年底前繳交次年之租金254。而高 雄捷運即有採本文所討論之徵收區分地上權租金之例，其有關地租之登載